Quizá, el primero y más importante sería tener claro hasta qué cifra podemos pagar y qué dinero tenemos ahorrado. Esto parece obvio, pero muchas veces se pasan por alto una serie de factores que pueden cargarse una operación.
Lo primero que aconsejaríamos al potencial comprador para no perder el tiempo, es acudir a su banco, y pedirle que valore hasta qué importe están dispuestos a prestarle para comprar una casa. Cuando tenga el primer informe, también es recomendable consultar a otras entidades que quizá, en su afán de captar clientes, le ofrezcan condiciones mejores. Pero nadie como su banco le va a conocer mejor. Y hay que pensar que van a hacer un esfuerzo para ayudarte a comprar casa.
El préstamo
Con frecuencia, la primera cuenta que hacemos es cuánto podemos pagar al mes. Y nos guiamos por la regla de que suponga entre el 35 y el 40% de nuestros ingresos. Pero no te confíes. Las circunstancias cambian y la política del banco también. Que hace dos años te prestaran 300.000 euros, no quiere decir que te los den hoy. El banco va a tener en cuenta factores a los que el comprador puede que no dé importancia.
Por ejemplo, no te va a prestar lo mismo si tiene 35 años que si tiene 48. El banco va a pensar en cuántos años de vida laboral te quedan. También se va a fijar en tu antigüedad en la empresa, en si tu pareja trabaja en caso de que el crédito lo pidan dos personas, o en si tenéis hijos a vuestro cargo en edad de gastar. Estos factores pueden provocar que obtengas menos crédito, aunque tengas unos buenos ingresos y puedas pagar una cuota del 40% al mes.
La tasación
El primer escollo está salvado: la confirmación de que tu banco te puede prestar los 300.000 euros que querías. Pero ahora llegan otros: el importe prestado es sobre el valor de tasación. Aunque hay entidades que pueden ser más “generosas”, la norma habitual de los bancos es que pueden prestar hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda. Y el valor de la tasación es algo que, a veces no se controla y puede distar mucho del precio que nos piden.
Puedes echar cuentas partiendo de que tu banco te presta 300.000 euros y pensar que puedes comprar una casa que tenga un precio de 360.000. Una cuenta sencilla nos lleva a que el 80% de este importe son 288.000 euros.
Pero, ¿qué pasa si la tasación está por debajo del precio de compra?
Houston, tenemos un problema. Y más si has firmado ya un contrato y entregado una señal. Porque recuerda que lo entregado lo pierdes si no haces la operación.
Antes las tasadoras eran más optimistas a la hora de hacer una tasación. Pero a base de sorpresas y caídas del mercado, bancos y tasadoras han aprendido la lección. Y cada vez más, es frecuente que el valor de tasación asignado a una vivienda esté notablemente por debajo del de compra. Esto hace que, aunque por ingresos el banco te podría prestar tus ansiados 300.000 euros, ante una tasación a la baja, tengas que recortar el importe del préstamo.
La mejor solución a este punto sería que una vez elegida la casa de tus sueños, antes de comprar, encargues una tasación y te gastes los 300 o 400 euros que te pidan. Si de verdad estás interesado en comprar una casa, vas a tener que pedirla en cualquier caso para que te den el crédito.
Los gastos
También es importante, a la hora de cuadrar las cuentas, tener en cuenta otros gastos. Los impuestos y gastos de la compra pueden rondar el 8-10% del valor de la casa en vivienda usada. Y, además, está lo que se tenga que gastar en reforma, arreglos, pintura, mudanza e imprevistos.
Tener en cuenta todos los factores anteriores te permitirá tener más certeza del importe que te puedes gastar y eliminará incertidumbres.
La ubicación
Por último, y no por ello menos importante, es fundamental tener las ideas claras y saber qué se quiere comprar. A veces, en una pareja, cada miembro puede tener sus ideas propias, preferir un barrio distinto o no tener claro si quiere vivir más cerca del trabajo o del os padres, para que en un momento dado puedan cuidar a los niños. Estas dudas o indefiniciones pueden hacer perder el tiempo a cualquiera.
Las ideas claras y los números bien analizados: son el mejor antídoto para no perder el tiempo a la hora de comprar.
