El negocio de la vivienda nueva en la costa vuelve a interesar a los promotores. Después de años, tras la crisis del ladrillo iniciada en 2008 y que dio lugar a un gran stock de casas sin vender, algunas compañías vuelven a apostar por este negocio, gracias sobre todo a la demanda internacional. Pero a diferencia del ciclo expansivo anterior, las empresas aseguran que se estudia muy concienzudamente el mercado.
“La segunda residencia sigue tendiendo a ubicarse en zonas costeras, principalmente del sur peninsular, donde la Costa del Sol continúa experimentando la mayor demanda por el impulso añadido del cliente internacional”, destaca Víctor Pérez, consejero delegado de la inmobiliaria ASG Homes. “Tanto la Costa del Sol como Valencia o Alicante despiertan en la compañía un claro interés por su reactivación inmobiliaria y por el favorable entorno del que disponen. Valoramos otras zonas como la costa catalana o Baleares”, añade.
Esta inmobiliaria, impulsada por el fondo ActivumSG, es una de las grandes inmobiliarias que protagonizan el nuevo ciclo inmobiliario a nivel nacional y que también apuestan por la costa. A ese club se suman Aedas, Neinor, Metrovacesa, Kronos o Vía Célere. Aunque gran parte del mercado sigue controlado por pequeños promotores locales con una experiencia amplia en esa zona y que remontan la crisis con nuevos edificios en suelos que han mantenido en cartera durante estos años.
“En la Costa de Sol operan los principales promotores nacionales, como Neinor Homes, Metrovacesa, Aelca, Aedas, Kronos o Acciona, junto con promotores locales”, apunta Samuel Población, director de residencial de la consultora CBRE. “En el área de Alicante destacan compañías con muchos años de experiencia en la zona, tales como TM, Marjal, Masa, Mahersol o Taylor Wimpey”, destaca.
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“Básicamente, todos los grandes promotores o ya están desarrollando proyectos en mercados vacacionales o están buscando suelos para hacerlo”, confirma Pelayo Barroso, director de research de la consultora inmobiliaria Savills Aguirre Newman. “No hay que olvidar a determinados promotores locales superespecialistas en sus respectivos mercados donde, en algunos casos, están mostrando una elevada actividad. Son grandes conocedores de las áreas donde se muestran activos y representan un importante volumen de la oferta que está entrando en el mercado”, apunta.
“Si excluimos las capitales y nos centramos en el segmento de vivienda vacacional, las zonas que vemos más activas son las islas, tanto Baleares como Canarias, Costa del Sol, norte y sur de Alicante, el Maresme y alrededores de Barcelona”, explica Pedro Soria, director comercial de la tasadora Tinsa. “También se observa actividad en la costa gaditana, concretamente en Sotogrande y Tarifa, y en Gipuzkoa, aunque este último mercado está más ligado a primera residencia. Además, se observa reactivación de la demanda en este último año en algunas zonas de Pontevedra y en la costa onubense”, añade.
“Observamos una reactivación muy importante en la provincia de Alicante, el primer mercado residencial vacacional donde se empezó a promover con cierto ritmo a partir de 2014 y 2015. La actividad promotora se amplió posteriormente hacia la Costa del Sol, donde vemos en la actualidad movimiento en prácticamente todos los municipios relevantes entre Málaga y Sotogrande”, señala Barroso, de Savills Aguirre Newman. “Existe un elevado interés por parte de promotores y fondos de inversión por hacerse con suelos finalistas en mercados como Torremolinos, Fuengirola, Benalmádena, Mijas, Marbella, Estepona, Casares y Manilva”, asegura este experto. Describe que en los últimos 24 meses, la costa valenciana y determinadas áreas de la costa catalana también han incrementado su actividad, además de Canarias y Baleares.
“Es complicado segmentar la demanda por zonas. Debemos pensar en micromercados y en ubicaciones concretas más que en zonificar la costa española”, opina Raúl Guerrero Juanes, director de promociones de Gestilar, quien destaca que en la zona de Platja d’Aro (Girona) han tenido mucho éxito recientemente. “Nos ha funcionado y funciona muy bien Cataluña. Tenemos también presencia en Baleares”, adelanta, donde construirán 400 nuevas viviendas.
“La mayor actividad la apreciamos en la costa andaluza, principalmente en el área que va de Mijas a Estepona, con especial foco en Marbella. También debemos destacar otras zonas, como el arco de la Costa del Sol, con localidades como Benalmádena, Benahavís y Casares”, opina Ignacio Peinado, director territorial de Andalucía Oriental en Neinor Homes, empresa cotizada desde el pasado año. “La demanda extranjera está muy consolidada y en crecimiento, gracias a las ventajas asociadas a estas zonas: buen clima, dotaciones y servicios, golf y playa. Además, las promociones se proyectan pensando en sus necesidades y deseos”, destaca.
Promoción Infinity en Estepona de ASG Homes.
“Nosotros estamos experimentando una gran activación del mercado en la Costa del Sol, donde tenemos varios proyectos y donde destacaríamos la provincia de Málaga como una de las zonas donde mayor crecimiento se está dando”, apunta, por su parte, Manuel Holgado, socio de Kronos Homes.
“Determinadas zonas de costa centran en un lugar preferente en nuestra actividad y en nuestro plan de negocio. De las cinco direcciones territoriales de Aedas Homes, dos están relacionadas muy directamente con la costa (Levante y Baleares y Costa del Sol) y una tercera (Cataluña), en parte”, cuenta Álvaro Marcos, director de comercialización de Aedas Homes, quien cree en la vivienda de costa como un área de negocio con gran potencial. “Desde hace años experimenta una nítida reactivación que comenzó de la mano de los bancos y hoy ya protagonizamos promotoras de primer nivel. Además, cuenta con un plus: la demanda extranjera, que representa un valor añadido muy importante al sector inmobiliario en la costa. En algunas de nuestras promociones copa alrededor del 90% de las compras”, asegura. “La principal diferencia que refleja este mercado respecto al de hace una década es que hoy todos los proyectos están muy estudiados y solo se impulsan en buenas localizaciones con demanda. En cuanto al producto en sí, priman las viviendas de calidad. La segunda residencia en la playa no tiene nada que envidiar a la vivienda habitual”, añade.
“Venimos apreciando un aumento generalizado de la demanda de vivienda de segunda residencia que achacamos, entre otras razones, al apetito inversor por parte del comprador extranjero y al contexto de bajos tipos de interés, que favorecen que familias con remanentes de dinero depositados en entidades financieras consideren este un momento propicio para invertir”, señala, a su vez, Sandra Daza, directora general de la consultora y tasadora Gesvalt.
Otro de los grandes protagonistas del nuevo ciclo, Metrovacesa, que regresó a Bolsa en febrero tras un lustro de saneamiento por parte de los bancos, también cuenta con suelo en zona costera entre su cartera para casi 38.000 viviendas en toda España. “Metrovacesa está presente con promociones en las principales zonas de costa de toda España. En concreto, en la Costa del Sol es donde más proyectos tenemos actualmente. Para nosotros es siempre una apuesta segura, ya que se caracteriza por un entorno con gran diversidad y calidad de oferta”, comenta José Ignacio Carrión, delegado de Andalucía Oriental de esta promotora.
Vía Célere, otra de las grandes promotoras de este nuevo ciclo, con el fondo Värde Partners como principal accionista, también ha apostado por reactivar este negocio, en ubicaciones como Mijas, Casares (Málaga), Ibiza o Canarias. “El mercado de segunda vivienda siempre ha tenido una gran importancia en nuestro país. Con la recuperación económica, estamos viviendo un repunte de este mercado y una mayor apuesta por productos y materiales de calidad. Si bien hace unos años lo componían compradores fundamentalmente nacionales, ahora es el inversor extranjero el principal interesado en adquirir viviendas de estas características”, explica Cristina Ontoso, directora comercial y de marketing de esta empresa.
¿QUÉ OCURRE CON LOS PRECIOS?
Vivienda en la costa. “En líneas generales, observamos que los precios despuntan más en el Mediterráneo que en el Cantábrico (excluyendo San Sebastián) o el Atlántico (a excepción de las islas Canarias)”, señala Sandra Daza, de Gesvalt. “Los mayores incrementos de valor se están produciendo en los territorios insulares, la costa de Barcelona, municipios como Torrevieja, Guardamar o Santa Pola, en Alicante, y municipios gaditanos como Conil, Barbate o Zahara. San Sebastián, Mallorca, Ibiza y los municipios de la Costa del Sol registran los precios más elevados de toda España”, destaca.
Pico. “En algunos mercados muy concretos se observan proyectos residenciales con precios por encima de los vistos en el pico del ciclo anterior. Son proyectos que muestran una localización excelente y unas calidades, servicios y diseño que justifican los precios”, asegura Pelayo Barroso, de Savills Aguirre Newman.
Oferta. “En cuanto al precio de la vivienda, si bien aún existen algunas zonas que están por debajo de los picos de 2006 y 2007, sin embargo, en las áreas más cotizadas de la Costa del Sol ya se ha superado la oferta”, señala Ignacio Carrión, de Metrovacesa.
Málaga. “En el caso de la Costa del Sol, los precios han subido durante el trienio 2015-2017 en torno al 20%, aproximadamente un 7% anual. En 2018, estamos observando cierta estabilidad en los precios y no esperamos una subida tan fuerte”, apuntan desde Vía Célere.
Más del 3%. “Recientemente, Tinsa ha informado en su informe mensual de que el precio de la vivienda terminada (nueva y usada) en la costa mediterránea estaba subiendo a un ritmo del 3% y en Baleares y Canarias, un 2%. En la obra nueva estos porcentajes podrían apuntar un poco más al alza”, recuerda Álvaro Marcos, de Aedas.
