La vivienda en España ha cogido velocidad de crucero tanto en lo que respecta al incremento de precios como al número de compraventas. Los primeros han tenido un arranque de año muy potenente con incrementos cercanos al 10% en los últimos doce meses. Así lo revelan los datos del Colegio de Registradores correspondientes al primer trimestre de 2018.
En concreto, entre el primer trimestre de 2017 y el mismo periodo de este año, el índice de Precio de la Vivienda de Ventas Repetidas (IPVVR) revela un incremento interanual del 9,4%. El índice utilizado por los registradores se basa en la misma metodología que el Case & Shiller de Estados Unidos, que analiza las ventas repetidas de la misma vivienda. Respecto al trimestre anterior -de octubre a diciembre de 2017-, el aumento es del 4,5%.
Los incrementos de precios que se vienen produciendo desde 2014, año en el que el mercado tocó suelo, han permitido reducir hasta la mitad la caída registrada desde máximos de 2007. Un porcentaje que los registradores situaron en el 40% cuando el mercado tocó fondo, pero que ahora se encuentra en el 18%. Por el contrario, durante el periodo de crecimiento acumulado, correspondiente a algo más de los tres últimos años (desde finales de 2014), el IPVVR se ha incrementado un 25,94%, constatando la clara recuperación del precio de la vivienda, además de la intensidad que viene mostrando últimamente dicha recuperación
"Estos ritmo de crecimiento suponen pasar de constantes y moderados aumentos del precio de la vivienda a la consecución de crecimientos con una notable fortaleza, fruto de la intensa presión de la demanda y se traslada una presión al mercado desde el punto de vista de las expectativas, que de ningún modo puede generalizarse en la consideración del comportamiento del mercado inmobiliario", señalan los registradores.
"Sin duda, el precio de la vivienda atraviesa un proceso de clara recuperación que, en determinados ámbitos geográficos, está dando lugar a un intenso crecimiento, ya sea por el hecho de partir de unos niveles de precios excesivamente bajos o porque la demanda está presionando con intensidad al alza de los precios". Y añaden que aunque el entorno económico presenta una evolución favorable, no parece suficiente como para "consolidar niveles de precios sobre activos de largo plazo con los actuales ritmos de crecimiento. El empleo está en proceso de recuperación, pero todavía con tasas de desempleo comparativamente muy elevadas. Los salarios no acaban de crecer, dando lugar a niveles de accesibilidad que no pueden soportar importantes crecimientos de precios de la vivienda".
Una fuerte subida de precios puede expulsar del mercado a una parte de la demanda que no puede acceder a determinados niveles de precios
Los datos de la última estadística registral inmobiliaria señala que niveles de crecimiento como los que se están alcanzando pueden provocar un efecto adverso en la demanda, "dando lugar a un efecto expulsión del mercado a agentes demandantes que no pueden acceder a determinados niveles de precios" y añade que "no resulta sostenible el mantenimiento de crecimientos de precios como los que se vienen alcanzando".
Y concluyen que "no sería positivo para el comportamiento futuro del mercado desde el punto de vista de la actividad de compraventas, ya que puede ser aprovechado nuevamente para la toma de decisiones especulativas, que deriven en la repetición de errores cometidos en el pasado. El mercado es de suponer que ha aprendido la lección. El precio de la vivienda puede subir y puede bajar".
Fuerte aumento de las ventas de casas
La remontada del sector también se aprecia claramente en el número de compraventas. Después de dos trimestres consecutivos de ligeros descensos en el número de transacciones, el año 2018 ha comenzado con una notable fortaleza, habiendo registrado 128.990 compraventas, 17.069 más que el trimestre precedente. Esta cifra supone un incremento del 13,4% respecto a la cifra de hace doce meses, y supone la cifra más alta registrada en los tres primeros meses de un ejercicio desde 2008, cuando estalló la burbuja inmobiliaria. Hay que retroceder hasta el tercer trimestre de 2008 para encontrar un número de compraventas trimestral de vivienda superior al del último trimestre.
En 2017, se vendieron más de 350.000 viviendas de segunda mano frente a 77.500 nuevas. Estas últimas apenas protagonizaron el 18% del conjunto de las transacciones.
Además, por quinto trimestre consecutivo se han superado las 110.000 compraventas trimestrales, de forma especialmente destacada en el último trimestre. De los últimos ocho trimestres, en siete de ellos se han alcanzado más de 100.000 compraventas trimestrales de vivienda. Unos resultados que consolidan la fortaleza en la demanda de vivienda.
En los últimos doce meses, el número de transacciones registradas asciende a 479.475 operaciones, el mayor resultado interanual desde el primer trimestre de 2009. La vivienda de segunda mano sigue siendo la gran protagonista del mercado y se sitúa en niveles de 2007: 396.901 viviendas frente a apenas 82.000 unidades de obra nueva.
La enorme escasez de oferta de viviendas de nueva construcción se plasma también en las ventas de los tres primeros meses del año: 22.299 unidades vendidas, -un 15,4% más que en el cuarto trimestre anterior y el mayor resultado de los últimos tres años-, frente a las 106.691 compraventas de segunda mano, con un incremento intertrimestral del 15,2%, siendo la cifra absoluta más alta desde el segundo trimestre de 2007.
"Llevábamos cuarenta y dos trimestres sin superar las 100.000 compraventas de vivienda usada. Pues bien, este trimestre no sólo se ha superado, sino que además ha sido con notable claridad, con más de 106.000 compraventas", concluyen los registradores.
