La vivienda en España ya crece a ritmos de dos dígitos. Lo adelantaba esta misma semana el Colegio de Registradores de España. Según su último informe, durante el primer trimestre del año y en términos interanuales, es decir, en comparación con los tres primeros meses del año pasado, los precios han crecido casi un 10% en toda España, su mejor arranque de año en una década. Aunque sus datos no permiten conocer cuál ha sido el incremento en los diferentes puntos de la geografía española, los propios registradores reconocen que en dos de los mercados más pujantes a nivel residencial, el de Madrid y Barcelona, las subidas habrían sido mucho más intensas.
La enorme escasez de producto de obra nueva y el gran apetito comprador —tanto de particulares y familias como de fondos de inversión— explican, en gran medida, este acelerón de los precios, especialmente llamativo en dos de las ciudades con mayor actividad inmobiliaria del país. Para que nos hagamos una idea, en el último año, los precios de los pisos segunda mano han crecido apenas un 0,7%, frente al 6% de la obra nueva, según datos de los notarios.
Pero ¿realmente son tan escasas las viviendas nuevas?, ¿cuántas hay exactamente? En Madrid capital, apenas hay 3.000 viviendas nuevas a la venta, una cifra que se reduce a 1.000 en el caso de Barcelona, según un exhaustivo informe elaborado por Sociedad de Tasación, que incluye una ficha completa para todas y cada una de las promociones identificadas en el trabajo de campo y que, además, revisa el censo de 2016 e incorporando la nueva oferta generada estos dos últimos años.
Si ampliamos el foco de atención, en toda la Comunidad de Madrid hay 6.319 viviendas nuevas pendientes de venta, mientras que si se incluye el área metropolitana de Barcelona la cifra se amplía a 3.600 unidades. ¿Muchas o pocas?
Si los ritmos de absorción del stock se mantienen, la oferta de vivienda nueva podría agotarse en nueve meses en Madrid capital
Veamos las cifras de 2017. El año pasado se vendiendo en toda la Comunidad de Madrid 70.200 viviendas. Casi el 23%, es decir, 16.000 de ellas fueron de obra nueva —casi tres veces más de las que están a la venta— frente a poco más de 54.000, de segunda mano. Tal y como muestra el gráfico superior, desde 2015, la compra de viviendas de obra nueva ha experimentado una tendencia alcista, mientras que en los años posteriores al estallido de la crisis se vendían tantas viviendas nuevas como usadas.
¿Habrá por tanto en el futuro viviendas para satisfacer la demanda? Lo cierto es que la parálisis que ha sufrido el sector de la construcción ha permitido que el enorme stock de viviendas sin vender que se generó durante la burbuja inmobiliaria se haya liquidado casi en su totalidad. De las 5.457 unidades de vivienda nueva en oferta registradas en el censo de 2016 en toda la Comunidad de Madrid, actualmente quedan apenas 346 unidades a la venta, lo que implica una reducción del stock del 93,7% en tan solo dos años.
Fuente: Sociedad de Tasación.
A esta oferta remanente se suman otras 5.973 nuevas viviendas actualmente en marcha y a la venta —de ellas, solamente un 7,5% están terminadas—, lo que en total arroja una oferta actual de 6.319 viviendas, un 15,8% más con respecto a 2016, lo que también pone de manifiesto cómo la construcción, aunque sigue siendo insuficiente para cubrir las necesidades de la demanda, empieza a coger velocidad.
No obstante, desde Sociedad de Tasación calculan que si los ritmos de absorción del stock se mantienen en los niveles actuales, la oferta de vivienda nueva podría agotarse en unos 8 meses, nueve en el caso de los distritos que conforman la capital de Madrid. Y, "si no se ponen a la venta nuevas unidades que permitan absorber la demanda creciente, cabría contemplar un escenario de aceleración en los repuntes de precios ya observados en semestres recientes".
En Madrid capital existe una mayor presión compradora y, por tanto, una mayor presión alcista de los precios. De las 2.158 unidades de vivienda nueva en oferta que estaban a la venta en 2016, actualmente quedan tan solo 60 unidades, lo que implica que se ha dado salida a más del 97% de la oferta en dos años. Además de estas viviendas que permanecen a la venta desde entonces, se han detectado 3.007 unidades nuevas en el mercado en los dos últimos años, por lo que la oferta actual es de 3.067 viviendas.
Solo 1.000 casas a la venta en Barcelona
En Barcelona, las posibilidades de acceder a una vivienda nueva se reducen significativamente. Apenas hay un millar de unidades a la venta —solo 71 de las que salieron a la venta hace dos años—, ninguna por menos de 150.000 euros, sin duda, un aspecto muy llamativo. Si tenemos en cuenta todo el área metropolitana, la cifra se amplía hasta las 3.601 unidades, que representan el 40% de las 8.834 viviendas promovidas.
En 2017, tal y como muestra el gráfico inferior se vendieron casi 6.700 viviendas nuevas, casi el doble de las que hay actualmente a la venta. Al igual que sucede en Madrid, la segunda mano copa el 87% de las transacciones, y no solo debido a los precios más bajos que suelen tener estas viviendas, fundamentalmente, debido a la escasez de producto nuevo a la venta.
Si los ritmos de absorción se mantienen, la oferta de vivienda nueva podría agotarse en algo menos de 14 meses, 12 en el caso del término municipal de Barcelona. "Si no se ponen a la venta nuevas unidades que permitan absorber la demanda creciente, cabría contemplar un escenario de aceleración en los repuntes de precios ya observados en semestres recientes", apuntan desde Sociedad de Tasación.
La venta sobre plano vuelve con fuerza
Del informe de esta tasadora también se observa un importante cambio en la composición del stock. Pierde peso la oferta de inmuebles terminados, que representa en la Comunidad de Madrid el 7,5% del total del stock, frente al 58,1% que suponía en 2014, y aumenta el peso de la venta sobre plano. De hecho, el 60,5% de la oferta registrada en el censo de 2018 es vivienda sin iniciar y el 32% vivienda en construcción. En concreto, la oferta actual de vivienda terminada se ha reducido un 75,8% con respecto al censo de 2016 y la de inmuebles en construcción ha crecido un 54%, mientras que la oferta de viviendas sin iniciar se ha incrementado en un 75,1%.
En Madrid capital, la tónica se repite. La oferta de vivienda terminada se ha reducido frente a la de 2016 en el 81,8% mientras las viviendas en construcción y sin iniciar han crecido en un 137,2% y 76,3% respectivamente frente a la de 2016. Es de apreciar que, en la capital, el crecimiento de la oferta de vivienda sin iniciar es muy superior (137,2%) a la media del conjunto del área metropolitana (76,3%).
Viviendas más grandes
La radiografía del mercado elaborada por Sociedad de Tasación también revela que el tamaño medio de las viviendas que forman parte del stock se ha incrementado de forma notable, con mayor incidencia en el segmento de las superficies entre 100 y 150 metros cuadrados. Hay que recordar que durante los años del 'boom', ante el espectacular encarecimiento de los precios, proliferaron las casas pequeñas, de uno y dos dormitorios. Los precios eran tan elevados que quien quería comprar un piso solo podía permitirse uno de pequeñas dimensiones, porque los de mayor tamaño alcanzaban valores prohibitivos. Para poder vender y que la maquinaria pudiera seguir funcionando, los promotores se lanzaron a construir viviendas más pequeñas.
Para que nos hagamos una idea, entre 2005 y 2008, casi el 80% de las viviendas que se construyeron contaba con uno o dos dormitorios, otro 10% eran estudios, apenas un 15% de la oferta estaba formado por viviendas de tres dormitorios, mientras que las casas de cuatro eran totalmente residuales, según datos de Foro Consultores.
Con la recuperación económica, han vuelto las casas de mayor tamaño. Así, por ejemplo, mientras las viviendas entre 100 y 150 metros suponían el 45,8% del total en 2016, ahora representa el 62,2%. El incremento en ese segmento de vivienda se justifica al menor peso de las viviendas con superficies inferiores a 100 metros cuadrados, que pasa del 36,1% en 2016 al 22,1% en la actualidad.
Fuente: Sociedad de Tasación.
En la capital, la variación proporcional entre las distintas dimensiones es similar a la experimentada en el conjunto del área metropolitana, pasando las viviendas de superficie inferior a 100 metros cuadrados del 33% al 21%, y las de 100 a 150 metros desde el 48,3% al 66,3%. Es de notar que en la capital se registra un descenso apreciable en la oferta de viviendas con superficies superiores a 150 metros. De forma análoga, la oferta actual en el conjunto de municipios de la Comunidad de Madrid presenta un precio medio superior al observado en el censo de 2016. En este sentido, las viviendas de menos de 150.000 euros han pasado de suponer el 25,6% de la oferta a solo el 15,2%. En Barcelona, por el contrario, apenas se observan cambios significativos en el tamaño de las viviendas.
Nada por menos de 150.000€
Comprar una vivienda nueva en Barcelona capital por menos de 150.000 euros es, a día de hoy, imposible. Así lo ha constatado Sociedad de Tasación tras realizar un un exhaustivo trabajo de campo en el que ha analizado todas y cada una de las promociones de obra nueva actualmente en marcha en la ciudad.
Encontrar una vivienda nueva por menos de 150.000 euros también resulta complicado en el conjunto de municipios del área metropolitana, que han pasado de suponer el 15,9% de la oferta a solo el 4,8% —apenas 170 viviendas—, unos porcentajes en los que sin duda, ha influido el incremento de precios y el enorme apetito comprador.
Por el contrario, el segmento de 300.000 a 500.000 euros experimenta un incremento considerable, al pasar del 41,2% en 2016 hasta el 51,5% en 2018. Más significativa todavía es la proporción de viviendas que superan los 500.000 euros, que crecen desde el 24% de 2016 hasta el 39% de 2018 en la capital.
Situación parecida se vive en la Comunidad de Madrid, con viviendas más caras a las observadas en 2016. Las casas de menos de 150.000 euros han pasado de suponer el 25,6% de la oferta a solo el 15,2%, mientras se aprecia un aumento considerable de la proporción de viviendas entre 150.000 y 300.000 euros en relación con las observadas hace dos años.
En el caso de Madrid capital, apenas hay 300 unidades a la venta por menos de 150.000 euros, la inmensa mayoría se concentra en un rango de precios entre 150.000 y 300.000 euros, si bien, casi un tercio superan esta cifra.
