Es el sueño de miles de españoles: tener una vivienda en propiedad y, a poder ser, a estrenar. Sin embargo, es un sueño que, ahora más que nunca, solamente unos pocos afortunados consiguen cumplir. En 2017 —datos hasta noviembre del Instituto Nacional de Estadística (INE)—, se vendieron en España más de 350.000 viviendas de segunda mano —segundas y posteriores transmisiones a efectos estadísticos—, frente a apenas 77.500 nuevas —primera transmisión—. Es decir, estas últimas apenas protagonizaron el 18% del conjunto de las transacciones.
No siempre ha sido así. En plena crisis —de 2008 a 2013— y como consecuencia del enorme ¡stock¡ de viviendas sin vender generado durante la burbuja inmobiliaria, las cifras de ventas de ambas tipologías iban prácticamente de la mano. Y todo apunta a que las viviendas nuevas seguirán siendo un producto escaso y solamente al alcance de unos pocos bolsillos, puesto que el conjunto del sector promotor estima que la actividad tenderá a normalizarse en torno a una producción de unas 150.000-200.000 unidades anuales, cifra en la que estiman que se sitúa la demanda natural de vivienda, es decir, la formación de nuevos hogares. Unos números que contrastan significativamente con las 850.000 viviendas que se visaron en 2006, la cifra más alta de la serie histórica.
Por lo pronto, el año que acabamos de despedir ha cerrado con 81.500 visados, un 27% más que hace un año, pero la mitad de las cifras que esperan alcanzar los promotores y 10 veces menos que en pleno 'boom'.
Los promotores sueñan con llegar a corto plazo a esas cifras, sin embargo, algunas voces ya han comenzado a alertar sobre la posibilidad de que no se alcancen debido, por un lado, a la falta de suelo —hay planes y proyectos urbanísticos parados en toda España, y con especial relevancia en mercados con mucha demanda de vivienda como el de Madrid—, pero sobre todo a lafalta de financiación.
No habrá financiación para 150.000 casas
Así lo manifestaba públicamente esta semana el presidente de los promotores de Madrid (Asprima), Juan Antonio Gómez-Pintado. "El problema es que el mercado se encamina hacia 150.000 viviendas anuales, mientras que la financiación bancaria apenas dará para 65.000 viviendas", fueron sus palabras, mientras que la vicepresidenta, Carolina Roca, aseguraba semanas antes en declaraciones a El Confidencial: "La financiación al sector promotor se ha reducido exclusivamente a cinco entidades financieras, y para pasar de 80.000 viviendas a 150.000 sería necesario duplicar el préstamo promotor y no vemos que las previsiones de dichas entidades lo contemplen".
A pesar de los nubarrones, si finalmente hay dinero para todos, ¿podrá la demanda comprar esas casas? Desde hace meses está sobre la mesa de los debates inmobiliarios el hecho de que la vivienda que se está construyendo en la actualidad no es asequible para buena parte de la demanda, que actualmente es fundamentalmente de reposición —gente que ya tiene una casa y la vende para comprarse otra mejor—.
"La demanda no está preparada para asumir futuras subidas de los precios de la vivienda. En Valdebebas se vendía con alegría hace dos años a 2.400 euros el metro cuadrado. Cuando se subieron los precios a 2.700, ya no se vendía con tanta alegría, y a 3.000, directamente ya no se vende", aseguraba hace justo un año Ignacio Moreno, consejero delegado de Inmoglaciar.
La falta de producto a la venta y los elevados costes de construcción se están trasladando al precio final de la vivienda y finalmente al precio del suelo. Y todo apunta a que la espiral alcista se mantendrá e incluso se agravará. "El suelo seguirá subiendo, siguiendo la estela de la vivienda pero multiplicado por tres. Es decir, si la vivienda sube un 5%, el suelo lo hará un 15%", calcula Mikel Echavarren, consejero delgado de Irea.
Brecha de precios
Por lo pronto, según datos del INE, en el tercer trimestre de 2017, tanto la vivienda nueva como la usada subieron a ritmos cercanos al 7%. Y es que la falta de producto de obra nueva inevitablemente está empujando al alza los precios. Pero esa misma escasez es la que está derivando a la demanda hacia la segunda mano, presionando asimismo los precios al alza, si bien a nivel nacional la brecha de precios entre una vivienda usada y una nueva se ha ido ampliando a favor de esta última, como muestra el gráfico inferior.
Fuente: Sociedad de Tasación.
No obstante, el precio del metro cuadrado de una vivienda de obra nueva no siempre es más caro que el de una de segunda mano. El Confidencial ha comparado en los diferentes distritos de Madrid y de Barcelona el precio por metro cuadrado de la vivienda nueva que ofrece Sociedad de Tasación a cierre de 2017 respecto al precio de la segunda mano del portal inmobiliario Fotocasa, y se observa que en algunos casos la vivienda usada es más cara.
Algunos precios de segunda mano están inflados como consecuencia del 'boom' de los pisos de alquiler turístico
¿Cómo es posible? Los portales inmobiliarios ofrecen precios de oferta —'asking prices'—, no los precios a los que se cierra finalmente la operación. Según un estudio reciente de este portal inmobiliario, en el último año, un 71% de los compradores consiguió una rebaja media de 14.000 euros, una cifra que en la mayoría de los casos representó una reducción del precio inicial de venta del 10%.
Por otro lado, según Juan Fernández Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación, "muchos precios de segunda mano están inflados como consecuencia del 'boom' del alquiler turístico. La burbuja de rentabilidadestá provocando que en las grandes capitales y en zonas muy concretas de ellas se estén valorando algunos activos por la rentabilidad futura que se espera obtener con el alquiler de los mismos. Viviendas cuya tasación es de 400.000 euros salen al mercado por 600.000. Valoraciones que nada tienen que ver con las de inmuebles, cuya finalidad es la de vivienda habitual", señala este experto.
Por otro lado, a efectos estadísticos, cuando se habla de vivienda de segunda mano no siempre se tiene en cuenta la antigüedad de la vivienda, sino el número de veces que dicha vivienda ha sido transmitida. Muchas promociones en manos de los bancos se consideran de segunda mano porque ya ha habido una transmisión previa —del promotor quebrado al banco, por ejemplo—. Por lo que cuando este vende la vivienda se considera de segunda mano, aunque sea de nueva construcción. Y los precios de estas unidades suelen ser más elevados que los de aquellas casas con varios años de antigüedad.
El precio, sin duda, es determinante a la hora de elegir comprar una vivienda de segunda mano o una de nueva construcción, dado que si tenemos en cuenta que los bancos están financiando solo un máximo del 80% del valor de tasación o de compraventa, es necesario tener el otro 20% ahorrado. Y no es lo mismo disponer de ahorros para comprar una casa de 300.000 (60.000 euros) que una de 200.000 euros (40.000).
A estas cantidades, además, hay que sumar que todos los gastos asociados a la compra de una casa suelen representar entre el 10% y el 15% del valor del inmueble. Y, aunque los gastos derivados de la escritura hipotecaria son idénticos, hay algunas diferencias respecto a la escritura de la compraventa. Así, a efectos fiscales, Hacienda también distingue, por un lado, entre las viviendas nuevas, aquellas que solo han sido objeto de una transmisión, por ejemplo, el promotor que construye una vivienda y se la entrega a una familia. Esta está sujeta al IVA, un impuesto estatal que se sitúa en el 10% con carácter general —hasta 2013 era del 4%—. Y por otro, las segundas o posteriores transmisiones, sujetas al impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), que varía según las comunidades autónomas y que suele situarse entre el 6% y el 10%.
A estos dos tributos hay que sumar el AJD o actos jurídicos documentados, que recaudan las comunidades autónomas, ya que tienen transferidas las competencias de este tipo de tributos. Se trata de un tributo que grava los documentos notariales, mercantiles y administrativos. Además de los impuestos, la compra de una casa lleva asociados otra serie de gastos que se comen otra pequeña parte de nuestro presupuesto: notaría, gestoría, registro... Algunos de ellos —los derivados de la hipoteca— recurridos ante los tribunales.
Pero veamos un ejemplo concreto. ¿Cuáles serían los gastos derivados de la compra de una vivienda nueva y una de segunda mano con el mismo precio de venta?
Gastos de compra de una vivienda nueva de 250.000 €
Junto con los 50.000 euros necesarios para conseguir que el banco nos conceda una financiación del 80%, deberemos tener preparados otros 33.000 euros para pagar los impuestos (IVA, fundamentalmente) y gastos derivados de la hipoteca (AJD, principalmente). Es decir, en total, más de 80.000 euros.
Fuente: Finect.
Fuente: Finect.
Gastos en vivienda de segunda mano de 250.000 €
En este caso, y a diferencia de la compra de una vivienda nueva, con los 50.000 euros necesarios para conseguir que el banco nos conceda una financiación del 80%, deberemos tener preparados otros 21.000 euros para pagar los impuestos (el ITP es sensiblemente inferior al IVA), e igualmente los gastos derivados de la hipoteca (AJD, principalmente). Es decir, en total, 71.000 euros, unos 10.000 menos que si optamos por la compra de una casa nueva por el mismo precio.
Eso sí, si compramos sobre plano no debemos olvidar que el esfuerzo económico inicial que se realiza es menor que en el caso de una vivienda de segunda mano, puesto que dispondremos de casi 18 meses para ir abonando ese 20% de ahorros. Un porcentaje del que debemos disponer inmediatamente cuando se compra casa de segunda mano.
