Sociedad de Tasación publica la nueva edición del mapa del "Tiempo Urbanístico" donde ofrece una visión global de la situación del mercado del suelo en España, atendiendo a su heterogeneidad. El mapa incorpora gráficamente la variación interanual de valores de vivienda nueva, lo que permite analizar la relación entre ambos indicadores.
El mercado del suelo residencial a nivel nacional sigue estando marcado por una fuerte dispersión, lo cual pone de manifiesto la importancia del análisis local tanto por la influencia de la variación del precio de la vivienda en las operaciones de suelo como por la influencia de la situación urbanística de cada ubicación. La escasez de suelo directamente edificable repercute en una oferta de vivienda, a su vez, escasa, que ante una demanda creciente provoca el encarecimiento de los precios, que se traslada al valor del suelo. Tal sería el caso de Madrid, Barcelona, Baleares, Sevilla, Costa del Sol y el norte de Pamplona o San Sebastián. Por contraposición, en otros puntos de la geografía, el precio de la vivienda sube tímidamente y el mercado de suelo no muestra variaciones.
Sociedad de Tasación analiza la situación en cada una de las Comunidades Autónomas, sintetizando la evolución por zona:
Las Comunidades del noroeste peninsular, Galicia, Asturias, presentan un mercado estable: aunque la oferta de suelo es baja, la demanda de vivienda no se muestra especialmente activa, lo que hace que los incrementos de precios sean leves y no haya grandes operaciones urbanísticas. Este diagnóstico se manifiesta también en comunidades adyacentes como Cantabria. En esta comunidad la evolución de los precios se sitúa por debajo del 3%. Con todo, y, a pesar de la estabilidad, se registran casos concretos de incidencias de planes urbanísticos, entre los que cabe destacar los de Vigo, Orense, Barreiros, Gijón, Llanes y Santander.
En el País Vasco, continúa el mercado predominantemente estable, con actividad en lo que a suelo se refiere y con una consolidación del repunte de valores en residencial, sobre todo en vivienda de mayor calidad, y especialmente en la capital donostiarra. En esta región se aprecian menores oscilaciones que la media debido a un desarrollo más racional y ajustado en su momento a la demanda. Con uno de los parques de vivienda más viejos de Europa, las políticas de regeneración que se apliquen pueden condicionar la dinámica de los próximos años.
Las buenas condiciones del mercado llegan hasta el norte de Navarra y Pamplona, que también presenta una situación estable, especialmente en la capital. Sin embargo, esta no es extensible al sur de Navarra, que sigue registrando un importante stock de suelo, que se extiende también al mercado de La Rioja, donde se aprecian bolsas con un stock considerable y actividad del mercado relativamente baja.
En Aragón, se mantiene el importante stock de suelo vacante, en buena parte sin perspectivas de desarrollo a corto-medio plazo, salvo en puntos concretos de los principales núcleos de población donde comienzan a verse ligeros repuntes en el ámbito residencial. Además, continúa habiendo gran cantidad de suelo vacante para uso industrial, sin previsión de desarrollo.
Cataluña presenta una notable heterogeneidad, una situación que parece consolidarse pero que genera importantes dudas debido al impacto que la incertidumbre política continuada en el tiempo puede generar sobre la economía en general y sobre el mercado de precios en particular. La ciudad de Barcelona y el área metropolitana sigue destacando respecto al resto de la región, siendo uno de los motores de la reactivación del mercado del suelo como hace seis meses. Por el contrario, las provincias de Lérida y Tarragona presentan todavía cierto nivel de estancamiento. En general sigue siendo un mercado poco activo, aunque se ha detectado actividad por parte de promotores en zonas muy puntuales en algunas capitales de comarca. En cuanto al resto de la comunidad, en la zona del Vallés Occidental principalmente en Sabadell y también en Gerona Capital y Badalona se detecta un ligero incremento de la actividad y un descenso del stock del suelo en general.
Madrid registra un mercado en alza en todo el territorio, lo que supone un gran dinamismo en el mercado del suelo en la Capital y el área metropolitana. Al igual que ocurría en la anterior edición del "Mapa Urbanístico", se ha producido una reactivación de la obra nueva, que se extiende a las principales ciudades de la Comunidad de Madrid. Así mismo, se observa un repunte de la actividad logística en la zona del Corredor del Henares. Por último, cabe destacar la reactivación del "Distrito Castellana Norte".
La Comunidad Valenciana, continúa, en general, registrando una evolución suave del mercado; sin embargo, se aprecia un repunte de actividad en suelos ubicados en zonas consolidadas de las ciudades de Valencia y Castellón. Por otro lado, y frente a la última edición del Mapa del tiempo urbanístico, en Alicante ya se aprecian signos de estabilización. Esta situación es análoga a la región de Murcia, que presenta también algunos síntomas de estabilización, aunque persisten las bolsas de suelo vacante en stock. En cuanto a las alertas urbanísticas, destaca el efecto que pueden tener algunas actuaciones supramunicipales como el Plan PATIVEL, en tramitación y de aplicación en toda Comunidad Valenciana.
En las Islas Baleares se consolida el dinamismo, tanto por el aumento de la demanda como por el incremento de los precios, sobre todo en las zonas costeras, especialmente en Ibiza, pese a que la aprobación provisional del Plan General está en proceso. Con todo, en esta edición del mapa urbanístico se empieza a detectar un cierto estancamiento de los precios, sobre todo en los más elevados. Mallorca y Menorca consolidan el incremento de la demanda y de los precios. Mallorca crece más que el resto.
En el Archipiélago Canario no se han registrado variaciones respecto a la anterior edición. La estabilidad es la nota predominante con un mercado en el que no se han registrado grandes operaciones, exceptuando el final de la moratoria turística hotelera.
Esta situación del mercado insular difiere del mercado en Castilla-La Mancha, y Castilla León donde hay una alta disponibilidad de suelo sin que esté previsto su desarrollo a corto-medio plazo. Sin embargo, en ambos territorios se están registrando indicios de reactivación de la actividad y un repunte de los precios en el producto residencial focalizado actualmente en las capitales de provincia. En el caso de Castilla La Mancha cabe destacar un aumento de la actividad logística en ciertas ubicaciones de la zona de Sagra en Toledo, en el entorno de Illescas y la autovía A-42.
En Andalucía se mantiene la misma situación en líneas generales que en la anterior edición. Sin embargo, cabe destacar el incremento de la actividad inmobiliaria en Sevilla capital, incremento que se hace extensivo al extrarradio. También detectamos actividad significativa en la Costa del Sol (Málaga) donde se ha registrado un incremento de la demanda y de los precios, así como en Granada capital. Destaca el caso de Marbella, donde la falta de suelo, propiciada principalmente por la situación urbanística de su Planeamiento, está haciendo que los precios se eleven de manera significativa. Por el contrario, Almería sigue presentando poca actividad. Por su parte, Córdoba y Jaén presentan mercados muy estabilizados.
En lo que respecta a Extremadura, la situación del mercado es similar a la anterior edición, con escasa actividad en el mercado del suelo. Se mantiene la bolsa de suelo en Badajoz.
Este análisis refuerza la conclusión de que la escasez de suelo introduce presión alcista en los precios de la vivienda si la demanda se muestra activa y que los repuntes en el mercado del suelo son consecuencia directa de una mayor demanda de vivienda. Por último, desde Sociedad de Tasación consideramos necesario insistir en que la heterogeneidad del mercado demanda un rigor exhaustivo en el análisis de cada localización y exige estar al día en cuanto a la legislación del sector y el planeamiento urbanístico local.
Este análisis forma parte del esfuerzo realizado por Sociedad de Tasación para elaborar periódicamente un estudio comparativo de la Legislación Urbanística de las distintas Comunidades Autónomas. En las sucesivas ediciones hemos ido incorporando las novedades que han aparecido, manteniéndose el objetivo inicial que consiste en tratar de localizar, ordenar y relacionar la gran dispersión normativa vigente en esta materia.
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