26/1/17

La brecha entre vendedores y compradores de vivienda crece hasta el 27% en 2016


Aunque el mercado ganó dinamismo en 2016, la compatibilidad total de intereses entre oferta y demanda es una tarea complicada. Según un estudio del portal inmobiliario www.pisos.com la diferencia entre oferta y demanda se situó en 26.180 euros en 2016, un 2% más que el año anterior. El precio del piso tipo cayó un -10,47% de un año a otro, debido en gran parte a que los compradores reclamaron menos superficie en 2016, 80 metros cuadrados, lo que dejó el precio medio de la oferta en 123.680 euros de media. Por otro lado, las expectativas de gasto del futuro propietario se volvieron más prudentes. Así, la casa más buscada el año pasado costó 97.500 euros de media.

El cruce entre oferta y demanda que pisos.com lleva realizando desde 2009 muestra que la diferencia entre ambos era hace ocho años del 55% a nivel nacional. Las posturas de ambos frentes se fueron acercando hasta llegar al 20% en 2013. Sin embargo, en 2014 se volvió a incrementar hasta el 25%, y aunque en 2015 esta distancia se acortó de nuevo hasta el 23%, en 2016 aumentó ligeramente al 27%.

En cuanto al alquiler, las mensualidades experimentaron una remontada en 2016 que no ha pasado desapercibida. La web de pisos.com lleva desde 2010 estudiando la diferencia entre las rentas por las que los propietarios anuncian los pisos y las rentas que indican los futuros inquilinos en sus búsquedas. En 2010 esta brecha fue del 27%, bajando progresivamente hasta el 10% en 2015. Sin embargo, en 2016 se amplió hasta el 19%.

Para Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com, "la presión positiva o negativa de la demanda y la abundancia o escasez de oferta adecuada son los dos ejes que realmente condicionan el precio". El directivo añade que "habría un tercer factor, que sería el acceso a la financiación, y un cuarto, que sería la estabilidad laboral". Alemany afirma que "vendedores y compradores abandonaron sus posturas inmovilistas hace tiempo, lo que refuerza la idea de que estar dispuesto a mantener un diálogo es el mejor camino para que una operación de compraventa se cierre con éxito". El responsable del portal inmobiliario admite que "la brecha entre el precio de los anuncios y las búsquedas debe seguir acortándose para lograr el ansiado equilibrio dentro del mercado, y todo esto sin que el vendedor piense que está perdiendo dinero o el comprador pagando de más".

Regionalmente, un total de cinco autonomías redujo su presupuesto de partida a la hora de buscar una casa en venta en 2016: Cantabria, Castilla y León, Cataluña, Extremadura y Galicia. Por otro lado, cuatro lo subieron, en concreto, Asturias, Baleares, Canarias y País Vasco. El precio de salida más elevado lo arrojó País Vasco con 247.500 euros de media. En el lado inverso, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Comunidad Valenciana, Extremadura y Murcia persiguieron pisos por 67.500 euros de media. Las autonomías donde oferta y demanda estuvieron más cerca fueron País Vasco (-4%), Castilla-La Mancha (9%) y Aragón (10%). Los mayores desajustes se dieron en La Rioja (38%), Comunidad Valenciana (34%) y Canarias (33%).

Respecto a las provincias, la cantidad de dinero que estuvo dispuesta a invertir la demanda bajó en 13 y subió en nueve. Guipúzcoa fue la provincia en la que los compradores partieron de una cantidad más alta: 277.500 euros de media. Le siguieron Vizcaya (217.500 euros) y Álava (172.500 euros). Un total de 23 provincias buscó vivienda por el mínimo precio registrado, unos 67.500 euros. En Navarra (-14%) la demanda superó a la oferta de forma más intensa. Entre el 0% y el 9% se colocaron ocho provincias, mientras que las diferencias más agudas se dieron en Tarragona (47%) y Palencia (47%).

En cuanto a las capitales, 13 de ellas bajaron su presupuesto en 2016, mientras que 11 lo extendieron. Los compradores de Donostia-San Sebastián fueron los que estuvieron dispuestos a desembolsar la cantidad más alta: 317.500 euros de media. En Bilbao (272.500 euros), Barcelona (217.500 euros) y Vitoria (202.500 euros) se encontraron los compradores dispuestos a pagar más de 200.000 euros por convertirse en propietarios. Hubo 12 capitales donde la demanda manejó una cantidad de salida superior a 100.000 euros. El límite más bajo registrado, 67.500 euros de media, fue la tónica en 15 capitales. La única capital donde la relación entre oferta y demanda resultó negativa fue Bilbao (-3%). Entre el 0% y el 9% estuvieron Guadalajara, Pontevedra y Donostia-San Sebastián, las tres con un 0%, más Vitoria (2%) y Lugo (3%). Las mayores brechas las arrojaron las capitales de Cádiz, Segovia y Girona, todas con un 53%.

Situación del mercado del alquiler

Según pisos.com, la diferencia entre las mensualidades por las que los propietarios anunciaron los pisos y las rentas que indicaron los futuros inquilinos en sus búsquedas fue del 19%. El alquiler medio sugerido por la demanda se mantuvo estable en 450 euros de media hasta 2013, bajando en 2014 a los 350 euros, una renta que se repitió en 2015 y en 2016. En cuanto a la superficie, en 2010 se pedían 90 metros cuadrados y en los seis años siguientes bajó a los 70. Las rentas de la oferta publicada crecieron entre 2010 y 2012, iniciando posteriormente una caída que se mantuvo hasta 2015, retomando su tendencia al alza el año pasado. Así, el mercado pasó de ofrecer un piso tipo en alquiler de 90 metros cuadrados por 571 euros mensuales en 2010 a uno de 70 metros cuadrados por 416 euros mensuales en 2016.

"El arrendamiento se ha convertido en una opción fundamental para aquella demanda que todavía no reúne las condiciones de ahorro previo e ingresos estables que requiere la compra", señala Alemany. Los medios se han hecho eco de las dificultades que está encontrando el inquilino debido a los altos precios que han alcanzado ciertas localizaciones. En este sentido, el directivo manifiesta que "la oferta de larga estancia en determinadas capitales es insuficiente, bien porque los propietarios prefieren tener sus casas vacías ante posibles impagos y destrozos, bien porque consideran más rentable y seguro el alquiler turístico y de temporada".

El presupuesto mejoró en seis autonomías durante 2016 -Aragón, Baleares, Canarias, Cantabria, La Rioja y Madrid- y bajó solo en el País Vasco, siendo esta autonomía donde se dispuso de la renta más alta, de unos 650 euros de media. Le siguieron Baleares y Madrid con 550 euros. En Castilla-La Mancha, los inquilinos registraron el presupuesto más ajustado: 250 euros de renta media mensual. La demanda estuvo por encima de la oferta únicamente en Baleares (-19%), mientras que el entendimiento fue total en Cantabria, Aragón y La Rioja, las tres con un 0%. En Asturias (30%), Cataluña (22%), Castilla y León (22%) y Andalucía (22%) fue más complicado para los inquilinos hallar respuesta en el mercado real.

Provincialmente, los potenciales inquilinos de 13 capitales elevaron el listón, mientras que en ocho ajustaron sus pretensiones. Fue Guipúzcoa la capital donde se encontró la demanda en alquiler con mayor presupuesto: 750 euros de media. Le siguieron Vizcaya, con 650 euros; y Baleares, Las Palmas, Barcelona y Madrid, con 550. Almería, Albacete, Toledo, Ávila, Palencia, Lleida, Castellón y Cáceres eligieron el límite más bajo, los 250 euros mensuales. El único porcentaje negativo de dos dígitos fue el de Baleares (-19%), moviéndose el resto de brechas negativas entre el -6% y el -1%. El equilibrio fue total en Cantabria, La Rioja y Ciudad Real, las tres con un 0%. Almería (43%) y Palencia (46%) fueron las provincias donde existió un mayor desequilibrio entre oferta y demanda.

En el ámbito de las capitales, de 2015 a 2016 un total de 16 capitales elevaron su presupuesto y seis lo bajaron. Donostia-San Sebastián fue la capital en la que la demanda lanzó la apuesta más alta por el alquiler: 750 euros de media. Palma de Mallorca, Barcelona, Vitoria y Bilbao se situaron por detrás con un presupuesto de 650 euros. Ávila y Castellón de la Plana fueron las dos capitales con el precio de la demanda más reducido: 250 euros mensuales. Hubo seis capitales donde el precio de salida de la demanda estuvo por encima de la oferta. Los porcentajes más marcados se localizaron en Palma de Mallorca (-15%), Vitoria (-11%) y Logroño (-10%). Las verdaderas diferencias entre oferta y demanda estarían en las tres capitales que superaron la barrera del 40%: Donostia-San Sebastián (44%), Tarragona (52%) y Barcelona (53%).

 
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