9/12/16

La venta de viviendas coge velocidad de crucero: rozará el medio millón de unidades


El mercado inmobiliario ha cogido velocidad de crucero. Al menos, desde el punto de vista de la demanda. Este año, se rozarán las 450.000 viviendas vendidas, lo que supone un aumento del 26% respecto a 2015, mientras que para 2017 se espera alcanzar la cifra mágica de las 500.000 unidades —un 12% respecto a 2016—. Son estimaciones de Servihabitat, que en su informe 'Mercado residencial en España' señala una consolidación del crecimiento del sector en 2016, tal como se apuntaba a finales del año pasado. De cumplirse estas previsiones será la primera vez que se supere o nos acerquemos al medio millón de viviendas vendidas desde 2008, cuando se transaccionaron 564.000 operaciones, según datos del Ministerio de Fomento. 

Esta cifra, nos obstante, aún estaría lejos de 2006, cuando, en pleno apogeo de la burbuja inmobiliaria, se realizaron casi un millón de transacciones. Es decir, si en 2017 se cumplen las previsiones de Servihabitat, aún nos encontraríamos a años luz de aquellos guarismos, calificados como 'insanos" por el conjunto del sector inmobiliario.

Para Servihabitat, en 2017, el mercado continuará dinamizándose de forma suave, si bien lo hará a tres velocidades distintas. Por un lado, están las regiones en las que existe un importante incremento de la actividad, las zonas en las que el nivel de 'stock' todavía tardará en absorberse y las áreas en las que las perspectivas de activación a medio plazo son más reducidas.

“Para poder realizar una valoración global de la evolución del mercado residencial español, hay que tener en cuenta las diferentes realidades en cuanto a demanda y niveles de 'stock' específicos de cada área en concreto. Si bien es cierto que el sector vuelve a reactivarse en su conjunto, incluso con oferta escasa y demanda cada vez más fuerte en según qué barrios de algunas de las principales ciudades, existen todavía zonas en las que el 'stock' se drenará más lentamente”, asegura Julián Cabanillas, consejero delegado de Servihabitat.

Detrás de este renovado impulso comprador, según este informe, se encuentran la mayor concesión de crédito hipotecario, el incremento del interés inversor —con la vivienda como valor refugio frente a otro tipo de activos—, la estabilización de los precios y la mejora de la estabilidad laboral.
(Foto: EFE)
La segunda mano acapara el 70% de las ventas

No obstante, y como viene siendo habitual desde que estalló la crisis, la vivienda de segunda mano acapara el mayor volumen de transacciones, alcanzando el 70% frente a las de obra nueva, que apenas representan el 30% del número total de operaciones, lo que sucede tanto en vivienda habitual como en vacaciones. Los porcentajes, en condiciones normales de mercado —es decir, con una recuperación de la producción de viviendas—, deberían situarse en el 50%. 

Por otro lado, el aumento de las ventas ha sido generalizado en todas las comunidades autónomas, si bien algunas han vivido un mayor empuje que otras. Así, por ejemplo, Castilla y León, Baleares y País Vasco son las que más incrementan este año el volumen de actividad compradora en comparación con los datos de 2015, seguidas de Asturias, Castilla-La Mancha y Aragón, todas ellas con una tasa de variación interanual superior a la media española. Mientras que Galicia, La Rioja y Extremadura son las que menos crecen, además de Ceuta y Melilla.
Crecimientos del 4% de los precios

Esta recuperación de las ventas irá acompañada de un incremento de los precios de la vivienda. En 2016, el aumento será del 4,6% respecto al año anterior, y en 2017 se incrementará en torno al 4,3%. Una vez más, desde Sevihabitat destacan comportamientos muy dispares en diferentes puntos de la geografía española. 

En 2016 el aumento será del 4,6% respecto al año anterior, y en 2017 se incrementará en torno al 4,3%

Las grandes ciudades, especialmente Madrid y Barcelona, están incidiendo de manera notable sobre este repunte de la media nacional debido a su elevado volumen; aunque también Málaga, Sevilla o Zaragoza, e incluso el mercado de vivienda vacacional en Baleares, en Canarias y en zonas más tradicionales de la costa mediterránea están actuando como motores de este incremento de precios. 

Por el contrario, en zonas donde la demanda potencial todavía está contenida y/o disponen aún de volúmenes de 'stock' considerables, los niveles se encuentran estables o continúan ajustándose a la baja.
Casi 62.000 viviendas iniciadas

El informe también dedica un apartado a la construcción de nuevas viviendas, y destaca el crecimiento del 31,4% de las viviendas iniciadas al cierre de este año respecto a 2015, alcanzando las 61.984 unidades. La previsión de Servihabitat para 2017 apunta a una continuidad en esta tendencia, por lo que se aumentaría la actividad en un 20% respecto al cierre de 2016, hasta las 74.381 viviendas. Paralelamente, el número de proyectos visados también se encamina a superar el techo de las 100.000 viviendas este año.

"Estos aumentos tienen lugar en zonas o en relación a proyectos que se encuentran en localizaciones donde ha disminuido el 'stock' y existe una demanda embalsada, o bien cuentan con posibilidades de financiación por la mayor apertura del crédito, o se trata de situaciones con elevada precomercialización en poco tiempo, o incluso se ubican en grandes núcleos urbanos y sus áreas metropolitanas o en localizaciones tradicionales del mercado de vivienda vacacional. El dinamismo hipotecario y la existencia de una demanda solvente, entre otros factores, están propiciando esta evolución positiva en los principales indicadores del mercado de obra nueva”, apunta Juan Carlos Álvarez, director general de Negocio de Activos Inmobiliarios de Servihabitat.

Las viviendas terminadas también aumentan un 25,2% interanual, de modo que este año concluirá con 56.552 nuevas unidades, y en 2017 se prevé que la cifra crezca otro 20,1%, hasta las 67.903 viviendas terminadas. Por lo que se refiere al 'stock', gran piedra en el camino para la recuperación del sector, su reducción se aproxima al 20%, aunque no de forma homogénea en el territorio.

El volumen de 'stock' residencial mantiene su tendencia al drenaje, descendiendo un 19,8% en 2016 respecto al ejercicio anterior, lo que situará la cifra en 388.000 viviendas. La evolución será parecida en 2017, finalizando el año con un volumen cercano a los 315.000 inmuebles, al reducirse de nuevo otro 18,8% la cifra. Esta absorción de 'stock' continúa sin producirse de manera uniforme en el territorio, puesto que la demanda es cada vez más selectiva en muchas localizaciones secundarias, y las necesidades de mantenimiento de inmuebles están creciendo en ciertas promociones que todavía permanecen en construcción o en aquellas viviendas que no consiguen atraer a compradores.

La Rioja es la comunidad autónoma con mayor nivel de 'stock' residencialpor habitante, seguida de Castilla-La Mancha y la Comunidad Valenciana. En el lado opuesto, encontramos la Comunidad de Madrid, los dos archipiélagos y Cataluña, que son las que disponen de menores niveles de 'stock' de obra nueva por habitante, muy por debajo de los 83,6 inmuebles por cada 10.000 habitantes de la media nacional.

 
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