Para analizar la situación económica actual hay que, brevemente, echar la vista atrás. Aunque en un principio el origen de la crisis se atribuyó al sector inmobiliario, lo cierto es que éste no fue más que un catalizador.Las hipotecas subprime en EE UU fueron sólo una consecuencia del desbarajuste subyacente del sistema financiero. El exceso de liquidez, así como la alegría y la falta de criterio de quienes concedían y recibían los créditos es lo que ha provocado la situación en la que ahora nos encontramos.
La mayoría de los gobiernos han abordado la situación inyectando liquidez al sistema, quizá la única opción posible, si bien ahora queda la tarea más difícil, que es la de reconstruir un clima de confianza, elemento imprescindible para lograr la recuperación económica.
En lo que se refiere al sector inmobiliario, observo con envidia cómo en la mayoría de las grandes economías mundiales se habla ya claramente de un cambio de etapa en la que habrá que seguir gestionando con mucha prudencia, pero retomando el crecimiento. Lamentablemente, en España no podemos compartir esa sensación de alivio, y la única presión que recibimos es la de seguir conteniendo costes. ¿Qué pasa en España? ¿Por qué no confiamos ni confían en nuestro país? En primer lugar, yo diría que la falta de transparencia y de información veraz constituye un asunto crítico. Desconocemos la situación real de nuestro sistema financiero, y por desconocer, también desconocemos cuál es el stock real de viviendas sin vender, dónde están y qué características tienen.
El segundo punto importante es que no hay financiación para la adquisición de suelo, algo que, por desgracia, es claramente entendible debido al enorme problema que en este campo tienen las entidades financieras españolas. No obstante, si el promotor, ya sea con recursos propios, con su propio stock de suelo o vía aportación, decide emprender la aventura inmobiliaria, se encontrará con un círculo cerrado que se podría resumir de la siguiente manera: la banca no tiene confianza en el buen fin de la operación y exige un importante porcentaje de viviendas vendidas con antelación; el comprador de viviendas no confía en que la promotora pueda culminar su trabajo antes de desaparecer; la constructora no confía en la promotora; el banco no confía en la constructora. Un contexto desafortunado que se soluciona -en gran parte- gracias a la profesionalidad de los intervinientes en el proceso y a la solvencia, tamaño y reputación de las compañías que participan. Pero si el sistema financiero sólo confía en determinadas compañías, qué pasa y pasará con nuestro tejido industrial, el cual, por cierto, está muy fragmentado y basado en compañías de tamaño medio y de origen familiar. Este tipo de empresas se quedará desprotegida ante la larga travesía demostrada por las grandes marcas.
Esta falta de confianza en los operadores tradicionales del mercado y, en términos generales, la dificultad de acceso al crédito han contribuido a allanar el camino del inversor privado, que cuenta con una necesidad menor de financiación.
Desde esa perspectiva, los family offices y el conjunto de inversores privados han tenido especial protagonismo en la tan afamada reactivación. En 2008 invirtieron unos 800 millones de euros, y en el primer semestre de 2009 llevaron a cabo inversiones por valor de 700 millones, lo que representa el 18% del total invertido en España en ese mismo periodo, ligeramente por encima de la media europea. Con ese segmento asentado, el siguiente impulso se derivará de los inversores institucionales. ¿Por qué? Porque cuentan con una perspectiva a largo plazo que les permite resistir las posibles recaídas puntuales de las rentas, compensadas por un cash-flow estable y una prima de riesgo muy superior a la de años anteriores.
En cuanto a la inversión esperada para 2010, tiene una clara tendencia positiva y seguirá los pasos a aquella que se produjo durante el segundo semestre de 2009, con cada vez un mayor interés por parte de inversores institucionales así como privados y oportunistas y, aunque el volumen de las transacciones será menor, damos por hecho que aumentará el número de operaciones y por tanto el volumen de inversión anual; eso sí, sin llegar a volúmenes de 2007. Así pues, la tónica que hemos seguido a finales de 2009, y que seguro seguiremos durante 2010, es la llamada deffensive investment. Nos referimos con ello a inversiones en activos de calidad (bien ubicados, con buenos inquilinos y contratos de arrendamiento largos, etcétera) que sentarán las nuevas bases de clasificación del mercado y nos permitirán distinguir entre lo que es bueno, regular y malo.
La situación es similar en el sector residencial. Hemos visto cómo se ha ido animando en estos últimos meses conforme la oferta se va adaptando a la demanda. No obstante, la clave vuelve a ser el precio, la ubicación y la calidad del activo; y en ese espectro el precio debe estar adaptado a la calidad y a la ubicación. Si no se cumple esa ecuación no habrá forma de hablar de recuperación. Estos nuevos estándares -calidad y ubicación- son condicionantes tanto para las nuevas promociones como para la vivienda de segunda mano. Los inmuebles que no se adaptaron en su momento a estas premisas no influirán en la reactivación del mercado, aunque seguirán siendo un lastre en el stock de viviendas.
Valorando otros segmentos: las oficinas seguirán acaparando el interés del inversor. A pesar de que éstas han reducido sus volúmenes de absorción, las rentas acumulan descensos en torno al 27% y los precios de repercusión han visto reducirse su valor a la mitad, lo cual las convierte en un activo poderosamente atractivo. El ajuste ha sido intenso pero controlado gracias, principalmente, al escaso volumen de nuevos proyectos. A medio plazo, las nuevas superficies puestas en uso no superarán el 3% del parque, por lo que cualquier mínima mejoría equilibrará con gran rapidez la oferta y la demanda en el sector.
Los centros comerciales son el otro gran reducto receptor de inversión. En Europa han supuesto cerca del 60% del volumen total invertido en 2009. Respecto a este segmento hay que destacar que el interés español se ha restringido a los inmuebles mejor cualificados y con un buen emplazamiento añadido, de nuevo las premisas de las que antes hablábamos. Los proyectos son mucho más selectivos y estarán orientados hacia formatos exclusivos y diferenciados. En el panorama nacional existen todavía oportunidades de desarrollo en varias comunidades autónomas, de manera que la innovación y la calidad serán los hilos conductores del resurgir del segmento.
El mercado es y seguirá siendo estrecho. A pesar de esto, una vez que los activos prime se vendan habrá que empezar a dar salida a nuevos activos. En este punto la Administración jugará un papel esencial. Tanto el Gobierno como las comunidades autónomas podrán aumentar sus ingresos y dar un nuevo impulso al mercado planteando la venta en sale & leaseback de sus activos, siendo además activos que cumplen con los requisitos para ser catalogados como prime (la mayoría suelen estar muy bien ubicados y tienen un inquilino a muy largo plazo: la propia Administración). En este sentido, debemos seguir el ejemplo de nuestros colegas de Alemania, Reino Unido, Francia y Bélgica, quienes desde aproximadamente 2005 llevan a cabo políticas de desinversión inmobiliaria con éxito.
En el periodo comprendido entre 2003 y 2005 la venta de propiedades por parte de los gobiernos europeos ascendió a 4.000 millones de euros. Esta cifra aumentó considerablemente entre 2006 y 2008, llegando a alcanzar los 16.000 millones de euros. La lectura de estos datos no es otra más que la necesidad de los gobiernos, ante la recesión económica, la crisis financiera y el aumento de la deuda pública, de obtener liquidez.
Así pues, inmobiliarias y entidades financieras se convierten en los dos grandes polos sobre los que pivotará el crecimiento del sector. Los promotores deberán salir adelante independientemente de los problemas coyunturales que atraviesan. Son imprescindibles para seguir construyendo viviendas y creando riqueza, ya que harán falta pisos adaptados a la demanda actual. No podemos dudar de que seguirán construyendo; es más, lo necesitaremos, pero se hará con mayor calidad. Las entidades financieras representan el punto de vista contrario, porque necesitan reducir su exposición inmobiliaria y prever riesgos.
En ese sentido, los consultores inmobiliarios podremos ayudarles a conseguir sus propósitos. El conocimiento y la dimensión internacional pueden arrojar luz y aportar soluciones cuando lo que tenemos por delante es un cambio en la manera de entender el negocio inmobiliario, necesitado de una vuelta a la profesionalización y el sentido común.
Se mire como se mire, racionalizar es el obligado primer paso para poder seguir avanzando; siendo la calidad y una mayor confianza en el sector las claves que marquen y determinen el rumbo de 2010.
Autor: Eduardo Fernández-Cuesta/Presidente del CB Richard Ellis España
Fuente: www.elpais.com
La mayoría de los gobiernos han abordado la situación inyectando liquidez al sistema, quizá la única opción posible, si bien ahora queda la tarea más difícil, que es la de reconstruir un clima de confianza, elemento imprescindible para lograr la recuperación económica.
En lo que se refiere al sector inmobiliario, observo con envidia cómo en la mayoría de las grandes economías mundiales se habla ya claramente de un cambio de etapa en la que habrá que seguir gestionando con mucha prudencia, pero retomando el crecimiento. Lamentablemente, en España no podemos compartir esa sensación de alivio, y la única presión que recibimos es la de seguir conteniendo costes. ¿Qué pasa en España? ¿Por qué no confiamos ni confían en nuestro país? En primer lugar, yo diría que la falta de transparencia y de información veraz constituye un asunto crítico. Desconocemos la situación real de nuestro sistema financiero, y por desconocer, también desconocemos cuál es el stock real de viviendas sin vender, dónde están y qué características tienen.
El segundo punto importante es que no hay financiación para la adquisición de suelo, algo que, por desgracia, es claramente entendible debido al enorme problema que en este campo tienen las entidades financieras españolas. No obstante, si el promotor, ya sea con recursos propios, con su propio stock de suelo o vía aportación, decide emprender la aventura inmobiliaria, se encontrará con un círculo cerrado que se podría resumir de la siguiente manera: la banca no tiene confianza en el buen fin de la operación y exige un importante porcentaje de viviendas vendidas con antelación; el comprador de viviendas no confía en que la promotora pueda culminar su trabajo antes de desaparecer; la constructora no confía en la promotora; el banco no confía en la constructora. Un contexto desafortunado que se soluciona -en gran parte- gracias a la profesionalidad de los intervinientes en el proceso y a la solvencia, tamaño y reputación de las compañías que participan. Pero si el sistema financiero sólo confía en determinadas compañías, qué pasa y pasará con nuestro tejido industrial, el cual, por cierto, está muy fragmentado y basado en compañías de tamaño medio y de origen familiar. Este tipo de empresas se quedará desprotegida ante la larga travesía demostrada por las grandes marcas.
Esta falta de confianza en los operadores tradicionales del mercado y, en términos generales, la dificultad de acceso al crédito han contribuido a allanar el camino del inversor privado, que cuenta con una necesidad menor de financiación.
Desde esa perspectiva, los family offices y el conjunto de inversores privados han tenido especial protagonismo en la tan afamada reactivación. En 2008 invirtieron unos 800 millones de euros, y en el primer semestre de 2009 llevaron a cabo inversiones por valor de 700 millones, lo que representa el 18% del total invertido en España en ese mismo periodo, ligeramente por encima de la media europea. Con ese segmento asentado, el siguiente impulso se derivará de los inversores institucionales. ¿Por qué? Porque cuentan con una perspectiva a largo plazo que les permite resistir las posibles recaídas puntuales de las rentas, compensadas por un cash-flow estable y una prima de riesgo muy superior a la de años anteriores.
En cuanto a la inversión esperada para 2010, tiene una clara tendencia positiva y seguirá los pasos a aquella que se produjo durante el segundo semestre de 2009, con cada vez un mayor interés por parte de inversores institucionales así como privados y oportunistas y, aunque el volumen de las transacciones será menor, damos por hecho que aumentará el número de operaciones y por tanto el volumen de inversión anual; eso sí, sin llegar a volúmenes de 2007. Así pues, la tónica que hemos seguido a finales de 2009, y que seguro seguiremos durante 2010, es la llamada deffensive investment. Nos referimos con ello a inversiones en activos de calidad (bien ubicados, con buenos inquilinos y contratos de arrendamiento largos, etcétera) que sentarán las nuevas bases de clasificación del mercado y nos permitirán distinguir entre lo que es bueno, regular y malo.
La situación es similar en el sector residencial. Hemos visto cómo se ha ido animando en estos últimos meses conforme la oferta se va adaptando a la demanda. No obstante, la clave vuelve a ser el precio, la ubicación y la calidad del activo; y en ese espectro el precio debe estar adaptado a la calidad y a la ubicación. Si no se cumple esa ecuación no habrá forma de hablar de recuperación. Estos nuevos estándares -calidad y ubicación- son condicionantes tanto para las nuevas promociones como para la vivienda de segunda mano. Los inmuebles que no se adaptaron en su momento a estas premisas no influirán en la reactivación del mercado, aunque seguirán siendo un lastre en el stock de viviendas.
Valorando otros segmentos: las oficinas seguirán acaparando el interés del inversor. A pesar de que éstas han reducido sus volúmenes de absorción, las rentas acumulan descensos en torno al 27% y los precios de repercusión han visto reducirse su valor a la mitad, lo cual las convierte en un activo poderosamente atractivo. El ajuste ha sido intenso pero controlado gracias, principalmente, al escaso volumen de nuevos proyectos. A medio plazo, las nuevas superficies puestas en uso no superarán el 3% del parque, por lo que cualquier mínima mejoría equilibrará con gran rapidez la oferta y la demanda en el sector.
Los centros comerciales son el otro gran reducto receptor de inversión. En Europa han supuesto cerca del 60% del volumen total invertido en 2009. Respecto a este segmento hay que destacar que el interés español se ha restringido a los inmuebles mejor cualificados y con un buen emplazamiento añadido, de nuevo las premisas de las que antes hablábamos. Los proyectos son mucho más selectivos y estarán orientados hacia formatos exclusivos y diferenciados. En el panorama nacional existen todavía oportunidades de desarrollo en varias comunidades autónomas, de manera que la innovación y la calidad serán los hilos conductores del resurgir del segmento.
El mercado es y seguirá siendo estrecho. A pesar de esto, una vez que los activos prime se vendan habrá que empezar a dar salida a nuevos activos. En este punto la Administración jugará un papel esencial. Tanto el Gobierno como las comunidades autónomas podrán aumentar sus ingresos y dar un nuevo impulso al mercado planteando la venta en sale & leaseback de sus activos, siendo además activos que cumplen con los requisitos para ser catalogados como prime (la mayoría suelen estar muy bien ubicados y tienen un inquilino a muy largo plazo: la propia Administración). En este sentido, debemos seguir el ejemplo de nuestros colegas de Alemania, Reino Unido, Francia y Bélgica, quienes desde aproximadamente 2005 llevan a cabo políticas de desinversión inmobiliaria con éxito.
En el periodo comprendido entre 2003 y 2005 la venta de propiedades por parte de los gobiernos europeos ascendió a 4.000 millones de euros. Esta cifra aumentó considerablemente entre 2006 y 2008, llegando a alcanzar los 16.000 millones de euros. La lectura de estos datos no es otra más que la necesidad de los gobiernos, ante la recesión económica, la crisis financiera y el aumento de la deuda pública, de obtener liquidez.
Así pues, inmobiliarias y entidades financieras se convierten en los dos grandes polos sobre los que pivotará el crecimiento del sector. Los promotores deberán salir adelante independientemente de los problemas coyunturales que atraviesan. Son imprescindibles para seguir construyendo viviendas y creando riqueza, ya que harán falta pisos adaptados a la demanda actual. No podemos dudar de que seguirán construyendo; es más, lo necesitaremos, pero se hará con mayor calidad. Las entidades financieras representan el punto de vista contrario, porque necesitan reducir su exposición inmobiliaria y prever riesgos.
En ese sentido, los consultores inmobiliarios podremos ayudarles a conseguir sus propósitos. El conocimiento y la dimensión internacional pueden arrojar luz y aportar soluciones cuando lo que tenemos por delante es un cambio en la manera de entender el negocio inmobiliario, necesitado de una vuelta a la profesionalización y el sentido común.
Se mire como se mire, racionalizar es el obligado primer paso para poder seguir avanzando; siendo la calidad y una mayor confianza en el sector las claves que marquen y determinen el rumbo de 2010.
Autor: Eduardo Fernández-Cuesta/Presidente del CB Richard Ellis España
Fuente: www.elpais.com
