Diez años después del pinchazo inmobiliario y con varias ciudades claramente al alza —en algunas de ellas comienza hablarse incluso de burbuja—, vuelven las reflexiones en torno a un cambio de tendencia del mercado. ¿Falta mucho para que se dé la vuelta? ¿Cuántas horas le queda a la recuperación del ladrillo en España?
Según los expertos consultados por El Confidencial, aún no hay, ni mucho menos, síntomas de agotamiento ni ralentización, si bien, como cualquier mercado cíclico, tarde o temprano se producirá un cambio de tendencia que podría tener lugar entre 2021 y 2023 en función de diferentes factores como la situación económica, la creación de empleo o la evolución de los tipos de interés. En lo que hay unanimidad es en que el aterrizaje, a diferencia de lo que sucedió hace una década, será suave, con la posible excepción, eso sí, de Madrid o Barcelona que, con un comportamiento fuertemente alcista —especialmente en lo que a precios se refiere—, podrían tener también un ajuste más fuerte.
Como sucede con la economía en general, el mercado de la vivienda en España es cíclico y pasa por diferentes fases que se repiten a lo largo de los años: expansión, desaceleración, contracción y estabilización. Según CaixaBank, dichas fases se suceden en sentido de las agujas de un reloj y, según sus previsiones, aunque en la actualidad nos encontraríamos en plena expansión que se caracteriza por aumentos de los precios y de las transacciones, la siguiente fase, la de la desaceleración, con caídas en las ventas de viviendas y subidas de precios, estaría a la vuelta de la esquina, tal y como muestra el gráfico inferior.
Fuente: CaixaBank Research a partir de datos del INE y el Ministerio de Fomento.Nota: excluye el periodo 2010-2011 por el efecto de los incentivos fiscales.
Unas previsiones sobre las que hay divergencia de opiniones. "En España, por el modelo económico, tenemos prácticamente garantizado una etapa expansiva hasta el año 2021", apunta Gonzalo Bernardos, analista y consultor económico e inmobiliario. "El incremento de precios y transacciones será superior en 2018 y 2019 al de los años precedentes".
Sin síntomas de agotamiento hasta 2022
Este experto cifra la subida del precio en 2018 del 11% y de las ventas de más del 20% y considera que "los únicos mercados donde el precio puede estabilizarse en 2019 son Barcelona, Madrid y Palma. No obstante, podría no ser así debido a la guerra hipotecaria que se avecina y a la lenta subida de los tipos de interés, si bien el presidente del BCE, Mario Draghi, no tiene previsto subir tipos ni dar un giro a la política monetaria".
Sus previsiones coinciden prácticamente en el tiempo con las de Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación. "Los ciclos inmobiliarios en España son de 16 años, ocho años de caídas de precio y actividad, seguidos de ocho años alcistas”. Según esta teoría, dado que en 2014-2015 fue cuando el mercado tocó fondo y empezó a remontar, podría darse la vuelta en 2022-2023. "Los fundamentales auguran un ciclo expansivo del sector hasta 2022", asegura este experto.
Para Jesús Amador, analista financiero de Bankinter, "aún nos encontramos en fase expansiva y de crecimiento. Tanto la demanda como los precios son fuertes y sólidos y no vemos una desaceleración del mercado hasta dentro de dos o tres años. La demanda puede seguir creciendo a partir de 2020, aunque no veremos incrementos de las transacciones de dos dígitos porque una vez rota la barrera de las 500.000 viviendas vendidas será muy difícil volver a igualar las tasas de crecimiento de los últimos años". Además, añade este experto, "los precios tampoco pueden subir de manera ilimitada si los salarios no suben".
Nuestro modelo económico garantiza una etapa expansiva hasta 2021-2022
De hecho, las previsiones de Bankinter contemplan subidas del precio de la vivienda entre el 3-4% frente al 15% actual, "mucho más coherente con un crecimiento del PIB del 2-2,5% y una inflación del 2%", apunta Amador.
Por lo pronto, las cifras corroboran esta fase expansiva del sector. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la compraventa de viviendas subió en febrero un 16,2% respecto al mismo mes de 2017, hasta sumar 41.480 operaciones, su mayor cifra en este mes desde 2011, mientras que el precio de las casas registró en el cuarto trimestre del 2017 una subida interanual del 7,2% según Eurostat, acelerándose desde el 6,7% del tercer trimestre, lo que representa el mayor encarecimiento en una década.
A nivel nacional, y de manera general, suben los precios de las viviendas y aumentan las compraventas. Sin embargo, las cifras son especialmente alcistas en grandes ciudades como Madrid o Barcelona, así como en determinadas zonas costeras y las islas, mientras que aún existen muchos mercados donde el mercado sigue deprimido.
Este es, sin duda, junto a la falta de financiación, la gran diferencia respecto a la última fase expansiva del sector inmobiliario cuando tanto las ventas como los precios subían en cualquier punto de la geografía española. No importaba ni la ubicación ni el precio de la vivienda. Todo se vendía y así fue como, poco a poco, año a año se fue gestando una gran burbuja inmobiliaria.
Preocupan Madrid y Barcelona
"A nivel nacional, Madrid y Barcelona siguen su propia senda, no vemos ningún tipo de correlación entre estas dos ciudades y la media nacional. Su patrón de crecimiento es completamente diferente al del resto de España", apunta Aceytuno quien insiste en que "aún es demasiado pronto para hablar de aterrizaje. Nos encontramos en plena fase expansiva".
Una fase expansiva que, en opinión de Gonzalo Bernardos se verá claramente beneficiada por la nueva guerra hipotecaria que se acaba de iniciar entre las entidades financieras, y que se está traduciendo en la recuperación de las temidas hipotecas al 100%, cuya comercialización ayudó a avivar la burbuja inmobiliaria. "Lo que tenía que pasar ha pasado. La banca ha entrado en la guerra de las hipotecas al 100%, y aunque en la actualidad no se han generalizado, lo harán. Y esto tendrá un impacto directo sobre los miles de personas que viven de alquiler que, en tres o cuatro años, se lanzarán a comprar casa".
Además, la situación económica en España garantiza varios años más de expansión inmobiliaria. "A la economía española le va francamente bien, los datos del paro han sido muy buenos lo que, sin duda, anima a aquellos que antes no comprarían casa a hacerlo. De hecho, con un modelo económico basado en las exportaciones y en los bienes de equipo, podemos llegar perfectamente hasta 2023-2024 sin recesión ni estancamiento económico. Incluso si aparece algún cisne negro como una recesión en Estados Unidos o la devaluación de la moneda en China, el Gobierno tiene medios para, a corto plazo, sostener el crecimiento económico ya sea incrementando el gasto público o impulsando el gasto de las familias, que representa el 56% del PIB ", añade Bernardos.
A partir de 2019, en el centro de ciudades como Madrid o Barcelona está por ver si se producirá un desastre total o uno pequeño
Este experto no esconde, sin embargo, su preocupación por Madrid, Barcelona y Palma, donde los precios de la vivienda y los alquileres se han disparado, especialmente en las zonas más céntricas. "Durante este año el mercado se está comportando muy bien, En Barcelona, por ejemplo, no hay nada de obra nueva en venta, todo está vendido con dos años de antelación. Sin embargo, en 2019, solo funcionarán bien las mejores zonas de estas ciudades, mientras que a partir de entonces pueden ser años magníficos para el resto de ciudades o zonas secundarias de esas ciudades donde se desplazará la demanda que quiera comprar una casa a precios asequibles. En el centro de estas ciudades está por ver si se producirá un desastre total o un pequeño desastre".
¿Qué indicadores podrían anticipar un cambio de tendencia? Según Juan Fernández-Aceytuno, "en épocas de crecimiento y recuperación, el número de hipotecas supera al número de transacciones, una situación que en España no se produce desde 2011". Si los datos vuelven a darse la vuelta, habrá que estar atentos.
También puede darnos una pista la evolución del saldo vivo hipotecario. La cifra de préstamos que se amortizan es superior a la cifra de concesión de nuevas hipotecas. "Aunque esta última ha intensificado su velocidad de crecimiento, el saldo neto de volumen hipotecario sigue bajando", recuerda Aceytuno. Sin olvidar la relación entre el precio de la vivienda y el suelo o el crecimiento del PIB con la afiliación a la seguridad social.
Durante los últimos tres años, los datos de PIB y afiliaciones han aumentado a un ritmo del 3% anual, mientras que en los dos últimos ejercicios, el precio de la vivienda nueva ha crecido a la par. Habrá que comenzar a prestar atención cuando el incremento se sitúe por encima. Hace una década, en pleno 'boom', la vivienda creció muy por encima de las otras dos variables. La economía y los afiliados crecían al 3 y 2%, mientras que la vivienda lo hacía al 15 o 18%.
Cuando alguna de estas alarmas salte, podríamos estar a las puertas de la fase de desaceleración del sector. Un aterrizaje que se prevé mucho más suave que el que se produjo hace una década. "No parece que vaya a haber tanto desajuste entre la oferta y la demanda. Aún se construyen y se venden muy pocas viviendas nuevas. La producción es escasa y hay un cuello de botella entre lo que se construye y lo que se demanda", recuerda Jesús Amador.
"Además, aunque el crédito para comprar casa concedido a las familias es mucho más prudente y aunque ya representa el 40% de cada préstamo nuevo, no existe el riesgo promotor de hace diez años, ni el 'loan to value' (LTV) está en los niveles de 2007", concluye este analista.
