Comprar una casa es un proceso largo y complicado. Una vez elegida la vivienda toca buscar la mejor financiación para hacer frente a este nuevo gasto. Como norma general, los préstamos hipotecarios son los indicados para estas operaciones, aunque hay casos en los que decantarse por un préstamo personal nos puede salir más barato que un préstamo hipotecario.
Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el tipo de interés medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas en marzo fue del 2,62% y el plazo medio fue de 24 años. El 62,2% de las hipotecas sobre viviendas se constituyeron a tipo variable y el 37,8% a tipo fijo. Las hipotecas a tipo fijo experimentaron un descenso del 9,9% en tasa anual.
El importe medio de los préstamos hipotecarios fue de 119.783 euros en marzo, un poco superior al registrado en abril (119.708). Esta cifra se mantiene por encima de los datos registrados en 2015 y 2016, pero es algo inferior al máximo de 123.649 registrado en septiembre de 2017.
La cuantía de los préstamos para la compra de una vivienda no es muy alta por lo que nos surge la duda de si en algunos casos es mejor pedir un préstamo personal que un préstamo hipotecario a la hora de comprarse una casa.
¿En qué casos me podría interesar más un prestamos personal que un hipotecario?
"Hasta 35.000-40.000€ de préstamo convendría en préstamo personal por la diferencia de costes. En el préstamo personal el único coste sería la intervención del notario, cuyo arancel es de un 0,3% del dinero solicitado. En el préstamo hipotecario tendríamos para la constitución del mismo el coste de la tasación, notaría, registro y AJD (se toma como base la responsabilidad hipotecaria y oscila entre el 0.75% y el 1.5% dependiendo de la Comunidad Autónoma); y para la cancelación de hipoteca tendríamos notaría y registro. En total un 10% del valor del dinero que se pide", destaca Santiago Cruz, CEO de Ibercredit.
El asesor financiero Pablo Souto considera que se podrían pedir hasta 100.000 euros en un préstamo personal para afrontar la compra de una vivienda, "si bien debemos estudiar muy detenidamente los costes, fundamentalmente derivados de los tipos de interés y por lo tanto la capacidad de pago a la hora de hacer frente a nuestra cuota mensual", apunta.
Tiempo, dinero y pocas explicaciones. Una de las grandes diferencias entre estos dos préstamos son la documentación que piden las entidades para concederlos y los costes. "A la hora de tramitar un préstamo personal va a ser más rápido ya que la documentación que piden las entidades es muy básica: salario, contrato laboral y datos personales. No se pide información exhaustiva del bien que se va a adquirir. Sin embargo, en el préstamo hipotecario se hace un análisis más exhaustivo del riesgo del cliente", destaca Manuel Gonzalvez, Director de Hipotecas de iAhorro.
Gonzalvez apunta que a priori el tipo de interés de un préstamo al consumo nos puede tirar para atrás, rondan entre el 5% y el 8% frente a las hipotecas fijas que están entre el 2% y el 3%. "Hay que tener en cuenta que en el caso de la hipoteca hay que pagar varios gastos e impuestos. Dependiendo de tu capacidad económica y solvencia de mes a mes deberías solicitar uno u otro. La hipoteca está pensada para una devolución a largo plazo donde va a ser más cómodo devolver el dinero frente a un préstamo personal donde los plazos se acortan y podría hacer que nuestra economía doméstica se viera resentida", afirma.
En el caso de necesitar 60.000 euros para comprar una vivienda si nos ofrecen un préstamo con un TIN del 6,95% nos interesa más que una hipoteca con un tipo de interés fijo del 2,5%. En el caso del préstamo personal pagaríamos al final 78.386,97 euros mientras que en el caso de la hipoteca a los 76.306,02 euros que resultarían de los intereses habría que sumarle los gastos que suelen ser el 10% de dinero solicitado, en este caso 6.000 euros. El coste total de la hipoteca ascendería a 82.306,02 euros, 3.919,05 euros más que en el préstamo.
En la actualidad el tipo 6,95% en los préstamos es uno de los más comunes. ING, BBVA, Abanca y Cetelem ofrecen este TIN a sus clientes para cantidades hasta 60.000 euros a devolver en un plazo máximo de 8 años.
En el caso de las hipotecas, los tipos de interés más comunes rondan entre el 1,90% y el 2,50% en el caso de solicitar este préstamo a 20 años. Sin embargo, la media establecida por el INE está en el 2,62% por eso hemos hecho esta comparación con un tipo intermedio del 2,5%.
¿Hasta qué valor de la vivienda me interesaría más un préstamo personal que una hipoteca?
En el ejemplo anterior, hay que tener en cuenta las cuotas que se pagarían en cada caso al mes. En el préstamo habría que afrontar un pago mensual de 816,53 euros mientras que en la hipoteca solo se pagarían 317,94 euros.
"Depende más del tiempo y de la capacidad de pago del cliente. Una hipoteca que esté entre los 30.000 y 100.000 euros está por debajo de la media nacional de créditos hipotecarios y podría ser una buena opción para pedir un préstamo personal. La decisión se debería tomar en función de la capacidad económica de la persona que adquiere el préstamo", señala el Director de Hipotecas de iAhorro.
Por su parte, Pablo Souto matiza que podría ser una opción para viviendas de bajo coste y para personas que no tienen el ahorro previo exigido en una hipoteca.
En el caso de necesitar 90.000 euros, Bankinter tiene un producto que llega a este importe a un TIN del 5,57%. El coste total de este préstamo ascendería a 111.741,59 euros frente a los 123.459,02 de una hipoteca con un tipo fijo de 2,5% a 20 años.
En este ejemplo, la diferencia entre la hipoteca y el préstamo personal es de 11.717,43 euros, una cantidad considerable. En este caso hay que tener en cuenta que los gastos de la hipoteca son más altos porque al pedir 90.000 euros se necesitan unos 9.000 euros. Normalmente se calcula el 10% de la cantidad solicitada a la entidad para ser financiada.
¿Qué diferencias hay entre un préstamo personal y un préstamo hipotecario?
Una de las dificultades a las que se enfrentan los clientes a la hora de pedir financiación es el desconocimiento de los productos financieros. Muchas veces, el cliente se fija en los tipos de interés que tienen que pagar y no prestan atención al TAE, un indicador muy importante en ambos tipos de préstamos, pero desconocido para la gran mayoría.
En las hipotecas se suele hablar más de Tipos de intereses mientras que en los préstamos las comparaciones se hacen mirando la TAE. La diferencia entre ambos es que la TIN te dice la cantidad a pagar mientras que la TAE te informa del coste total del préstamo.
Además de esto, Manuel Gonzalvez diferencia otros puntos dentro de estos productos a tener muy en cuenta. "Las diferencias son tres: los costes, el aval y el uso. En el caso de los préstamos hipotecarios a parte del tipo de interés al que se contrata los gastos derivados de contratación y notaria son más altos que en el caso de préstamo al consumo que normalmente están vinculados a un bien donde no hay esta carga de gastos. Ambos prestamos están avalados con todos tus bienes presentes y futuros, pero en el caso de las hipotecas el aval es un bien especifico este es el motivo por el que los tipos de interés son más bajos en los préstamos hipotecarios que en los personales. La finalidad de los préstamos personales puede ser cualquier producto de consumo incluso la compra de una vivienda, aunque no es lo más común. En el caso del préstamo hipotecario su único fin es la compra de un bien o terreno que se va a edificar".
El CEO de Ibercedit apunta que "además de la garantía para la entidad bancaria los préstamos personales se diferencian de los hipotecarios en los siguientes aspectos: Plazo de amortización: En los hipotecario podremos ir a largo plazo (hasta 30 o 40 años) y en los personales el plazo máximo sería de 10 años. Tipo de interés: Los tipos de interés medio de los préstamos personales son del 6% mientras que de los hipotecarios en torno al 2%. Comisiones: En los hipotecarios se pueden negociar a 0, mientras que en los personales suelen llevar tanto apertura como cancelación".
Pablo Souto recuerda que "en los préstamos hipotecarios será necesario por parte del solicitante que tenga ahorrado una parte importante del precio de compra del inmueble (normalmente un mínimo del 20% de éste). En el caso de los préstamos al consumo, los gastos sólo serán aquellos asociados a la formalización del préstamo".
A la hora de pedir estos préstamos, ¿Hay mucha diferencia en sus costes?
Dentro de los préstamos al consumo podemos encontrar un gran abanico de posibilidades. "Hay mucha diferencia. Podemos diferencias entre los préstamos al consumo parta clientes de la banca tradicional, los que están fuera de ella y los préstamos rápidos. En el primer caso, nuestra entidad nos puede ofrecer una cantidad para comprar productos como un coche o una lavadora, como normal general todos los préstamos de este tipo suelen fluctuar en la misma franja de tipos entre el 5% y 8%. Fuera de este grupo encontramos entidades que pueden llegar a ofrecer prestamos al consumo con tipos más altos enfocados a usuarios que no son capaces de conseguir ese dinero en la banca tradicional de crédito, por ejemplo, porque tiene alguna otra deuda o están en Asnef. Y por último encontramos los prestamos rápidosque son empresas que han nacido a raíz de la crisis en su mayoría ofrecen préstamos de hasta 600 euros. Los tipos de interés son muy altos y se adquieren por una necesidad imperiosa de conceder crédito a una velocidad muy alta en su mayoría en 24 horas", explica Manuel Gonzalvez.
Crecen los préstamos complementarios a la hipoteca
Los ciudadanos han comenzado a informarse sobre esta posibilidad, aunque muchos la desechan porque las cuotas mensuales son muy altas y hay que tener unos ingresos muy altos para poder hacer frente a todos los pagos mensuales.
Pablo Souto, Santiago Cruz y Manuel Gonzalez coinciden en que de momento no ha habido un crecimiento de estos préstamos al consumo para la compra de viviendas, aunque Gonzalvez matiza que sí han subido como complemento al hipotecario. "Notamos que muchos usuarios están interesados en comprar una casa por la sensación de euforia del mercado, pero sin contemplar que necesitan una parte de ahorros. Hemos notado un incremento de dudas relacionadas con cómo se puede contratar un préstamo hipotecario y uno personal para poder entrar en las franjas de ahorro que las entidades solicitan para conceder la hipoteca. Esta medida es algo que nosotros no aconsejamos y no gestionamos con nuestros usuarios, aunque siempre informamos. Los bancos buscan saber que el cliente tiene la costumbre de ahorrar cierta cantidad al mes por eso piden un porcentaje de los ahorros para la compra de la vivienda para que en el momento en el que empieces a pagar una cuota no te ahogues en la economía doméstica y dejes de pagar la hipoteca. Es por ello, que solicitar un préstamo para mostrarlo como aval del ahorro es la practica contraria a la demostración de tu capacidad de ahorro y de tu posible capacidad de hacer frente a los pagos mensuales", concluye el Director de Hipotecas de iAhorro.
