En los últimos meses se ha añadido un nuevo actor a la lista de supuestos culpables de que los precios de los alquileres en las grandes urbes se incrementen a un ritmo peligrosamente acelerado, de entre el 10% y el 18% el año pasado. Se trata de lo que los expertos llaman grandes tenedores de carteras de viviendas en arrendamiento. Léase socimis, fondos de inversión, servicers y, en mucha menor medida, empresas públicas.
Pero, ¿de cuántas viviendas se trata, a cuánto asciende ese volumen de inmuebles en teoría controlado por los grandes inversores y qué porcentaje representan sobre el total del parque inmobiliario en alquiler? Teniendo en cuenta que no existen cifras oficiales de cuántas casas en alquiler hay en España, y solo se habla de porcentajes sobre el total de los hogares, que a veces incluso discrepan entre sí, lo cierto es que la tarea se antoja complicada.
Sin embargo, según los cálculos efectuados por Cinco Días y después de haber requerido los datos a los grandes fondos, la cifra resultante es tan pequeña, tanto en términos absolutos como relativos, que parece que poco o casi nada influye en la evolución de los precios del alquiler. Las cifras que maneja CBREarrojan un saldo que oscila entre el 2% y el 4% del parque de pisos en régimen de arrendamiento.
“Es probable que influya algo a nivel local en las áreas donde se concentran más casas gestionadas por esta clase de empresas, pero desde luego no se les puede atribuir la culpa de lo que está pasando con las rentas”, explica Sandra Daza, directora general de Gesvalt.
Así, las estadísticas que maneja el Gobierno y Eurostat sostienen que aproximadamente el 22% de los hogares españoles reside en alquiler, cifra que se ha incrementado notablemente desde el 15% contabilizado antes de que estallara lo peor de la crisis. Pese al fuerte avance, aún se queda corta si se compara con el 48,3% de Alemania, el 36,6% de Reino Unido, el 35,1% de Francia y el 33,6% de media de los países de la euro zona, según cifras de Eurostat relativas a 2016.
Múltiples factores
Así, si se toma como referencia la última cifra del número de hogares del primer trimestre de este año que incluye la Encuesta de Población Activa (EPA), de los 18,55 millones de hogares con que cuenta España, unos 4,07 millones residen en régimen de arrendamiento.
De ese volumen de hogares-casas, un total de 114.000 viviendas se encuentran en poder de los 15 mayores inversores, lo que apenas representa el 2,8% de todo el parque inmobiliario en alquiler.
Algunos expertos llevan de este modo atribuyendo a estas sociedades, que en los principales países de Europa suelen gestionar carteras mucho más numerosas de pisos, un poder que, en realidad, es compartido con muchos otros factores que están interviniendo en el mercado del arrendamiento.
Tal y como explica el director nacional de Residencial y Suelo de CBRE, Samuel Población, la escalada de este régimen de tenencia frente a la compra se explica por varias circunstancias. El nuevo mercado laboral, con más inestabilidad y salarios más bajos, aboca a muchos hogares al alquiler, a los que se suma toda la demanda que ya fue expulsada de la compra en la crisis, subrayan desde esta consultora.
Este aumento de la demanda no se ha correspondido con un avance en paralelo de la oferta en la misma propoción y eso es lo que más tensión está provocando en los precios de las rentas, unido al efecto de los pisos turísticos en algunos barrios de las grandes ciudades con mayor afluencia de viajeros. Ni siquiera el hecho de que una de cada cinco compras de casas tenga como finalidad ser alquilada para rentabilizar la inversión ha logrado generar más viviendas para arrendar.
“La subida actual es consecuencia de un fuerte desequilibrio entre demanda y oferta”, apunta Wolfgang Beck, consejero delegado de la socimi Testa Residencial, uno de los grandes propietarios de este tipo de activos. “La oferta de vivienda en alquiler no está creciendo, y el stock de viviendas sin vender o alquilar del ciclo anterior se ha absorbido ya, al menos en las principales áreas metropolitanas de España. Desde nuestro punto de vista, la subida de precios, por tanto, no se debe a factores especulativos ni a un exceso de financiación a compradores y a promotores, como ocurrió en el ciclo anterior en el que se generó una burbuja”, añade.
“No tiene sentido achacar la subida de las rentas a los fondos. Tienen vocación de largo plazo y son los que amplían el parque de vivienda en alquiler”, apunta Javier Rodríguez Heredia, responsable del área residencial de la gestora de viviendas Azora. “Establecer una regulación que otorgue seguridad a los inversores institucionales para hacer atractiva su entrada en el sector, redundará en la creación de un parque de vivienda en alquiler acorde con las necesidades del país”, afirma.
Desde uno de los grandes servicers (empresas que gestionan propiedades y deudas hipotecarias para bancos y fondos), coinciden en que la subida de las rentas se ha dado en unas pocas grandes capitales por la falta de oferta y destacan que en el centro de Barcelona y Madrid el encarecimiento ha llegado en gran medida por el peso de los pisos turísticos. Reclaman como solución más incentivos para que los particulares destinen más pisos al alquiler.
LOS GRANDES PROTAGONISTAS
Socimis. Estas sociedades cotizadas sirven como vehículo con ventajas fiscales para que grandes fondos inviertan. La mayor de ellas en este segmento residencial es Testa, una compañía que saldrá a Bolsa en junio y que es propiedad de Santander, BBVA, Acciona y Merlin Properties. Existen otras como Vivenio, Hispania, Colón, Al Breck o Encasa Cibeles (viviendas protegidas, propiedad de Goldman Sachs y adquiridas a la Comunidad de Madrid).
‘Servicers’. No son los propietarios, pero ejercen de gestores para bancos, fondos e incluso la Sareb. Destacan Solvia (Sabadell), Haya (Cerberus), Altamira (Apollo y Santander) y Anticipa (Blackstone), que a su vez agrupa las carteras del fondo en varias socimis como Albirana o Fidere (viviendas protegidas compradas al Ayuntamiento de Madrid). Estas plataformas o servicerstomaron un nuevo papel tras la crisis para gestionar la gran cantidad de ladrillo tóxico de la banca. Muchos de esos inmuebles corresponden a hipotecas impagadas y que perdieron gran parte de su valor con el estallido de la burbuja.
Sareb. El banco malo dispone de 5.200 casas para alquiler, gestionadas por distintos servicers. Además, posee su propia socimi, llamada Témpore, que tiene otras 1.383 viviendas.
Building Center. Con diferencia es el mayor propietario. Pertenece a Caixabank y dispone de 34.000 pisos, administrados por el servicer Servihabitat (de TPG y La Caixa), que también gestiona otras carteras.
Azora. Es uno de los grandes gestores de estas propiedades en socimis como Encasa Cibeles, Témpore, Colón Viviendas y de la sociedad Lazora, creada en 2003 y en la que se espera que en las próximas semanas entre como gran accionista el fondo CBRE Global Investors con una inversión cercana a los 800 millones de euros.
Fondos. Blackstone y Cerberus incorporarán, respectivamente, las propiedades inmobiliarias de Popular y BBVA, por lo que engordarán sus carteras. Básicamente son deudas hipotecarias e inmuebles adjudicados. La mayor parte de esos activos irán destinados a la venta, pero una parte irán al alquiler.
