Dicen los más veteranos y experimentados del mercado inmobiliario que cuidado cuando el consenso de analistas empieza a negar de forma insistente y reiterada la existencia de una burbuja inmobiliaria porque eso puede ser indicativo de que algo hay. Sin embargo, todas las cifras y comparativas que quieran realizarse, por ahora, parecen ratificar que en el ámbito de las compraventas hablar en términos generales de que se está gestando una nueva burbuja sería, cuanto menos, irresponsable.
En el mercado del alquiler, pese a todo, comienza a preocupar, y mucho, la evolución de los precios en algunas grandes urbes. El Ministerio de Fomento ha admitido dos máximas importantes. La primera es la imposibilidad, a día de hoy, de elaborar una estadística sobre la evolución de los precios de los alquileres, a imagen y semejanza de las que existen para el precio de venta de las viviendas. El hecho de que más del 90% del parque de casas en arrendamiento se encuentre en manos de particulares no ayuda a arrojar luz a un sector demasiado opaco. Por ello, son los grandes portales inmobiliarios los únicos con bases de datos suficientemente representativas como para elaborar sus propios estudios acerca de cómo se comportan las rentas que cobran los caseros a los inquilinos.
Y la segunda premisa que ha tenido que aceptar el Gobierno es que va a estudiar qué iniciativas se pueden poner en marcha con el objetivo de frenar la escalada de precios de los arrendamientos que traba la emancipación de los jóvenes y actúa como freno a la movilidad laboral. El PSOE, por su parte, apuesta por reducir los impuestos a aquellos caseros que logren mantener la actualización de sus rentas por debajo de unos niveles predeterminados.
Los expertos consultados recelan de este tipo de anuncios, sobre todo después de que dos experiencias protagonizadas por las autoridades de Berlín y París, encaminadas también a contener la escalada de los alquileres, hayan acabado o derogadas o en los tribunales y no hayan servido para lo que fueron ideadas.
En la capital francesa, en 2015 el Gobierno entonces de François Hollande decretó la llamada ley Alur por la que no se podía alquilar un piso ni un 30% por debajo de la media del mercado ni un 20% por encima. No obstante, la norma establecía unas excepciones, como contar con buenas vistas, jardines, piscina o portero físico, entre otras. Esas excepciones acabaron distorsionando los límites impuestos y crearon una fuerte picaresca.
En 2017, derogada la norma, pudo constatarse que dos años después de su entrada en vigor la oferta de viviendas en alquiler se había reducido un 15% y todavía un tercio de las casas superaba los máximos establecidos. En paralelo, los precios de los alquileres se han moderado tanto en los mercados afectados por la norma como en los que escapaban a su aplicación. Conclusión: ni las propias autoridades saben si la medida contribuyó a esa moderación de precios o fue la negativa de la demanda a pagar por encima de determinados valores lo que ha acabado por suavizarlos.
En Berlín ha ocurrido algo muy parecido. Su norma para frenar los alquileres se encuentra a la espera de una resolución por parte del Tribunal Constitucional. Las autoridades de la capital alemana decretaron también en 2015 que los alquileres no podrían subir de un año a otro más de un 10% por encima de las rentas medias que se pagaran en las denominadas zonas tensas; siempre que el piso no hubiese sido reformado o estuviera vacío. Con pequeñas obras muchos propietarios berlineses lograron burlar esta excepción, lo cual no ha evitado las actualizaciones por encima de esa cantidad y además ha endurecido las condiciones de acceso a los inquilinos.
Desde que comenzaran a repuntar los alquileres en España también han sido muchas las voces que han apostado por esta clase de iniciativas de limitar por decreto las subidas de precios. Sin embargo, las fallidas experiencias de estas dos capitales europeas han sembrado de dudas el debate.
Según Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista, “los datos demuestran que el techo natural de los alquileres está en las posibilidades reales de los potenciales inquilinos y no en la intervención del mercado”. Para normalizar el precio, considera que hay mejores maneras, tales como incentivar a los propietarios de casas vacías para que las arrienden garantizándoles cobertura jurídica y certidumbre legislativa, así como potenciar proyectos público-privados de vivienda en alquiler en suelos dotacionales públicos.
También es partidario de fijar desgravaciones fiscales, ayudas a la reforma de viviendas destinadas al alquiler. En este sentido, apuesta por aplicar la tolerancia cero con la ocupación ilegal, y la concesión de licencias exprés para cambios de uso de otro tipo de inmuebles (como naves o locales comerciales) para que puedan ser reformados como viviendas. “Cualquier medida, por creativa que sea, debería ser tenida en cuenta para aumentar sensiblemente la oferta de vivienda que ayudará a crear un entorno más razonable en los precios”, asegura. En cualquier caso, recuerda que ya los precios comenzaron a bajar en Barcelona a partir del otoño pasado y la subida de Madrid se ha moderado respecto a años anteriores.
De la misma opinión es Antonio Carroza, consejero delegado de la empresa de intermediación Alquiler Seguro. “Los precios deberían modularse solos, porque así ha pasado siempre”, advierte. Pero si se ha de intervenir, aboga por que se haga con medidas que fomenten que más propietarios decidan sacar sus viviendas al mercado del alquiler. Carroza recuerda que no es conveniente hacer paralelismos entre la evolución de los alquileres y los precios de compraventa de las casas porque no funcionan del mismo modo.
“Los precios de los alquileres son mucho más sensibles a subidas excesivas. Se puede encarecer el alquiler al inquilino de forma exagerada, pero en cuanto se dé cuenta de que paga mucho más que sus vecinos se marchará”, advierte. Las estadísticas de los portales coinciden en que los alquileres registran, sobre todo en Madrid, Barcelona y Baleares, fuertes repuntes, pero también en algunos barrios de estas zonas ya se empiezan a agotar esas subidas de precios, lo que hace que comience a truncarse la senda alcista de la rentabilidad bruta por alquiler.
Por su parte, Juan Fernández Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación, también se muestra muy escéptico con la intervención en el mercado a golpe de modificación legislativa. “Soy partidario de que el mercado actúe libremente porque cualquier ayuda, subvención o incentivo hemos visto cómo se incorpora automáticamente al precio”, explica. En su opinión, sería mucho más útil garantizar la seguridad jurídica y ofrecer a los propietarios un marco estable y fiable para que si alquilan su vivienda y se enfrentan a un impago, tengan la certeza de que podrán disponer de su casa con rapidez. En paralelo, el consejero delegado de Sociedad de Tasación reclama que las Administraciones consensúen la forma de destinar todos los recursos posibles a promover vivienda social en alquiler, un ámbito donde no se está haciendo nada.
La responsable de Estudios de Fotocasa, Beatriz Toribio, advierte de que los precios de los alquileres se están moderando allí donde primero comenzaron a repuntar fruto de la normalización del mercado y recuerda que dada la situación del empleo y los salarios, la subida de las rentas será finita. Preguntada por cómo actuar, tiene claro que los límites a los precios no son la solución y sí hacer más atractivo a quienes todavía cuentan con inmuebles desocupados su arrendamiento. Y, por supuesto, pide más compromiso político en favor del alquiler social protegido.
