Las estadísticas no se ponen de acuerdo sobre cuántas casas de la banca se mantienen todavía a la venta. Tanto las entidades como Sareb, el banco malo al que transfirieron parte de sus carteras inmobiliarias las sociedades que recibieron ayudas públicas, prefieren hablar de las viviendas que consiguen vender cada año. Además, se trata de una cifra en constante movimientoporque a pesar de que el mercado da por superada la crisis, lo cierto es que todavía siguen entrando viviendas en los balances de los bancos procedentes de ejecuciones hipotecarias, al tiempo que las ventas evolucionan a buen ritmo.
Uno de los grandes portales inmobiliarios del país, Idealista, ha realizado un análisis de las más de 42.400 casas procedentes de entidades financieras anunciadas en su plataforma a comienzos de este año para elaborar el perfil tipo de esta clase de propiedades, si bien el número total de las que se encuentran a la venta será mayor.
Sareb, por su parte, en 2012 recibió 200.000 activos procedentes de la banca por valor de 50.781 millones de euros, de los que el 80% eran préstamos y créditos al promotor y el 20% inmuebles. Logró vender el año pasado 18.925 inmuebles, un 34% más que el año anterior. Además, servicers como Solvia y Servihabitat también comercializan viviendas de la banca y de la propia Sareb, por lo que no conviene sumar las cifras de todas las viviendas que manejan unos y otros para evitar las duplicidades.
Localizadas por tanto esas más de 40.000 viviendas, una de las conclusiones a las que llega el estudio de Idealista es que la mayoría se encuentran situadas en pequeñas y medianas localidades. Es más, el 53% de ellas se localizan en municipios con una población inferior a los 20.000 habitantes. Por el contrario, apenas el 13% de todo el producto inmobiliario en poder de las entidades se sitúa en ciudades que son capital de provincia.
De esta manera, y atendiendo al número de habitantes, el tipo de localidad donde se concentra la mayor oferta de pisos propiedad de la banca es la de un municipio entre 5.000 y 20.000 habitantes (el 31% del total), seguida de las ciudades de entre 20.000 y 50.000 habitantes (19%). El 17% se ubica en pequeños pueblos de entre 1.000 y 5.000 habitantes y solo un 5% de la oferta se localiza en municipios que cuentan con menos de 1.000 habitantes.
Quizás en estos dos últimos casos, las recientes ayudas aprobadas por el Ministerio de Fomentopara frenar el abandono del mundo rural ayuden a que puedan venderse más rápidamente estas casas de la banca. Y es que el nuevo plan de vivienda contempla incentivos para los jóvenes menores de 35 años que residan en localidades de menos de 5.000 habitantes. Podrán obtener una subvención equivalente al 20% del precio de venta de la vivienda con un máximo de 10.800 euros, siempre y cuando el valor de la casa no supere los 100.000 euros.
Quienes no podrán hacerlo será quienes estén interesados en la oferta inmobiliaria de la banca en las ciudades más pobladas. Los cálculos de Idealista sostienen que solo existe un 3% de casas propiedad de las entidades en los municipios donde quiere vivir casi todo el mundo, ya que las oportunidades laborales allí son mayores, aquellos con una población de más de 500.000 personas. Sí existe, en cambio, un porcentaje del 13% de casas situadas en localidades de entre 100.000 y 500.000 habitantes y otro 11% del stock en las localidades de 50.000 a 100.000 vecinos.
Fuentes de Sareb recuerdan que la ubicación de su cartera de viviendas está condicionada por la situación geográfica del negocio inmobiliario de las entidades que recibieron ayudas públicas. Así, a finales de 2017, la mayor parte de sus activos propios (que no incluyen préstamos ni colaterales de los créditos) estaban situados en Cataluña, la Comunidad Valenciana, Andalucía y Madrid, una proporción muy similar a la de la cartera original recibida. Las mismas fuentes explican que en el caso de las grandes capitales, su oferta residencial está atomizada en los centros urbanos y también es destacable la presente en la periferia de las ciudades, donde destaca la presencia de promociones nuevas o en desarrollo. “Además, tenemos amplia oferta en gran parte del resto de localidades secundarias y de menor tamaño”, añaden.
¿Por cuánto se venden de media estos pisos? Las cifras, de nuevo, difieren según sean las fuentes consultadas. No obstante, parece existir el consenso de que la media se sitúa en el entorno de los 100.000 euros. Desde Sareb explican que en 2017 el precio medio que alcanzaron las casas vendidas fue de 109.000 euros, un 10% inferior al registrado en las operaciones de 2016. El mayor volumen de transacciones se concentró en Andalucía, Cataluña y la Comunidad Valenciana.
Idealista, en cambio, constata con su análisis que el 63% de los pisos procedentes de la banca anunciados en su plataforma tiene un precio inferior a los 100.000 euros. Otro 22% se vende por entre 100.000 y 150.000 euros. Las casas con precios situados entre los 150.000 y los 200.000 euros representan otro 8% del total. Las de entre 200.000 y 300.000 euros suponen el 5% y solo un 2% de los inmuebles se anuncia por un precio superior a los 300.000 euros.
¿Cómo son, cuál es su tamaño medio? Sareb admite que dada la gran variedad de tipologías que presenta su cartera de inmuebles, “es difícil identificar características homogéneas”.
Dada la información que suelen contener los anuncios de las plataformas inmobiliarias en internet, se puede concluir que uno de cada cuatro pisos de la banca cuenta con una superficie de entre 80 y 100 metros cuadrados y otro de cada cuatro oscila entre 100 y 140 metros cuadrados. También son relevantes las casas de entre 60 y 80 metros (con otro 24%); mientras la cuarta parte restante se reparte entre el 10% de viviendas de menos de 60 metros cuadrados, un 9% de las que cuentan entre 140 y 200 metros cuadrados y el 8% que supera los 200 metros.
Otra forma de analizar el stock inmobiliario en manos de las entidades financieras es comparar el peso que tiene respecto a la oferta total disponible en venta. Cruzados ambos datos resulta que Murcia es la provincia en la que se venden más pisos de la banca respecto al número total de viviendas disponibles, con un 13,7%. Le siguen las provincias de Toledo, con el 12,8%; Almería, con un 12,1%, Castellón, con el 12%, Lleida, con un 11,4% y La Rioja, con el 11%.
Sin embargo, Madrid y Barcelona son dos de las provincias donde el peso de las casas de la banca es menos relevante si se compara con toda la oferta en venta. En Madrid, se queda en el 2,2%, mientras en Barcelona alcanza el 3,2%. Además, las tres provincias vascas son los territorios donde el porcentaje es más bajo, ya que apenas el 1% de todas las viviendas que se venden en Guipúzcoa y Vizcaya pertenecen a una entidad financiera. En el caso de Álava es del 1,1%. Y con tasas inferiores al 10% también destacan Lugo (8,7%), Tarragona (8,1%), Valladolid (7,9%), Zaragoza (7,8%) y Huelva, entre otras, con el 7,5%.
Otro de los portales que comercializa también viviendas de cuatro entidades financieras, Casaktua, ha elaborado incluso el perfil del comprador de esta clase de viviendas. En poco más de la mitad de los casos (el 53%), quienes se decantan por adquirir una de estas casas tiene entre 31 y 45 años y el 54% está casado. Ocho de cada 10 cuentan con nacionalidad española y en idéntico porcentaje necesitan contratar una hipoteca para financiar la operación.
Si se trata de un comprador extranjero, la edad media es superior, entre 51 y 69 años, más de la mitad abona la compra al contado y proceden sobre todo de Portugal, Reino Unido, Francia, Bélgica, Suecia, Alemania, Holanda e Italia. Las tres regiones donde se registran más transacciones de esta naturaleza son Andalucía (22%), Comunidad Valenciana (12%) y Cataluña (10%), coincidiendo con las tres comunidades donde hay más oferta.
El estudio elaborado por Casaktua revela que el tiempo medio de venta oscila entre los tres y seis meses una vez que se publica la oferta, lo que da idea del dinamismo actual del mercado. Preguntados por cómo esperan que evolucionen los precios a medio plazo, desde esta plataforma aseguran que muchos de estos inmuebles tendrán que seguir abaratándose para lograr ser vendidos. De hecho, desde una de las comercializadoras que trabaja con producto de la banca reconocen que la mayor parte de las casas que quedan por vender son aquellas peor localizadas y con menos dotaciones, “por lo que solo con un precio muy competitivo podrán encontrar comprador”.
LLEGA AL MERCADO LA OBRA NUEVA
Suelos y promociones inacabadas. Entre los activos que recibió la Sareb en 2012, además de inmuebles usados, también tuvo que asumir miles de solares donde los promotores que entraron en quiebra no pudieron llegar a edificar nada y proyectos que fueron abandonados antes de finalizar ante la imposibilidad del promotor de hacer frente a los préstamos contratados. Después de haber realizado exhaustivos estudios de mercado para garantizar la existencia de demanda para nuevas casas, esta entidad decidió acabar aquellas promociones que resultaran más rentables e iniciar la construcción desde cero de otros tantos edificios de viviendas en los suelos mejor situados.
Entrega de llaves. A finales de 2017, Sareb comenzó a entregar las primeras viviendas construidas desde cero. En concreto, las primeras promociones culminadas se desarrollaron en Alicante, Residencial Essencia en la playa de San Juan y el complejo de 30 casas Teresa Azpiazu, en Málaga. A comienzos de este 2018 se hizo entrega de la promoción Residencial Villasierra, en el madrileño barrio de Vallecas.
Dinamizar la economía. Gracias a la promoción de nuevas viviendas, Sareb contribuye a aumentar la actividad económica, movilizando una inversión de casi 64 millones de euros, de los que Cataluña absorberá 17 millones, Madrid, 13, Andalucía, otros 13 y la Comunidad Valenciana, 11.
