El efecto inflacionista del alquiler turístico para el precio del arrendamiento de las viviendas en España está probado para el 100 por cien de los expertos, pero todavía son pocos los que conceden relevancia al impacto de la precariedad del empleo. Al margen de considerarla como un impedimento para la compra, existe otra lectura colateral: "la baja capacidad de ahorro de los jóvenes y la elevada temporalidad de los contratos" -según apuntillan desde Bankia Estudios- obliga a muchos inquilinos a compartir vivienda de alquiler y permite a los arrendadores subir los precios al ofertar las casas por habitaciones. | Más noticias en la revista digital gratuita elEconomista Inversión.
Las cifras son demoledoras. Mientras los precios de los alquileres se vienen incrementando a ritmo de doble dígito en las grandes capitales españolas -donde se concentra la mayor parte del empleo-, la remuneración que perciben los trabajadores en el conjunto del país sufre una parálisis que va camino de convertirse en crónica: el coste salarial por hora efectiva lleva congelado entre los 14 y los 15 euros desde 2009, según el INE, lo que provoca que compartir piso sea una obligación para muchos.
¿Nueva 'burbuja'?
"Los pisos en alquiler no duran vacíos más de 24 horas". Esta afirmación sale, con entusiasmo, de la boca de la directora de la oficina de una conocida inmobiliaria de uno de los barrios del centro de Madrid más de moda, Malasaña, pero se puede escuchar casi en cualquier punto de la ciudad, y también en otras grandes capitales de España, como Barcelona, San Sebastián, Málaga, Alicante... "La demanda supera con creces la oferta de vivienda en alquiler", reconoce Beatriz Toribio, directora de estudios y asuntos públicos de Fotocasa, uno de los portales inmobiliarios en Internet que, junto a Idealista y otros más modestos, vienen cobrando una relevancia social sin precedentes, al convertirse en una tabla de salvación -al facilitar la conexión inquilino/arrendador- y, al mismo tiempo, en una condena -al aglutinar la mayor parte de la oferta- para las familias que intentan encontrar una vivienda de alquiler, entre las que vuelve a existir la percepción de una nueva burbuja.
Sin entrar en cifras, el control que estas plataformas ejercen sobre la oferta, la creciente demanda, la reducción del paro -pese a la precariedad-, el cambio de la mentalidad respecto a la propiedad -por necesidad o por flexibilidad-, el fenómeno del arrendamiento turístico y la pasividad de las administraciones públicas están recalentando el mercado del alquiler de viviendas. Hasta el punto de propiciar situaciones rocambolescas, como la exigencia de reservas virtuales sin visitar la casa que va a ser arrendada o la petición, antes de entrar a vivir en ella, de la renta de tres o de hasta de cuatro meses como fianza.
Más allá de este disparatado contexto en la contratación, estas circunstancias se traducen en "que, a cierre del pasado ejercicio, el Índice Inmobiliario Fotocasa alcanzó un nuevo máximo histórico del 8,9%, la subida interanual del precio promedio más alta de sus 11 años de análisis", según recoge el portal inmobiliario en su informe La vivienda en alquiler en España en el 2017, en línea con documentos similares, como el publicado por Idealista, que apunta a un incremento incluso más pronunciado, "del 18,4%".
"El precio de la vivienda en alquiler lleva 34 meses consecutivos incrementándose en España", incide Beatriz Toribio, de Fotocasa, quien apunta que, en 2017, a diferencia de ejercicios anteriores, "el fuerte repunte de casi el 9% se produce coincidiendo con una recuperación de la compraventa, donde también se registran subidas -del 7,2%, según el INE- que no veíamos desde 2006".
"El boom del alquiler", como ya lo califican los expertos y al que apuntan estos números y también las prácticas de las inmobiliarias, empieza a ser insostenible para los inquilinos, que en la mayoría de los casos son incapaces de encontrar una vivienda digna a precios razonables -los salarios apenas repuntan y no se espera que sigan el ritmo del incremento del precio de los alquileres-, pero es cada vez más apetecible para el inversor que pretende obtener rentabilidades atractivas y sostenibles, superiores al interés que se obtiene de media con la renta fija -ya sea a través de bonos soberanos o de deuda corporativa- y al margen del riesgo que subyace en otros activos financieros o, incluso, del miedo a que se forme una nueva burbuja en la compraventa.
Según datos recopilados por el Banco de España, que excluyen los rendimientos conseguidos por el arrendamiento turístico, el alquiler de viviendas ha superado, de media, el 4% de rentabilidad bruta anual en los últimos 5 ejercicios -ver gráfico-; aunque, quizá lo más relevante para el inversor que prefiere mantener un perfil conservador es que, en el peor momento de la crisis, el tercer trimestre de 2008, los arrendadores consiguieron un interés de casi el 2,8%, lejos del 11,5% que se llegó a perder con la compraventa en 2012.
Eso sí, el 4,2% de 2017 es todavía inferior al 8% que se consiguió ganar hace 20 años con el alquiler y también al 11% en el que se situó el pasado curso la rentabilidad de la vivienda en general. Tras desplomarse por el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, este último indicador volvió a superar a la rentabilidad bruta por alquiler en el segundo trimestre de 2014.
"La demanda de viviendas por motivo de inversión crece con fuerza en los municipios más atractivos, ante las buenas condiciones de financiación, la reducida rentabilidad de las alternativas y el renovado dinamismo del mercado del arrendamiento, impulsado tanto por la demanda de los hogares más jóvenes -con baja capacidad de ahorro por la precariedad laboral- como por la expansión de la vivienda turística, principalmente debido a la penetración de las plataformas de alquiler vacacional, que facilitan la conexión cliente/arrendador", insiste Bankia en un estudio publicado en marzo, en el que se destaca un dato que refuerza este último factor: en 2017, año récord para el turismo en España, más de un 10% de las pernoctaciones se realizaron en viviendas de alquiler.
Un análisis que concuerda bien con otro informe de Fotocasa, que indica que "el segundo motivo para comprar una vivienda es para destinarla a segunda residencia". Esto supone un 13% del total de los encuestados, de los cuales "mientras el 59% no piensa alquilarla, el 34% quiere arrendarla por cortos periodos de tiempo -a través de plataformas como Airbnb- y solo un 7% pretende ponerla en alquiler de larga duración", concluye.
