El precio de la vivienda está subiendo de forma sincronizada en gran parte del mundo. Además, la fuerza de esta subida está siendo superior al incremento de los alquileres, lo que históricamente ha descrito una situación en la que las familias optaban por la compra en detrimento del alquiler y aumentaba el porcentaje de hogares propietarios. Sin embargo, esta vez es diferente: el porcentaje de propietarios está disminuyendo, lo que deja entrever que unos pocos inversores están acaparando una mayor parte de los inmuebles como activo de inversión. Esta tendencia reduce la accesibilidad a la vivienda a la par que expone a este activo a las condiciones financieras globales, amplificando la transmisión de las crisis entre regiones. Este es el principio del camino hacia una sociedad de pocos caseros, pero muy grandes, y muchos inquilinos.
Durante los diez años previos a la última crisis económica, el porcentaje de propietarios (que estaban comprando o tenían ya una vivienda en propiedad) aumentó en prácticamente todos los países desarrollados. El mayor número de compradores incrementó durante esos años el precio respecto a los alquileres, una tendencia lógica pero que en los últimos años no se cumple. La vivienda sigue encareciéndose respecto al alquiler, aunque el porcentaje de población propietaria es cada vez menor. La demanda de compra es sólida, pero está conducida por grandes inversores.
"Es razonable esperar que los precios y el ratio de propietarios se mueve en la misma dirección... sin embargo, la evidencia reciente indica que el coste de comprar una casa se ha incrementado respecto a los alquileres en varios países, pero el porcentaje de personas que tiene una casa ha disminuido", según destacan Daniel Eubanks, investigador de la Reserva Federal de San Luis, junto con Carlos Garriga y Pedro Gete, economistas del IE Business School, en un artículo de la Fed de San Luis.
"Este patrón se está produciendo incluso en países que tienen una política monetaria divergente", señalan estos expertos. El propio Fondo Monetario Internacional ha comentado en su informa sobre Estabilidad Financiera Global que los inversores en busca de rentabilidad están apostando por la vivienda, lo que aparece como explicación potencial para los "fuertes y sincronizados" aumentos del precio de la vivienda.
Con el inicio de la crisis, el porcentaje de propietarios disminuyó en casi todos los países. Los impagos hipotecarios que concluyeron con desahucios, y el miedo de la población a endeudarse para comprar una vivienda, fueron los motivos que causaron este descenso que vino acompañado de una caída de los precios de compra respecto a los alquileres. Lo llamativo es que la tendencia a la baja de la vivienda en propiedad ha continuado mientras que los precios han comenzado a subir.
El porcentaje de propietarios ha seguido cayendo
Según datos de Eurostat, en el caso de España, el 78,9% de los hogares eran propietarios en 2012, mientras que esa cifra ha caído el 77,8% en la actualidad. En otros países como Reino Unido, el descenso ha sido más marcado, pasando del 66,7% desde 2012 al 63,4% actual y en Alemania desde el 53,3% hasta el 51,7%, mientras que en EEUU la caída has di del 60% hasta el 64%, según la nota de la Fed de San Luis.
Mientras esto sucede, los indicadores que miden la relación entre el precio de la vivienda y el alquiler, muestran que el primero está subiendo más que el segundo. Desde el primer trimestre de 2014, este ratio ha aumentado de forma considerable en Alemania, España, Reino Unido, Irlanda y el propio EEUU. También se han registrado incrementos, aunque de menor magnitud, en Francia o Bélgica, mientras que en Italia ha decrecido.
Los economistas que escriben la nota de la Fed de San Luis explican que los primeros resultados tras el estallido de la crisis se pudieron deber a los cambios en la facilidad para acceder al crédito y en la modificación de las preferencias de las familias, que tras el duro golpe de la crisis veían con menor riesgo alquilar casas y coches, en lugar de adquirirlos.
La vivienda como inversión
Pero la razón que explica el actual incremento de precios sin un aumento del porcentaje de propietarios se debe al uso de la vivienda como un activo de inversión. Tras los primeros años de la crisis, el precio de la vivienda alcanzó unos niveles atractivos respecto a otros activos, sobre todo teniendo en cuenta el contexto de unos tipos de interés muy bajos: "El escaso retorno de los activos seguros convirtió a las propiedades inmobiliarias una inversión más atractiva", sostiene la nota de la Fed.
Esta situación ha creado a diferentes tipos de inversores que buscan comprar vivienda para alquilarla o venderla en el futuro. Uno de estos tipos son personas de una edad relativamente madura que quieren adquirir una casa buscando un mayor rendimiento que el que ofrecen depósitos y otros activos seguros. La nota de la Fed los denomina "papá y mamá inversores buscan una inversión".
Por otro lado aparecen los "inversores extranjeros que han incrementado los precios inmobiliarios en la mayor parte de las grandes ciudades del mundo". Por último están los propietarios institucionales que tienen grandes conglomerados inmobiliarios dedicados al alquiler de vivienda.
Aunque los alquileres han subido más despacio que el precio de compra de la vivienda, su incremento durante la recuperación también ha sido notable. Esto ha atraído a muchos agentes a comprar vivienda para alquiler. En el caso de España, según datos del Bde, la rentabilidad bruta del alquiler es del 4,2% anual, muy por encima de la rentabilidad que ofrecen los activos considerados como seguros.
A todo esto hay que sumar "la creación y expansión de portales de alquiler como Airbnb y VRBO que han incrementado la oportunidad de ofrecer arrendamientos a muy corto plazo, incrementando la corriente de ingresos para los caseros", sentencian los expertos de la Fed y el IE Business School.
Las consecuencias la inversión global en vivienda
El FMI ha señalado en su último informe de Estabilidad Financiera que el entorno de bajos tipos de interés ha empujado a inversores institucionales globales a buscar mayores rentabilidades en algunos mercados inmobiliarios, lo que aparece como explicación potencial para los incrementos "fuertes y sincronizados" del precio de la vivienda.
"Todo esto sugiere que los precios de la vivienda están comenzando a comportarse más como activos financieros, como las acciones y los bonos, influenciados por las decisiones de los inversores de todas partes del mundo", señalan los economistas Claudio Raddatz Kiefer y Jane Dokko en el informe publicado por el FMI, subrayando que los países más abiertos a los flujos globales de capitales registran mayor grado de sincronía de los precios de la vivienda y las acciones con los mercados globales.
Esto es un arma de doble filo, según los economistas del FMI. Por un lado, la integración global del mercado de la vivienda supone un incremento de la liquidez que permite a vendedores y compradores tener mayores oportunidades y reducir tiempos a la hora de vender una casa. Además, "los mayores flujos de capitales extranjeros mejoran la distribución del riesgo para hogares y prestamistas".
Pero por otro lado, estos lazos globales en el mercado de la vivienda facilitan y amplifican la transmisión de shocks financieros y macroeconómicos, "incrementando la exposición de una mercado local de vivienda a las condiciones financieras globales y a los shocks que puedan ocurrir a los inversores extranjeros activos en el mercado doméstico". Por ejemplo, una crisis en Rusia puede reducir el número de inversores rusos interesados en viviendas en la costa española y provocar una corrección en el mercado español que podría amplificarse a través del conocido efecto riqueza. La caída de los precios de la vivienda (principal activo de muchas familias) puede dañar el consumo interno además del daño evidente al propio sector inmobiliario.
Por último, el uso de la vivienda como principal activo de inversión está expulsando del mercado a los compradores tradicionales que usan la vivienda como medio vida. Como ha mostrado el Banco de España en sus últimas publicados sobre los indicadores, la accesibilidad a la vivienda es cada vez más compleja por el incremento de los precios respecto a la renta de las familias.
Fuente: http://www.eleconomista.es/
