Mencionar la palabra burbuja en el sector inmobiliario implica encender todas las alarmas, y eso cuando el negocio del 'ladrillo' está todavía en plena recuperación tiene pros y contras. Por eso, aunque los últimos datos sobre la evolución del alquiler de vivienda alienten esa posibilidad, nadie quiere hablar claramente de un ascenso artificial de precios, al menos no aún. De momento, en los cuatro últimos años -a la par que la economía empezaba a recuperarse (el PIB creció un 1,4% en 2014 tras un lustro de caídas)- la rentabilidad de dicha actividad se ha disparado un 33,8%, mientras que la inflación media solo crecía un 1,1% e incluso fue negativa de 2014 a 2016.
Pero, ¿cómo se calcula ese baremo? Pues tomando tanto la evolución del coste de la vivienda (analizando las compraventas anuales de casas) como del propio precio de los alquileres. En este último caso, portales inmobiliarios como Fotocasa e Idealista tienen en cuenta también los más de 80.000 anuncios que se incluyen en sus webs cada mes. Y aunque las variaciones que recogen muestran diferencias pequeñas -el valor del metro cuadrado en arrendamiento oscila entre los 8,5 y los 10,5 euros-, la tendencia es la misma. La explicación también, según sus servicios de estudios.
Las razones de lo que no dudan en calificar de «continuo y fuerte encarecimiento» del precio del alquiler van desde problemas para acceder al mercado de compra para «muchos españoles» pese a la recuperación económica, hasta pérdida de poder adquisitivo por la falta de revalorización salarial y «mayores exigencias» para dar hipotecas. Eso por el lado de la demanda. En el mercado de oferta muchos inversores han vuelto a ver al 'ladrillo' como medio seguro para tener «altas rentabilidades» en un contexto de tipos bajos, junto al cambio de mentalidad -España ya no está en el 'top 10' de la UE con más viviendas en propiedad, según Eurostat, aunque rozan el 30% quienes son dueños del inmueble donde residen- y el 'boom' del alquiler turístico.
Este último factor está siendo decisivo en muchas localidades, tanto de costa como en el centro de grandes capitales. Además de las quejas de los alojamientos turísticos reglados ante lo que tachan de competencia «desleal», la Agencia Tributaria aprobó en diciembre una normativa que obliga a plataformas digitales como Airbnb o HomeAway a facilitarle información periódica sobre los propietarios de los pisos que promocionan, los clientes y las operaciones realizadas, incluido el importe.
Según los plazos previstos los primeros datos deberían presentarse en octubre y luego ser actualizados cada trimestre. Pero desde Airbnb ya han puesto objeciones al estimar «impracticables» esas nuevas obligaciones de información fiscal, mientras que la autoridad de competencia (CNMC), alineada en general con las tesis de esas plataformas, estudia recurrir ante el Supremo el decreto. En 2017 Hacienda advirtió a 136.000 contribuyentes que debían incluir en su declaración de la Renta los ingresos derivados de esa actividad. Fueron seis veces más de avisos que el ejercicio anterior.
Alzas «muy importantes»
El alquiler de inmuebles se ha convertido en un negocio jugoso. Lo fue antes de la crisis, cuando empujó la rentabilidad de la vivienda a niveles históricamente altos -en 2004 llegó a ser del 21,4% anual y, aunque luego fue descendiendo, llegó a acumular un 67,3% en cuatro años-, y lo está volviendo a resultar después -en 2017 rozó un incremento de dos dígitos (9,8%), llegando a sumar casi un 34% desde 2014 cuando subió un 6,4%-. En plena crisis (2008-2013), los rendimientos del 'ladrillo' fueron negativos y a eso aluden los profesionales del sector ahora para negar que exista burbuja pese a admitir que los incrementos están siendo «muy importantes».
En el primer trimestre de 2018, según Idealista, el coste de la vivienda en alquiler se ha disparado un 8,8% -aunque el llamado IPC de los alquileres lo ha hecho menos de la mitad (en torno al 3,5% acumulado)-, con incrementos en todas las comunidades, de forma especial en Baleares (12,1%). Fernando Encinar, su jefe de estudios, admite incluso que el entorno actual no es el «más razonable en los precios».
Para paliar la presión alcista propone, además de desgravaciones fiscales y mayor seguridad jurídica para los propietarios, ayudas a la reforma de viviendas destinadas al alquiler y que se puedan dedicar a tal fin naves y locales comerciales una vez adaptados. El Ministerio de Fomento, que ya tiene una batería de incentivos para elevar esa oferta de vivienda, va a revisarlos ahora e incluso aumentarlos para evitar una burbuja de precios, un riesgo que el Consejo General de Economistas acaba de advertir con «gran preocupación».
