El Grupo Ibosa fue una de las pocas promotoras que supo adaptarse a los tiempos de crisis en España. Como dice su consejero delegado, Leopoldo Moreno, la empresa se dedicó a bailar bajo la lluvia, en lugar de esperar a que pasara la tormenta. Con esa filosofía, la compañía se reinventó, dedicando la mayor parte de sus recursos a la gestión de cooperativas.
Ahora que el sector ha entrado de lleno en un nuevo ciclo, Ibosa ha sabido ser camaleónica y adaptar su negocio a los actuales modelos de financiación, alcanzando un primer acuerdo con Green-Oak, con el que están desarrollando el que es ahora su proyecto estrella, Torre Australis.
¿Cómo surgió su alianza con este fondo estadounidense?
Nosotros estamos siempre pensando en innovación, no solo a nivel tecnológico, sino de nuevos modelos de negocios, y en el caso de Green- Oak se aunaron sus ganas de invertir con la necesidad de contar con un equipo local profesional con amplio recorrido. Nuestra alianza se basa en el análisis de cada proyecto de forma individual, siempre que encajen con el perfil de inversión que nos hemos fijado, pero de igual modo, tanto ellos como nosotros podemos analizar operaciones con otros socios.
En el proyecto Torre Australis han diseñado un formato de vivienda destinada al inversor. ¿Van a apostar por este tipo de pisos?
Lo que vamos a hacer, dependiendo del proyecto y de si creemos que tiene sentido en el mercado, es destinar algunas de las nuevas promociones íntegras al alquiler, pero no en propiedad, sino diseñada para el inversor particular, que quiere comprarse un piso para después arrendarlo. Por otro lado, queremos centrarnos en desarrollar proyectos para grandes inversores, cuyo objetivo de inversión es la vivienda en rentabilidad. Sería una especie de llave en mano, pues consensuaríamos el proyecto con el futuro inversor.
¿Han detectado interés por parte de algunos inversores por comprar promociones enteras de viviendas en alquiler?
Sí, y de hecho estamos hablando con varios interesados y esperamos lanzar algún proyecto este mismo año. El problema en este negocio es de volumen, ya que este tipo de inversores no vienen aquí para invertir 20 millones en 60 viviendas. Lo que quieren es hacerse con una buena cartera de pisos en alquiler y de los cinco fondos con los que he podido hablar, todos tenían un objetivo de inversión mínimo de 200 millones de euros. Este tipo de inversores quieren, además, que te ocupes tú de la gestión y comprarán el proyecto una vez esté ocupado al 70 por ciento. Esto limita mucho las promociones a ciudades como Madrid y Barcelona y ahí es donde viene el problema. ¿Hay suelo de obra nueva para comprar todo eso en estas dos ciudades? La respuesta es no.
La escasez de suelo en ciudades como Madrid está generando importantes subidas de precio. ¿Cree que hay burbuja en esta ciudad?
Los precios de los suelos en determinadas zonas no permiten obtener unos márgenes razonables, sin un apalancamiento excesivo. Es decir, rompes el criterio de prudencia confiando en que el apalancamiento te va a permitir obtener una buena rentabilidad sobre recursos propios, que no es lo mismo que unos buenos márgenes operativos en el proyecto, y me refiero a rentabilidad sobre ventas o sobre costes. Lo que más pesa siempre en una estructura de costes de un proyecto es el suelo, y lo que está pasando en determinada zonas es que está pasando de suponer el 50 por ciento al 65 por ciento. Podemos llamarlo pompa o miniburbuja, pero yo creo que en determinadas zonas sí que existe, en el suelo, a pesar de que luego los promotores son capaces de estructurar los costes para así seguir obteniendo buenos márgenes.
Fuente: http://www.eleconomista.es/
