La vivienda se ha convertido en uno de los mejores productos de inversión del momento. Ofrece una rentabilidad media del 10,9% anual, y subiendo, según el Banco de España. Este beneficio llega por una doble vía: la revalorización de los precios de venta (6,7%) y el rendimiento por alquiler (4,2%). Sin embargo, este rédito es mínimo si se compara con las ganancias de otras inversiones inmobiliarias, que llegan a superar el 100%, e incluso aproximarse al 200%. Y en tan sólo unos meses.
Sí, ha leído bien:inmuebles que dan rentabilidades por encima del 100% y que pueden llegar al 200%. Hablamos de los locales convertibles en viviendas en ciudades como Madrid. Activos que suelen estar a la venta a precio de derribo y que reviven en forma de atractivos estudios o apartamentos.
Jon Goitia, director de Goitorre, empresa especializada en inversión inmobiliaria de alto valor añadido, y con una dilatada trayectoria en el sector que se remonta a 2003, es un profesional en este tipo de inversión. "Compro locales, cambio su uso a residencial, los reformo y los vendo". Ésta es la fórmula de Goitia desde 2014. Los resultados hablan por sí solos.
ANTES. Estado en el que encontró el inversor el local, utilizado por una empresa de diseño gráfico. EL MUNDO
Escrituras en mano, Goitia muestra una de sus grandes operaciones. La adquisición de un local de 42 metros cuadrados en la zona de Francos Rodríguez de Madrid por 29.250 euros, que reconvirtió en un piso de un dormitorio ("con baño y vestidor en suite", remarca), salón y cocina tipo americana. Sumando el precio de compra, la reforma integral (no incluye el proyecto de arquitectura que lo hace él mismo como arquitecto que es), el coste de las licencias y la comisión de la inmobiliaria por la venta, Goitia realizó un desembolso de 55.000 euros. "Vendí por 130.000 €con un beneficio del 136%", sentencia.
DESPUÉS. Parte del local, ya hecho vivienda, que ha sido transformada en una moderna cocina americana. EM
Claves de este interesante negocio
Varias son las premisas de este inversor para identificar los locales más rentables. La primera, que no tengan un interés comercial. "Sobran locales comerciales en calles sin apenas tránsito por la casi extinción del comercio de cercanía", alega. La segunda, que estén situados en el cinturón dos de la ciudad. "Ni en zonas prime ni marginales", puntualiza. "Son comercios de supervivencia, que no quiere comprar nadie. Ni un inversor para alquilar ni quien quiere abrir una panadería o una peluquería. Tienen un precio tendente a cero", indica.
A quienes estén pensando en seguir sus pasos, les advierte de que este negocio exige moverse por toda la capital y, muy importante, tener grandes conocimientos legales. "No todos los locales son convertibles en casas. Deben tener una superficie mínima, unos metros de fachada, una superficie de iluminación, etc.", avisa. "Hay que conocerse la normativa municipal al dedillo", reitera.
"No soy un especulador"
"Muchos me llamarán especulador, pero están muy equivocados. Soy un inversor que aporta valor a inmuebles que suelen estar abandonados y pertenecen a empresas en quiebra. Yo no compro, espero y vendo más caro. Eso sí es especular. Yo compro, transformo y vendo lo más rápido posible", indica.
Además de invertir el dinero de su empresa en estas operaciones, Goitia también trabaja para clientes particulares, a los que busca estos inmuebles "chollo". Les cobra una comisión por proporcionarles el activo, reformarlo y cambiar el uso que parte del 8%. "Les aconsejo que los vendan, pero suelen apostar por el alquiler. Les sacan un 12%-16% anual", comenta.
Gracias a estos clientes, Goitia puede adquirir más locales con un gran potencial. "No siempre dispongo del cash suficiente para hacerme con todos los activos interesantes que me saltan en las alarmas de los portales inmobiliarios y el hecho de poder pagar casi de un día para otro es muy importante para negociar un mejor precio y comprar estas gangas", comenta.
Según Goitia, no es el momento de comprar pisos para reformar y vender, actividad a la que se dedicó durante los primeros años de la crisis. "Hoy no hay apenas oportunidades en este segmento. Para sacar un 15% de rentabilidad hay que afilar el lápiz", afirma.
Sólo gangas
De este modo, Goitia insiste en que sólo busca gangas e ignora las expectativas. Sólo piensa en el "valor intrínseco" del inmueble en el momento de la adquisición. "Durante el boom, la gente compraba con vistas a una revalorización futura. Hoy, compran por la renta en alquiler. Error. Hay que adquirir pisos bajo unos fundamentales: ubicación (ni prime por baja rentabilidad, ni marginal por exceso de riesgo), calidad original, estado de conservación del edificio y superficie", sostiene.
Reformas bajo las mejores calidades
Goitia presume de ser capaz de ver el potencial de un inmueble nada más pisarlo y recalca que no escatima al reformar. "Apuesto por las mejores calidades. Invierto 600 o 700 euros por metro", señala. "Mi objetivo", sigue, "es hacer propiedades que enamoren, pisos de 30-35 metros con vestidor".
Recientemente, se ha hecho con un local de 172 metros útiles muy cerca de la Plaza de Castilla por 84.000 euros que reconvertirá en cuatro apartamentos. Invertirá en total unos 220.000 euros y estima que venderá las cuatro viviendas por 650.000-700.000 euros. La operación le reportaría más de un 200% de rentabilidad.
Esta operación refleja otra de las claves de la gran rentabilidad inmobiliaria: la segregación.Goitia pondera que las viviendas pequeñas son mucho más interesantes que las grandes: "La repercusión por metro es siempre mucho mayor". Además, recuerda que este tipo de inmuebles cuentan con más compradores que los pisos grandes.
"Al contrario que los promotores tradicionales, centrados en la demanda de reposición, yo promuevo estudios o apartamentos de un dormitorio por menos de 200.000 euros, el límite psicológico a partir del que la demanda cae bruscamente", apunta. Asegura que estos pisos se venden más fácil a parejas jóvenes o singles, cuyo acceso al crédito es limitado. "Mi producto suele ser de paso, para quien entra por primera vez en el mercado", concluye.
