Salen de casa con sus tres últimas nóminas en el bolsillo, junto al contrato de trabajo, una fotocopia del DNI y unos 500 euros. Estas son sus armas y así se preparan para la guerra del alquiler aquellos inquilinos que llevan meses buscando casa y que saben ya que se trata de una batalla sin cuartel. Ya puede leer, totalmente gratis, el nuevo número de la revista de elEconomista Inmobiliaria (PDF).
El boom del alquiler en las grandes ciudades está generando una situación de recalentamiento del mercado que empieza a ser insostenible y donde los peor parados son los inquilinos, que en la mayoría de los casos son incapaces de encontrar una vivienda digna a precios razonables.
"El mercado del alquiler lleva unos años en los que está rompiendo todos los cánones de la lógica establecida. Se está recalentando en toda España, pero con especial incidencia en las grandes capitales, y fundamentalmente en Barcelona y Madrid.
Los precios de Barcelona
La Ciudad Condal se ha convertido en la más cara de todo el país, ya que hablamos de precios medios de casi 19 euros por metro cuadrado, mientras que la media nacional está en 7,5 euros por metro cuadrado. En Madrid hablamos de entre 15 y 16 euros por metro cuadrado", explica Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso. Además, "la previsión para el próximo año es que los alquileres sigan subiendo. En Madrid capital, el incremento puede alcanzar hasta el 10% en zonas específicas", asegura Beatriz Alberte, directora del departamento de alquileres de Gilmar.
Bermúdez recalca que "uno de los motivos principales de esta situación lo ha generado la crisis, que ha provocado una importante dificultad de acceso a la compra, lo que automáticamente ha derivado a muchísima gente al alquiler; eso sí, como paso previo a la compra, ya que en España, igual que en otros países de Europa, la mayoría de la gente no alquila como finalidad".
El directivo asegura que "esto ha provocado un exceso total de la demanda del alquiler que ha llevado consigo evidentemente el incremento de los precios, dado que el volumen de oferta no ha acompañado al crecimiento de la demanda y hay un desequilibrio importante, y además, no hay expectativas de que se vaya a arreglar fácilmente".
Otro de los factores que están afectando notablemente es el auge del alquiler turístico. "El boom de este mercado está influyendo enormemente a la inflación que sufrimos ahora en el mercado residencial a largo plazo, ya que recorta todavía más la escasa oferta de pisos en alquiler que hay en el centro de la ciudad", asegura Jacobo Armero, agente de RE/MAX Distrito Clásico.
Los expertos aseguran que mientras con una vivienda en alquiler un propietario puede ingresar 1.000 euros al mes, con el alquiler turístico puede alcanzar hasta 4.000 euros.
Por otro lado, Jorge Torrent, gerente de Look & Find, asegura que el incremento significativo que están detectando en la demanda de alquileres responde también a un cambio social y que, por tanto, "obedece a las ventajas que el alquiler tiene frente a la propiedad, ya que permite mayor rapidez a la hora de cambiar de vivienda". "Todos sabemos que después de estar pagando años y años, si has comprado, al final, la casa es tuya, y si has alquilado no. Pero los cambios que está sufriendo nuestra sociedad y los cambios, cada vez más rápidos, que nos afectan a nivel personal -separaciones, traslados profesionales, incertidumbre económica a corto o medio plazo-, hacen que un sector de la sociedad, cada vez mayor, elija el alquiler como una opción más versátil, para sus necesidades", explica.
Todos estos factores, que sitúan la demanda muy por encima de la oferta, están perjudicando a la población que busca una vivienda en alquiler, y que en muchos casos pagan rentas muy superiores a lo que pagarían por la letra de una hipoteca. "El esfuerzo de un inquilino a nivel de suelo en términos medios puede estar en el entorno del 40 por ciento de sus ingresos, mientras que en Alemania el esfuerzo está en torno al 15 por ciento", asegura Bermúdez. Además, "la previsión para el próximo año es que los alquileres sigan subiendo. En Madrid capital, el incremento puede alcanzar hasta el 10 por ciento en zonas específicas", asegura Beatriz Alberte, directora del departamento de alquileres de Gilmar.
Desventajas para el inquilino
La realidad actual sitúa a los propietarios en una posición de control total en las operaciones de alquiler, lo que lleva en la mayoría de los casos a que los inquilinos pierdan el derecho a negociar y se vean obligados, por ejemplo, a abonar de forma íntegra costes de la operación, como por ejemplo los honorarios de agencia, que en otras épocas se repartían o pagaban los propietarios. Así, a pesar de que es el dueño de la vivienda el que obtendrá un beneficio económico con esta operación, y el que contrata los servicios de la agencia para ahorrarse el recibir cientos de llamadas y correos, y además enseñar la vivienda, es el inquilino el que se encarga de pagar los servicios de esa agencia, generalmente una mensualidad más el IVA.
"Seguramente los más ortodoxo es que los honorarios, como mínimo, fueran compartidos, ya que aunque ha sido el propietario quien ha contratado a la agencia, el inquilino también recibe servicios por su parte. Sin embargo, ahora los dueños de la vivienda te contratan y te dicen que ellos no van a pagarlo, pues saben que por su cuenta también pueden alquilarla rápidamente", reconoce Bermúdez.
Aunque desde el sector asumen que sería lo más lógico, lo cierto es que en la mayoría de los casos no es así, y es el inquilino el que habiendo dedicado varias horas al día durante meses a buscar pisos por Internet, a hacer llamadas, mandar emails y a visitar distintas viviendas, se ve en la tesitura de abonar íntegramente los honorarios a una agencia que no ha contratado y que, por tanto, ha estado trabajando el 90 por ciento de su tiempo para el propietario de la vivienda.
"Desde el punto de vista estrictamente legal, no existe ninguna indicación en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ni en ninguna otra ley respecto a cuál debe ser el importe de los honorarios de los agentes inmobiliarios. Dado que no se trata de una materia regulada por ninguna norma, el agente inmobiliario es el dueño de su negocio y es el que determina, en función de sus intereses mercantiles. Unos agentes optarán por una estrategia en materia de honorarios, y otros optarán por otra en función de la tradición de la zona en la que operan, etc.", explica Alberte, de Gilmar, que pone en valor el trabajo dinamizador que llevan a cabo las agencias.
"Si no fuese por su trabajo, las viviendas ofertadas en alquiler serían notablemente menos de las que hay en la actualidad. La causa de esta afirmación se encuentra en que los propietarios tendrían que realizar un trabajo para alquilar sus inmuebles que no siempre están dispuestos a hacer. Eso lo tienen muy claro en otros países, donde la profesión de agente inmobiliario goza de muy buen prestigio".
Jorge Torrent, gerente de Look & Find, explica que las agencias, como cualquier profesional, cobran por los servicios prestados. "El propietario nos contrata y se le da una difusión mediante un plan de marketing, le facilitamos la tramitación de la certificación energética y demás requisitos legales necesarios para comercializar correctamente su propiedad, etc. El inquilino también abona unos honorarios por la misma razón. Le elaboramos un contrato que sabe que está acorde con la LAU, que no contiene cláusulas abusivas, que lo está firmando con el propietario legítimo, les informamos a ambas partes qué condiciones del contrato son negociables y los derechos y obligaciones de ambas partes. Cuando es necesario, realizamos un inventario para que ambas partes tengan la seguridad de que no se va a reclamar nada que no esté previsto. Nos ocupamos del cambio de domiciliaciones de los suministros. En definitiva, les damos a ambas partes una seguridad de que todo se está haciendo correctamente. Cuando las cosas van bien, que es lo normal, puede parecer que se paga por nada, pero equivocarse en estas cosas, no solo tiene un coste económico, sino que puede significar no poder acceder a la propiedad que esperábamos".
Empeoran los servicios
Sin embargo, el problema que está generando el boom del alquiler es que no todas las agencias ofrecen este tipo de servicio a los inquilinos. De hecho, cada vez son más las que, a pesar de cobrar sus honorarios al arrendatario, están abusando de la situación de exceso de demanda para ofrecerle cada vez menos servicios y menos personalizados, llegando a no atenderle por teléfono y contactando únicamente por SMS mediante un mensaje genérico para todos los interesados.
"Hola, por fin hemos comenzado a dar citas para visitar este piso en alquiler. Las condiciones son: un mes de fianza más mes de agencia. Nóminas por valor mínimo de 2.000 euros líquidos mensuales. Se recomienda traer nómina fotocopiada. Fecha de entrada inmediata -se priorizará el primero que esté dispuesto a comenzar el alquiler-. Reserva de 900 euros en metálico. Estancia mínima seis meses. Vivienda sin amueblar. Citas para el próximo miércoles -adjuntan un link de Doodle-. Rellena el nombre y teléfono en el siguiente enlace -no concertamos citas por teléfono, ni se confirman citas por teléfono-. Una vez reservada la cita acudir directamente a la dirección de la vivienda".
Este es un ejemplo real de las prácticas que están llevando a cabo actualmente algunas agencias aprovechando el momento de euforia que se vive en el mercado y gracias al cual se alquilan las viviendas en tan solo una semana, periodo que antes se extendía entre uno y tres meses.
Los expertos aseguran que cuando sacan una vivienda al mercado reciben avalanchas de llamadas, llegando a tener hasta 200 contactos al día. Muchas de las agencias reaccionan ante esta situación borrando el anuncio y volviéndolo a subir con un incremento del precio de 100 ó 150 euros. "No creo que sea profesional lo que hacen estas agencias. Nosotros lo que hacemos en algunos casos es directamente incrementar un poco el precio para reducir la demanda y recibir contactos más solventes y que el inquilino tenga también opciones de negociar. De este modo tenemos la posibilidad de ofrecer un buen servicio tanto al propietario como al inquilino", explica Jacobo Armero, de RE/MAX.
Otro de los inconvenientes que vive ahora el inquilino son las condiciones, a veces excesivas, de solvencia que debe aportar para alquilar una vivienda. Así, cada vez es más común que se le soliciten avales equivalentes a tres mensualidades, además de un mes de fianza, mes en curso y mes de agencia. De este modo, una persona que quiera alquilar un piso en Madrid de 800 euros, deberá desembolsar de golpe 4.968 euros.
Seguro de impago
Como alternativa para evitar tantos requisitos, César Crespo, subdirector general de Negocio de Mutua de Propietarios, propone el seguro de Protección de Pagos de Alquiler, que "tiene grandes ventajas, no sólo para el propietario del piso, sino también para el inquilino, ya que éste deja de soportar los costes de garantizar su propia solvencia".
Así, indica que "si el propietario contrata este seguro, no tendrá que exigirle tantas condiciones de garantía de pago -avales bancarios, fianzas y depósitos-. De esta manera el inquilino, al no tener que apartar tanto dinero inicialmente, puede acceder a un piso de mayor precio. Eso es bueno para él, y es bueno para el propietario porque su mercado de clientes potenciales se agranda. Y su ventaja competitiva frente a otros propietarios que siguen exigiendo avales y/o fianzas y/o depósitos, también crece", concluye.
