Corría el año 1985 cuando comenzaron a llegar a Benidorm los primeros jubilados del Imserso. Veinte años antes, el que fuera el alcalde de la localidad, Pedro Zaragoza -quien daría vía libre al uso del bikini en las playas españolas-, convertía este modesto pueblo de pescadores y agricultores en uno de los destinos turísticos por excelencia de España. Desde entonces, han sido miles las familias, jóvenes y jubilados, tanto nacionales como extranjeros, los que han disfrutado de sus playas y discotecas. Muchos de ellos cumplieron allí el sueño de tener un apartamento de la playa y aún son cientos los que esperan poder hacerlo realidad en un futuro no demasiado lejano.
Benidorm no es una localidad costera más. El abuso de construcciones verticales la han convertido en la tercera ciudad europea en número de rascacielos, un sello de identidad que despierta odio y amor a partes iguales y que ha permitido -al igual que sucede a nivel turístico- que exista un enorme abanico de precios a la hora de comprar una vivienda. Para que nos hagamos una idea, en la actualidad se pueden encontrar a la venta desde pequeños apartamentos de apenas 20.000 euros hasta chalets de casi 4 millones. Y es que, Benidorm, desde sus orígenes como destino turístico, siempre ha sido apto para todo tipo de bolsillos.
En la actualidad se pueden encontrar a la venta desde pequeños apartamentos de apenas 20.000 euros hasta chalets de casi 4 millones
Situada en la provincia de Alicante, una de las zonas en clara recuperación inmobiliaria, Benidorm destaca especialmente entre otros municipios de la región. Ostenta el precio por metro cuadrado más caro de la región con una media de 1.585 euros -obra nueva y segunda mano-, por encima de lo que se paga en sus vecinos Altea, Calpe o l'Alfàs del Pi, según datos de Tinsa. Aunque los precios han corregido casi un 44% desde máximos, es uno de los puntos de la geografía española con el viento a favor. En el último año, los precios han subido un 11%, según el último informe de costa de esta tasadora.
La recuperación también es evidente en cuanto al número de transacciones. En 2016, las ventas crecieron casi un 18% impulsadas por la vivienda de segunda mano (25% al alza), frente al desplome de la obra nueva (-55,8%). Ese es, precisamente, el gran caballo de batalla de la localidad, la enorme escasez de proyectos nuevos en marcha, situación a la que contribuyó la locura constructora en los años del 'boom', que agotó prácticamente todo el suelo edificable en primera línea de playa.
Una situación que está provocando que los escasos proyectos en marcha se vendan en cuestión de meses a precios que incluso en plena burbuja habrían parecido disparatados, al tiempo que se está generando un efecto alcista de los precios sobre las propiedades de segunda mano. Para que nos hagamos una idea, según datos de Idealista, el precio de los pisos usados se movía en torno a los 1.900 euros el metro cuadrado en septiembre de 2017, un 7,6% más que hace un año y por encima de lo que se paga en la actualidad en algunos distritos de Madrid como Carabanchel, Latina, Puente de Vallecas, Usera, Vicálvaro y Villaverde.
"El mayor problema de este mercado es que no se ha generado suelo. En 2006-2007, los mecanismos para crear suelo a nivel legislativo eran mucho más ágiles, pero ahora, además de que la ley ha cambiado hasta en dos ocasiones, parece que hay miedo a desarrollar suelo", explica Jaime Martín Calleja, técnico de Tinsa en Benidorm. "Hay bolsa de suelo que se podían haber desarrollado durante la crisis y, sin embargo, el mercado está paralizado. Pero no es algo exclusivo de Benidorm, sino que esta situación se repite en casi todos los municipios costeros de la zona", añade.
Obra nueva escasa y muy cara
Delfin Tower es uno de los escasos proyectos. Un rascacielos residencial de lujo de 22 plantas proyectado en primera línea de playa. El precio de las viviendas poco tiene que envidiar a los que se alcanzan en algunas de las zonas más demandadas del norte de Madrid, ya que oscila entre los 700.000 y los 1,56 millones de euros.
También es cuestión de tiempo que salgan al mercado las 260 viviendas del malogrado In Tempo, rascacielos residencial más alto España y el segundo de Europa, paralizado por culpa de la crisis. La semana pasada conocíamos que Sareb ha vendido la deuda que recae sobre este activo al fondo oportunista SVP Global, que ha pagado por él 60 millones de euros y previsiblemente se hará con el activo cuando el plan de liquidación de la promotora que lo construyó -Olga Urbana- siga su curso tras las últimas decisiones judiciales. Una vez tenga su propiedad, posiblemente en seis meses, este fondo podría decidir terminar el edificio -lo que supondría una inversión adicional de 5 millones de euros-, vender las viviendas una a una o vender de nuevo el edificio en su conjunto.
El precio que podrían alcanzar en el mercado dichas viviendas aún está por determinar. "Hay un enorme desequilibrio entre oferta y demanda y, por muy disparatados que parezcan los precios, las escasas unidades que salen a la venta se venden muy rápidamente, incluso se han vendido solares que parecía que nunca tendrían salida en el mercado", reconoce Jaime Martín Calleja. En su opinión, "Benidorm es un mercado heterodoxo. Tan pronto encontramos viviendas de superlujo como pisos de muy mala calidad, infraviviendas, en algunos casos. Todo es posible, y en el caso de In Tempo será determinante que haya una buena gestión sobre el edificio para que tenga éxito. No obstante, debido a la enorme escasez de oferta, no creo que el nuevo propietario tenga problemas a la hora de vender las viviendas".
Los datos hablan por sí solos. Justo enfrente del In Tempo se levanta la promoción Sunset Drive, de la promotora levantina TM, se encuentra totalmente vendida. De hecho, en primer fin de semana en que se puso a la venta, según las fuentes consultadas, los ritmos de ventas fueron muy fuertes, lo que llevó a la compañía a incrementar los precios hasta un 20%. Para que nos hagamos una idea, los precios de sus 265 unidades oscilaban entre un mínimo de 255.000 euros y un máximo de 766.000 euros, a una media de unos 2.600 euros el metro cuadrado.
El proyecto Delfin Tower va a poner a la venta viviendas de lujo entre 700.000€ y 1,56 millones
Además, a apenas un kilómetro del rascacielos, esta compañía promueve otro proyecto, La Emita, que consta de una decena de unidades -cuatro de ellas ya están vendidas-, con un precio medio el metro cuadrado en torno a los 2.200 euros -440.000-555.000 euros-, cuya entrega está prevista para octubre de 2018.
"Benidorm es un mercado muy demandado a nivel vacacional, como también lo son localidades cercanas como l'Alfàs del Pi, Vilajoiosa o Finestrat, donde se está promoviendo fundamentalmente vivienda unifamiliar para un perfil de comprador medio o medio alto. Sin embargo, hay muy poca obra nueva, y lo que hay es fundamentalmente en altura", explica a El Confidencial José Martínez, bróker de RE/MAX Grupo Inmomas en Alicante. "El comprador nacional suele preferir Benidorm, pero el extranjero tiende a la vivienda unifamiliar en zonas más alejadas. No les importa tanto la distancia respecto de la playa".
A más altura, apartamentos más caros
Como curiosidad, este experto señala las diferencias de precios que existen entre las viviendas de un mismo edificio en función de la altura. De la misma manera que en Madrid capital, por ejemplo, los áticos son las unidades más cotizadas, en un rascacielos no valen lo mismo los apartamentos de las plantas más bajas, que los ubicadas a mayor altura. "Las viviendas más caras y más cotizadas dentro de un mismo edificio se encuentran entre la planta doce y la veinte. Las vistas son mejores. La diferencia puede llegar a los 10.000 euros, aunque depende de la promoción y el tipo de vivienda", explica José Martínez.
Pero veamos un ejemplo real. La consultora inmobiliaria JLL ha analizado un edificio de viviendas de 28 plantas en la avenida de Mallorca 4 de Benidorm y ha llegado a la conclusión de que se paga un 14,5% más por una vivienda de la última planta que por una de la primera, así como un 3,5% más entre un apartamento de la última planta y la media de todo el edificio. "Además, la subida acumulada es de un 6% entre las plantas 1 y 5, un 11,2% entre las plantas 1 y 10 y 14,5% entre las plantas 1 y 28, lo que significa que tenemos un crecimiento más pronunciado en los primeros pisos y más relajado en los últimos", apuntan desde JLL.
Así, por ejemplo, en este caso concreto, una vivienda del primer piso de 67 metros cuadrados tendría una valoración actual de 189.000 euros (2.782 euros el metro cuadrado) frente a los 217.000 euros de una vivienda de las mismas características en la planta 28 (3.187 euros el metro cuadrado).
