El mercado residencial español sigue mostrando claros signos de recuperación, tal y como ponen de manifiestos distintos informes publicados este martes por expertos del sector. El estudio elaborado por Servihabitat Trends apuesta por que la estabilidad laboral y el aumento de los ingresos de los hogares, unidos a la mayor concesión de crédito y el aumento de la compra por inversión impulsen al finalizar este año las compraventas de vivienda un 15%, hasta rebasar la cota de las 465.500 casas vendidas.
Andalucía, Cataluña y la Comunidad de Madrid son las que experimentarán un mayor número de transacciones. Las casas de segunda mano serán las que continúen tirando del sector, según la red de agentes inmobiliarios (APIs) colaboradores de Servihabitat, ya que esta clase de inmuebles protagoniza más del 70% de las operaciones, tanto en el mercado de la vivienda habitual, como en el de las casas de vacaciones.
No solo se contabilizarán más compraventas, sino que éstas se cerrarán a buen ritmo, tal y como demuestra el hecho de que el promedio actual es que se consiga vender una casa en menos de siete meses si se trata de un piso que se destine a vivienda principal y se eleva ligeramente, a los nueve meses, en el caso de las segundas residencias.
Fruto de este intenso ritmo de ventas previsto, este servicer augura que el volumen de stock residencial continuará drenándose un año más, por lo que se estima que a finales del ejercicio el excedente de pisos se haya reducido un 17,8% hasta marcar una cifra de apenas 324.000 casas. No obstante, como en el caso de las ventas, la absorción del stock no será uniforme en toda España. Tal y como ha destacado el consejero delegado de Servihabitat, Julián Cabanillas: "El proceso de normalización del mercado, con un incremento de la presión de la demanda y la consiguiente subida de precios, no se está produciendo de forma homogénea, por lo que conviene analizar los diferentes avances".
De hecho, las situaciones de partida ya son muy dispares de unos territorios a otros. En Madrid, Baleares y Cataluña los expertos admiten que lo que persiste es el conocido como excedente técnico, es decir, un volumen de vivienda disponible mínimo que no distorsiona el mercado y es compatible con el inicio de nuevas promociones. Con las cifras quizás se entienda mejor. En España, existen de media casi 70 casas en stock por cada 10.000 habitantes. Mientras en Castilla-La Mancha, La Rioja y la Comunidad Valenciana se supera ampliamente esa cifra (ver mapa), en la Comunidad de Madrid, Baleares, Extremadura y Cataluña es mucho más reducida.
Con más ventas y menos oferta ya acabada disponible para su venta o alquiler es lógico que ocurran dos circunstancias en paralelo: que continúen subiendo los precios y que se acelere el proceso para edificar más casas.
Servihabitat espera durante este 2017 que el incremento medio de los precios alcance el 4,1%, aunque Baleares, el País Vasco y Madrid registrarán variaciones más elevadas y concentrarán los valores absolutos más altos.
Comprador extranjero
En cuanto a la promoción de obra nueva, el informe defiende que 2017 culminará con más de 75.500 viviendas iniciadas, lo que representa una mejora del 15,3% y un volumen de vivienda terminada de 48.500 unidades, que también se incrementa un 20,2% respecto al año anterior. Por zonas, el informe subraya cómo la mayor actividad de nuevo se concentra en las dos grandes urbes, Madrid y Barcelona junto con sus coronas metropolitanas y en otras grandes capitales como Bilbao, Sevilla y Málaga.
¿Quiénes serán los principales compradores de esas viviendas? Todos los expertos consultados coinciden en que el segmento de reposición(aquellos que ya tienen casa y buscan adquirir otra más grande o mejor ubicada) continúa a la cabeza, si bien a medida que se consolida la mejora del entorno laboral se suman a la demanda más hogares en busca de su primera vivienda. Y también seguirá al alza el comprador/inversor que aproximadamente ya representa una de cada cinco transacciones.
Respecto al protagonismo del comprador extranjero, los pronósticos vuelven a ser unánimes. De esta manera, 2017 volverá a ser un año en el que se marquen récords de ventas a ciudadanos foráneos.
En este sentido, la consultora JLL ha presentado este martes su último informe sobre el mercado residencial, en el que recuerda que 2016 cerró con un 13,2% de las transacciones de compraventa protagonizadas por extranjeros, el dato más elevado de la última década. Esta entidad augura que esa marca volverá a rebasarse este ejercicio, cerrándose de ese modo el octavo año seguido de crecimiento en el peso del comprador foráneo en España.
Respecto al lugar de origen del comprador, de las 53.500 viviendas que fueron compradas el año pasado por extranjeros, los británicos encabezan el ranking, representando el 19%. Si bien en términos relativos el protagonismo de los británicos ha descendido (un año antes alcanzó el 23,9% de las operaciones), los expertos concluyen que todavía no se puede concluir que este descenso sea exclusivamente consecuencia directa del Brexit y sí del comportamiento de su moneda, influido por las incertidumbres que arroja el proceso de separación de Reino Unido de la UE. Les siguen franceses, con el 8% de las operaciones, alemanes, con el 7,6%, suecos (6,7%), belgas (6%) e italianos (5,4%).
“La disminución de la demanda británica a favor de otros países da lugar a una mayor diversificación de nacionalidades, lo que, sumado a unos precios aún muy atractivos para el comprador extranjero, aporta mayor seguridad en cuanto a la evolución de la demanda”, ha explicado Maurice Kelly, director de Residencial y Suelo de JLL.
La tendencia positiva que atraviesa el mercado tiene su reflejo en el volumen de inversión, que al cierre del primer semestre de 2017 alcanzó los 888 millones de euros, más del doble que en el mismo periodo de 2016, cuando se sumaron 330 millones en activos residenciales. De hecho, el volumen de los primeros seis meses de 2017 supera ligeramente a toda la inversión del año pasado, que se situó en 802 millones de euros.
Tanto Madrid como Barcelona dominaron las transacciones de demanda de inversión, si bien también se registraron operaciones en ciudades como Valencia, Bilbao, San Sebastián, Sevilla y Málaga, impulsando así la consolidación en la recuperación del sector residencial, y evidenciando la gran cantidad de capital en el mercado en busca de oportunidades de inversión.
