10/5/17

¿Son tan malas nuestras hipotecas?


Poco a poco, el mercado hipotecario parece haber iniciado un cambio de rumbo en 2017: la banca ha frenado el abaratamiento de los préstamos destinados a la adquisición de casa después de varios años ajustando al máximo el coste de este crédito. En este punto de inflexión crediticio, algunas entidades -las menos- han empezado incluso a encarecer el acceso a sus hipotecas, ya sea vía tipo de interés o vinculaciones.

Como ya advirtió este suplemento a principios de año, las sentencias judiciales y la presión sobre la banca estaban creando un caldo de cultivo que alteraría el (asequible) mercado hipotecario. Ha llegado el momento de calibrar los primeros efectos de esta demonización de las hipotecas en un país de propietarios gracias, en parte, a un allanado acceso al crédito.

Una de las primeras voces oficiales en prevenir sobre el principio del fin de las hipotecas baratas ha sido el propio Banco de España (BE), que lo ha constatado en una encuesta en el sector financiero. "De cara al trimestre en curso, las entidades no esperaban que los criterios de concesión de préstamos variaran ni en el segmento de sociedades ni en el de préstamos a hogares para consumo y otros fines, mientras que en el de créditos para la adquisición de vivienda anticipaban un cierto endurecimiento", ha avisado el regulador.

Banco Sabadell ha tasado este incremento del coste hipotecario para el cliente en un 20% desde finales de 2016 por "la incertidumbre jurídica". Su presidente, Josep Oliu, argumenta que las modificaciones en las normativa sobre los gastos de constitución y la controversia por las cláusulas suelo están dañando las cuentas de los bancos y les obliga a subir los precios. Oliu ha advertido por otra parte, en referencia a la Ley Hipotecaria, de que cualquier reforma tendrá consecuencias en los costes y repercusión en los clientes.


El mercado hipotecario, siguiendo la estela de la mejoría económica e inmobiliaria, no para de crecer anualmente desde 2014 (2,3%), con incrementos de dos dígitos en 2015 (20,8%) y 2016 (14%), pero, evidentemente, este endurecimiento en el acceso a las hipotecas reduciría la demanda. Sea o no coincidencia, en febrero la firma de préstamos para comprar casa bajó un 2,7% interanual y un 10,6% intermensual, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Con este descenso, se rompió con siete meses seguidos de alzas.
Diferenciales al alza

El "cierto endurecimiento" del que habla el BE ya empieza a palparse en la oferta actual, aunque por el momento sea más testimonial que otra cosa. Según Kelisto.es, en su análisis y comparación de productos financieros, durante los últimos meses se han dado "cambios significativos" en la oferta hipotecaria, haciéndola más cara.

Desde Kelisto.es se especifica, por ejemplo, que el Banco Caixa Geral ha subido el diferencial de su Nueva Hipoteca Geral Premium del 1,25% al 2%, Ibercaja lo ha aumentado del 1,45% al 1,50% en su Hipoteca Evoluciona, Deutche Bank del 1,25% al 1,30% en su Hipotecasa db y Liberbank del 0,80% al 0,85% en su Hipoteca Selecta. En líneas generales, este portal informa de que el diferencial medio ha subido del 1,15% al 1,17% de enero a abril. Además, ha constatado cómo el BBVA ha duplicado el plazo de interés fijo inicial en su préstamo variable desde los 12 a los 24 meses.

"Más que un empeoramiento de las condiciones, lo que estamos viendo y seguiremos viendo durante 2017 será un cambio paulatino (a peor) de algunas ofertas y, en líneas generales, un estancamiento. Venimos de dos años de constantes mejoras en la oferta hipotecaria y hemos llegado al límite", explica Estefanía González, portavoz de Finanzas Personales de Kelisto.es, quien tiene claro a qué se debe este cambio de tendencia.

Según González, cuestiones como la sentencia europea sobre las cláusulas suelo y el mecanismo de devolución del dinero cobrado de más ha hecho mella en las cuentas de las entidades y eso se notará en su oferta. Además, recuerda que el "factor incertidumbre" que rodea a la nueva Ley Hipotecaria que está preparando el Gobierno -que abaratará, en principio, algunas comisiones y está por ver cómo afectará a los gastos de formalización- reduciría la rentabilidad para los bancos. González cree que los bancos estarían empezando a recuperar ese dinero a través de las vinculaciones y el precio.

Desde Kelisto.es se incide en que un precio más alto del crédito y más exigencias y requisitos para su contratación se traducirían en una mayor restricción en su acceso. Actualmente, según este portal, hasta 8,2 millones de hogares con ingresos inferiores a 1.500 euros netos al mes ya no pueden contratar la mayoría de las hipotecas del mercado.

En este punto, José Luis Martínez, portavoz de la Asociación Española de Banca (AEB), avisa de que "un cambio regulatorio, sin duda, puede llevar a un cambio en las condiciones de financiación". No obstante, es cauto y ensalza que los bancos españoles son los más eficientes de Europa y el sistema financiero es muy competitivo. Por ello, está convencido de que con la nueva Ley Hipotecaria "seguirán las condiciones de financiación favorables".
Escalada también de la oferta a tipo fijo

Los principales encarecimientos del crédito están llegando, por ahora, desde el mostrador de las hipotecas a tipo fijo, la sensación de los últimos meses en el mercado -casi un 40% de los nuevos préstamos que se están sellando van ligados a un coste invariable-. La banca ha optado por hacer más atractivo que nunca este tipo de producto y ha llegado a poner en circulación ofertas con un interés desde el 1,4% a 10 años, 1,6% a 20 años y 1,9% a 30 años.

Bankinter y Liberbank son dos las entidades que ofrecieron estos interesantes porcentajes en la segunda parte de 2016. Hoy Bankinter los ha estirado al 1,7%, 2% y 2,25%, respectivamente; mientras que Liberbank los ha incrementado al 1,6%, 1,9% y 2,4%. Bankia es otra de las entidades financieras que explota esta oferta con un tipo de interés de en torno al 2%.

Fuentes de Bankinter justifican esta subida alegando que su política tiene en cuenta el entorno de mercado, las previsiones sobre los tipos, su estrategia comercial puntual y la actividad y precios que mantienen sus competidores. De este modo, la entidad revisa (lo que no significa que modifique) los tipos de las hipotecas a tipo fijo cada mes, aproximadamente. Los actuales estarán vigentes, como mínimo, hasta el 5 de junio.

En Bankinter concluyen que la situación actual de la oferta de productos hipotecarios y precios es muy interesante, tanto para clientes que opten por el interés fijo o variable. Algo que se refleja, según el banco, en la elevada actividad en el mercado. Esta entidad comercializó un 25,7% más de hipotecas en 2016.

Para González, el todavía ligero encarecimiento del crédito responde a que los bancos son conscientes de que "no es momento para desmarcarse con fuertes exigencias y precios en su oferta". "Vamos a ver un cierto empeoramiento en las condiciones hipotecarias, pero no tan acusado como se podría pensar", vaticina, al tiempo que anticipa el impacto del nuevo Euribor, que da por hecho que empezará a cotizar a niveles más altos a los actuales.

La tibia escalada de los precios no ha evitado que las hipotecas fijas aún sigan siendo muy competitivas, como asegura Martínez. "En el caso de las familias, las condiciones de acceso al crédito, de acuerdo con la encuesta del BE, siguen siendo muy favorables", remarca. Señala que son varios los factores que condicionan las características del crédito: el debate sobre el inicio de la normalización monetaria de los principales bancos centrales, la subida de tipos de la Fed, un crecimiento económico y de la inflación por encima de lo esperado a nivel mundial, la mejora de las Bolsas y los mayores tipos de interés en los mercados de deuda.
El crédito más barato de Europa

"A pesar de este escenario", especifica Martínez, "desde principios de año los tipos de interés hipotecarios han seguido bajando en España". Y pone números sobre la mesa. "Con los datos del BE, se redujeron en febrero hasta el 1,98% desde el 1,99% de enero y un año atrás eran del 2,03%", esgrime.

De este modo, el portavoz de la AEB recuerda que "España tiene uno de los mejores sistemas hipotecarios de la zona euro, con tipos más bajos que la media europea, mayor plazo de préstamo y una baja morosidad como ejemplos de su buen funcionamiento". "Es importante", prosigue, "preservar todo esto en el futuro, teniendo en cuenta la alta propensión de las familias españolas a tener vivienda en propiedad, su principal decisión de inversión y patrimonio".

Parecido alegato ha hecho el consejero delegado de Banco Sabadell, Jaime Guardiola, quien defiende la actual legislación y recuerda que España es el país que tiene las hipotecas más baratas de Europa y con más gente con vivienda en propiedad. Ha aconsejado al Gobierno "no desvestir el santo" con la reforma del mercado hipotecario -"que puede ser una oportunidad"- "porque supondría más costes o menos (más cortos) plazos".

 
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