8/5/17

La inversión, el alquiler turístico y ahora el Plan Vivienda, el último acicate al 'ladrillo'


Poco a poco, se están sumando factores que alimentan la subida del precio de la vivienda tanto en régimen de compraventa como en alquiler. Primero fueron elementos más ligados con la inversión, que alimentaban la subida de precios sobre todo en el centro de las ciudades. Ahora, con las ayudas propuestas por el nuevo Plan Vivienda que ha explicado esta semana el Gobierno, el incremento de los precios podría extenderse por toda la geografía inmobiliaria del país. 

El primer hito que marcó el renacimiento del inmobiliario español fueron los bajos tipos de interés, pero no porque resulte barato comprar una vivienda, sino porque este fenómeno implica que los rendimientos de los activos más seguros son muy reducidos y no merece la pena invertir en ellos. Los algo más arriesgados llevan consigo peligros que los inversores más cautos no están dispuestos a asumir. Cuando estos dos fenómenos coinciden en el tiempo y, además, se observa el inicio de la recuperación macroeconómica, los inversores optan por refugiar su dinero en activos físicos como el 'ladrillo'. Aquí encuentra su explicación el hecho de que un gran volumen de compraventas se esté realizando a tocateja, sin apelar al crédito. 

El alquiler turístico se ha convertido en el perfecto aliado del inversor que ha comprado una vivienda y quiere obtener una rentabilidad sustanciosa por su inversión.

Arrendar por pequeñas temporadas a precios por noche apenas un poco más bajos que los de los hoteles resulta mucho más beneficioso que alquilar por largas temporadas a precios que puedan aguantar unos menguantes salarios. Y eso que esta última opción tampoco está nada mal, teniendo en cuenta que, tradicionalmente, la oferta de viviendas en alquiler en España no ha sido muy importante, mientras que la demanda, en los últimos años, ha crecido bastante. 

El incremento de la demanda "natural" debido, por un lado, a la llegada de un creciente número de turistas a España y la transformación de sus preferencias de alojamiento y, por otro, al aumento de personas que optan (libremente o por la imposibilidad de acceder a la compra) por vivir en renta incrementan los precios de los alquileres y, por ello, también de la vivienda en venta, ante la mejora de las expectativas de rentabilidad del inversor. 

Bernardos: "El Plan Vivienda no va a incendiar la compraventa, pero el alquiler, sí"

A ello se va a unir de inmediato el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, que prevé apoyos tanto a la compra como al alquiler. Para la primera, con ayudas de hasta 10.800 euros con un límite del 20% del valor del inmueble para personas de hasta 35 años con ingresos de hasta 22.365,42 euros. Para la segunda, con el pago de hasta un 50% de la renta mensual o un 30% si los alquileres se encuentran entre los 600 y los 900 euros, también para jóvenes con las mismas características en cuanto a renta (los mayores de 35 años podrán recibir hasta el 40% de la renta que abonan). 

Normalmente, se interpreta que este tipo de intervenciones públicas en el mercado inmobiliario sólo ayudan a incrementar de manera artificial los precios. Los organismos internacionales ya amonestaron a España por contar con deducciones ligadas a la compra de una vivienda. Y así lo vuelve a expresar Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com: "Los incentivos gubernamentales sólo suben de forma artificial el precio de compra y la mensualidad del alquiler, dado que provocan un efecto llamada. No obstante, habrá que ver el alcance de estas ayudas, dado que el límite de ingresos para acceder a ellas es un obstáculo ante la banca si se compra en solitario y no se cuenta con ahorro previo". 

Gonzalo Bernardos, profesor de la Universidad de Barcelona, opina que el efecto encarecedor de los precios se va a producir de una manera más clara y más generalizada en el alquiler. "El Plan Vivienda no va a incendiar el mercado de compraventa, pero el de alquiler, sí", afirma. Ello, posiblemente, por dos razones: la medida puede provocar un incremento de la demanda y, por otro lado, los propietarios pueden verse tentados a subir los precios porque saben que sus potenciales arrendatarios (o al menos una parte de ellos) van a ver incrementada su capacidad de pago. Aunque, en este sentido, Fernando Encinar, de idealista.com, en declaraciones a Europa Press, apuntaba que dar ayudas directamente a jóvenes menores de 35 años para alquilar una casa provocará un aumento artificial del precio del alquiler que perjudicará a los mayores de esa edad que no cuentan con esas ayudas. Por eso, en su opinión, una mejor manera de apoyar el alquiler sería tomar medidas que incrementen la oferta. Y con ello coincide Bernardos, que apuesta porque se den incentivos fiscales al propietario que alquile o se construya vivienda pública para destinarla al arrendamiento. 

El experimento que ahora anuncia el Gobierno del Partido Popular ya se puso en marcha con los Gobiernos del Partido Socialista y, según comenta Bernardos, fue el que llevó el precio del alquiler a máximos en el ciclo anterior. 

¿Por qué en la compraventa las consecuencias pueden ser diferentes? De acuerdo con Bernardos, dada la cuantía de la que se habla como ayuda (10.800 euros) y dadas las rentas a las que va dirigida, el impulso alcista en los precios lo van a sufrir sobre todo las viviendas y las ubicaciones más baratas, es decir, en operaciones en las que 10.800 euros sí resulten una proporción más o menos importante del precio. Quizás si un propietario quiere vender una vivienda barata, sabiendo que los potenciales compradores cuentan con esa ayuda, la pone 10.000 euros más cara o no le aplica la rebaja que estaría dispuesto a aceptar. Aunque, según Bernardos, este efecto se puede diluir, porque la sobreoferta de viviendas está muy concentrada precisamente en los segmentos más bajos y los propietarios están deseosos de vender. 

En cualquier caso, para Bernardos, la mejor manera de asegurar el acceso a la vivienda en propiedad sería dinamizar el crédito, con, por ejemplo, un acuerdo entre el Gobierno y los bancos para garantizar financiación a tipo fijo a las rentas más bajas. De acuerdo con Alemany, "era necesario acercar la vivienda a los jóvenes, pero a través de otras fórmulas, como fortaleciendo su estabilidad laboral y mejorando sus sueldos con incentivos a empresas, o bien flexibilizando las condiciones de financiación respecto a intereses reducidos, plazos de amortización largos o periodos de carencia, por ejemplo". 

En definitiva, según el experto de pisos.com, "con este movimiento, el Gobierno deja fuera de juego a una parte muy importante de los ciudadanos que con mucho esfuerzo han estado ahorrando y seleccionando oferta, y que ahora, tendrán que asumir el coste de estas ayudas como contribuyentes, además de un encarecimiento de la vivienda que no responde a causas lógicas".


 
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