La pasada semana se producía el debut bursátil de Neinor Homes, la primera promotora residencial que se estrenaba en Bolsa en una década. Muy atrás quedaba la salida de Realia en 2007. Previsiblemente encabezará una lista de próximos protagonistas de un inmobiliario que sufrió un cataclismo con la crisis del ladrillo y que se ha renovado totalmente en los últimos años. ¿Quiénes se encuentran ahora detrás de la transformación del sector?
Neinor Homes fue creada hace apenas dos años por el fondo estadounidense Lone Star, que compró por 935 millones de euros la antigua inmobiliaria de Kutxabank. Esta firma de Texas inyectó capital, compró suelo, renovó la imagen y puso las primeras grúas para surfear lo alto de la ola de recuperación de la construcción de vivienda. La compañía, mucho más rápido de lo inicialmente previsto, saltó a Bolsa con una valoración de 1.300 millones, con una sobredemanda de 4,3 veces la oferta, cubierta por grandes inversores.
La inmobiliaria liderada por Juan Velayos, como consejero delegado, y Juan Pepa, hombre fuerte de Lone Star en España, ha demostrado el interés de los inversores por la construcción residencial, el último segmento del inmobiliario en recuperarse. Los expertos señalan que la demanda de viviendas en España se situará en alrededor de 150.000 casas al año, desde las 50.000 que se construyen actualmente. Un espacio que nadie ha ocupado en los últimos años, desaparecidas o heridas de muerte promotoras clásicas como Martinsa-Fadesa, Reyal Urbis, Astroc, Nozar o Habitat.
Pero Neinor es solo la primera. Detrás llega el fondo estadounidense Värde Partners, posiblemente el más activo en compras en España, que creó Dospuntos con suelos propios y con la base del antiguo negocio inmobiliario del Grupo San José. Y el pasado mes protagonizó su última gran adquisición, al absorber por 90 millones Vía Célere, la promotora de Juan Antonio Gómez-Pintado. Esa compra le ofrece la experiencia de una de las escasas empresas que han seguido levantando casas durante la dura crisis.
Tras ellas aparece Aedas, del fondo Castlelake, también muy activa en crear un enorme banco de suelo. Entre estas tres inmobiliarias se prevé que inviertan alrededor de 5.000 millones en terrenos, compras e inversiones. Y las dos últimas previsiblemente seguirán el camino a Bolsa.
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Las nuevas promotoras vienen a sustituir a las socimis en los titulares de prensa. Esas sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria han protagonizado desde 2014 un ritmo de inversión jamás visto en el sector en España. Aprovechando el enorme flujo de capital extranjero –buscando alternativa a los bajos tipos de interés– canalizaron las adquisiciones hacia el primer segmento que vivió una recuperación, el de los activos dedicados al alquiler: grandes edificios de oficinas, locales, centros comerciales, hoteles y naves industriales.
En esa actividad, el gran líder es Merlin Properties, que ha conseguido alzarse como un líder patrimonialista europeo, con una cartera de activos por valor de 9.800 millones. Detrás del éxito están Ismael Clemente, consejero delegado, y Miguel Ollero, director general corporativo, que arrastraron numerosos fondos internacionales a apostar por España. Tras la compra de Testa a Sacyr, por 1.800 millones, e integrar el negocio terciario de Metrovacesa –controlada por la banca–, la empresa cuenta como principales accionistas a Santander y BBVA.
La otra gran socimi que atrajo el capital internacional desde 2014 ha sido Hispania, gestionada por el Grupo Azora, un fondo español tras el que se encuentran Concha Osácar y Fernando Gumuzio. Su principal accionista es el fondo gestionado por el magnate George Soros. Liderada en el día por Cristina García-Peri, se ha convertido en el principal comprador de hoteles en España, con una gigantesca cartera valorada en 1.800 millones.
Lar España, gestionada por Grupo Lar, y Axiare, presidida por Luis López de Herrera-Oria, son las otras grandes socimis en el mercado continuo que han creado patrimonios por encima de los 1.200 millones en un tiempo récord. Pero no son las únicas. Atraídas por las ventajas fiscales, muchos familias potentadas han utilizado esta figura jurídica para ordenar sus patrimonios.
Una de ellas es la familia Montoro Alemán, con la socimi GMP, propietario de numerosos edificios de oficinas emblemáticos en España, como la antigua sede de BBVA en la Castellana. Además, está participada por GIC, el fondo soberano de Singapur. Tras ellas, más de una treintena ya cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil.
OTROS GRANDES PROTAGONISTAS
BBVA. Junto al exdueño de Fadesa, Manuel Jove, ha lanzado la promotora Avantespacia. También lidera la megaoperación urbanística Distrito Castellana Norte en Madrid, está presente en Metrovacesa y Merlin, además de contar con el servicer Anida.
Pontegadea. El familiy office de Amancio Ortega compró el pasado año Torre Cepsa, uno de los cuatro rascacielos al norte de la Castellana. Dispone de la mayor cartera, de más de 6.000 millones, en manos de una sola persona.
Sareb. El banco malo, que recibió más de 50.000 millones de euros en activos tóxicos, se ha convertido en el principal agente para sanear el sector.
Värde Partners. El fondo de Mineápolis ha creado Dospuntos, comprado Vía Célere y el negocio inmobiliario de San José, además de entrar en Aliseda.
No se puede olvidar a grandes fondos inmobiliarios internacionales como Blackstone, Cerberus, Iba Capital, TH Real Estate, Orion, HIG o GreenOak, que junto a las socimis, han sido y son los más activos en adquisiciones.
La barcelonesa Inmobiliaria Colonial también ha protagonizado un profundo saneamiento, con la segregación de su tóxico negocio de suelo y residencial, convirtiéndose en la segunda gran empresa patrimonialista del país, tras Merlin. Entre sus accionistas se encuentran Qatar Investment Authority y el mexicano Carlos Fernández Gonzalez, antiguo presidente del grupo cervecero Modelo.
El camino contrario ha seguido Metrovacesa, que después de traspasar su negocio terciario a Merlin, está preparada para convertirse en uno de los actores cruciales en el residencial, con el respaldo de BBVA y Santander. Igualmente, el magnate mexicano Carlos Slim ha reflotado Realia, dando de nuevo vida a la muerta actividad de construcción de viviendas.
Entre los actores cruciales de los últimos años se encuentran las plataformas o servicers de los bancos como Aliseda, Anida, Solvia, Altamira o Servihabitat, que han gestionado las carteras inmobiliarias de las entidades financieras e impulsado promociones de viviendas. Otras como Iberdrola Inmobiliaria acaba de retomar su apuesta por el ladrillo después de la crisis, como Quabit (heredera de Astroc).
