26/4/17

Los seis factores que explican por qué los alquileres están por las nubes


El mercado del alquiler en España sigue dando mucho de qué hablar. Y no es para menos si tenemos en cuenta que en el último año los precios se han disparado por encima del 10% en doce capitales españolas llegando en algunos casos, como en Las Palmas de Gran Canaria, a registrar incrementos superiores al 20%, y a rozar este porcentaje en ciudades como San Sebastián o Barcelona.

La oferta, es decir, quienes ponen su vivienda en alquiler, se frota las manos ya que la rentabilidad obtenida por arrendar sus propiedades crece mes a mes, ya sea vía el alquiler tradicional, bien a través del polémico arrendamiento turístico o vacacional. El ladrillo ha recuperado su atractivo como inversión. La demanda, por el contrario, asiste insólita a una auténtica batalla por conseguir un piso en alquiler. Los inmuebles para este fin son escasos, especialmente en determinadas ubicaciones, y los precios, de escándalo.

El mapa superior muestra claramente cómo han crecido los alquileres en el último año. Las zonas más oscuras identifican las ciudades que han experimentado los mayores incrementos, siendo Las Palmas de Gran Canaria quien se lleva el primer premio con un encarecimiento del 22% en apenas doce meses, según datos de Idealista. Un porcentaje que provocado que en ciudades como Madrid o Barcelona las rentas se encuentren a día de hoy en máximos históricos.

Pero, ¿qué está impulsando esta fuerte subida de los precios? A grandes rasgos, se puede hablar de seis factores:

1.- España sigue siendo un país de propietarios. Ciertamente, la crisis provocó un desplome de las ventas de casas y un aumento del arrendamiento, pero lo cierto es que los españoles -incluso los más jóvenes-, si pueden comprar prefieren tener una casa en propiedad que vivir de alquiler. "Si durante estos años de crisis no han comprado ha sido, básicamente, porque no podían permitírselo o el banco no les daba financiación", asegura Gonzalo Bernardos, analista y consultor económico e inmobiliario.

Un dato. Según Eurostat, España es el país de la antigua UE-15 con el mayor porcentaje de viviendas en propiedad con un 78,2%. Desde el comienzo de la crisis, el porcentaje ha bajado solo un poco, ya que en 2007 la cifra alcanzaba un 80,6%. Es decir, este apetito por el arrendmiento no ha sido, aparentemente, tan fuerte como creíamos. "En España no tenemos una sola estadística fiable que nos informe sobre cuánta gente vive realmente de alquiler en España. Y por otro lado, de los que viven en alquiler, ¿cuántos se van a quedar y cuántos volverán a comprar?", se pregunta Bernardos.

Fuera mitos, los 'millennials' sí quieren comprarse casaE. SANZ

Por otro lado y, tal y como apunta Beatriz Corredor, exministra de Vivienda y directora de Relaciones Institucionales del Colegio de registradores, en el Libro Blanco “Tendencias del mercado del alquiler” de Fotocasa, el mayor apetito de los últimos años por el arrendamiento parece haber discurrido "paralelo a las dificultades económicas, especialmente la destrucción de empleo y a la restricción de crédito, lo cual tuvo su correlación en la acusada caída en las compraventas de viviendas".

No obstante, recuerda cómo en 2015 subieron tanto los alquileres como las ventas de casas. "La tendencia que la mayoría de los españoles siente por la propiedad inmobiliaria no menoscabó la inclinación que otra parte de la población empieza a mostrar por el arrendamiento", asegura. Está por ver ahora, al igual que se plantea Bernardos, si la gran demanda embalsada generada durante la crisis decide seguir pagando una renta o se lanza a comprar.

2.- Hay muy poca oferta. Como en cualquier otro mercado, los precios se mueven conforme a la ley de la oferta y la demanda. Si el apetito por vivir de alquiler es muy fuerte y la oferta muy escasa, inevitablemente, los precios suben. Aunque junto con la rehabilitación ha centrado buena parte del discurso político -desde el Estado hasta los ayuntamientos- en torno a la necesidad de impulsar el mercado del alquiler, lo cierto es que la bolsa de viviendas sigue siendo muy limitada. La deseada profesionalización de este sector no termina de producirse. Y es aquí donde la irrupción de las socimis y los fondos de inversión parecen estar llamados a jugar un papel clave que, por el momento, parece insuficiente,

La falta de pisos en alquiler es alarmante en algunas ciudades españolas, hasta el punto de que los pocos pisos que se alquilan apenas duran unas horas en los anuncios de las agencias y portales inmobiliarios. Esta situación no es exclusiva de Madrid o Barcelona, donde 'vuelan' en apenas unas horas. Ourense, por ejemplo, es la ciudad con mayor porcentaje de alquileres inmediatos sobre el total de operaciones. El 33% de los pisos que se anunciaron durante el mes de febrero se alquilaron en menos de 24 horas, según datos de Idealista. Porcentajes similares se registran en Pamplona y Palma de Mallorca (con el 25% en ambos casos).


"Aunque en nuestro portal hay más pisos en alquiler que nunca, no son suficientes y esta situación provoca que los precios, en algunas áreas, estén subiendo", reconocía también Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, quien descartaba, no obstante, que nos encontremos ante una burbuja. "No están subiendo por motivos especulativos sino porque los precios han estado hibernados durante toda la crisis y ahora están poniéndose al día en un escenario de mejora económica y aumento del empleo, sobre todo en las grandes capitales".

3.- Irrupción del alquiler turístico o vacacional. Un tema polémico que se circunscribe a un puñado de calles en Madrid o Barcelona, pero que empieza a ser alarmante, por ejemplo en las Islas Baleares donde el Ayuntamiento de Palma anunciaba recientemente que prohibirá los pisos de alquiler turístico en toda la ciudad, exponiéndose quienes se salten la ley a multas de 40.000 euros. En Madrid, por su parte, el Ayuntamiento estudia imponer una tasa y limitar el tiempo de alquiler.

Y es que, allí donde el fenómeno del alquiler por temporadas está más extendido, ha provocado el destierro prácticamente total el alquiler tradicional y el consecuente aumento de los precios de los mismos. Malasaña es, en Madrid, el ejemplo más evidente, pero en Ibiza, la población local se está encontrando en serias dificultades para encontrar un arrendamiento asequible ya que el boom turístico ha traído consigo la locura por el alquiler por temporadas y un alarmante 'calentón' de precios que no se pueden permitir pagar.

Para que nos hagamos una idea, en los tres primeros meses del año, los alquileres se han disparado casi un 16% en las Islas Baleares. Un 11,4% en Palma de Mallorca, en la actualidad la cuarta ciudad más cara de España para vivir de alquiler con un precio de 11,7 euros por cada metro cuadrado.

No obstante, también es cierto que no siempre los mayores incrementos de los precios se han registrado en los barrios más céntricos y atractivos desde el punto de vista turístico. En el último año, según datos de Fotocasa, Tetuán es el distrito que ha experimentado el mayor aumento de las rentas con un aumento cercano al 12%, mientras que en el distrito Centro -donde se encuentran calles como la de Malasaña- se ha registrado incluso una caída del 1,7%, aunque en Moncloa, un distrito también muy céntrico y demandado por los turistas, el incremento ha sido del 11%.

Algo parecido sucede en Barcelona. En Sant Martí, con una importante bolsa de pisos turísticos -especialmente en Poblenou- los alquileres se han disparado más de un 15,5% en un año, mientras que en Sant Andreu, más alejado del centro, los incrementos han sido del 14%. Es decir, el incremento, además de potente, es bastante generalizado.

4.- Invertir en ladrillo vuelve a ser una opción rentable. De media, larentabilidad anual que se puede obtener en España de un inmueble comprado para ponerlo posteriormente en régimen de alquiler es del 5,7%, mientras que en 2016 era del 5,3%, en 2015 era del 5,2%, en 2014 era de 5% y en 2013 del 4,8%, según datos de Fotocasa, obtenidos a partir de los últimos datos del precio de la vivienda en venta y alquiler del mes de marzo.

En el último informe sobre el mercado inmobiliario de Bankinter, la entidad destacaba como una opción de inversión muy atractiva la compra de activos inmobiliarios "en ubicaciones muy consolidadas y con demanda solvente de las grandes ciudades y áreas turísticas, con un objetivo de rentabilidad por alquiler levemente superior al 3% y un horizonte de inversión mínimo de 3 a 5 años. "La inversión inmobiliaria se ha convertido en uno de los escasos activos capaces de generar rentabilidades superiores a la inflación".

Según datos del Banco de España, la rentabilidad bruta de la vivienda por alquiler se situó en diciembre de 2016 en el 4,36% y superaba el 8% si se tiene en cuenta la plusvalía media obtenida en la venta.

5.- Nueva normativa. La Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, que reformó la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y entró en vigor en el verano de 2013, ha podido incidir en la evolución de los precios.

Uno de los principales cambios tuvo que ver con la llamada “prórroga obligatoria”, que pasó de cinco años a tres años. Es decir, los contratos firmados con la nueva legislación han ido finalizando desde el pasado verano. Es decir, se firmaron en unas condiciones de mercado y de precio muy diferentes a las actuales, de ahí que, cuando esos pisos se han quedado vacíos, los caseros hayan aprovechando para aumentar los alquileres.

"Durante años ha existido en España una especie de complejo a vivir de alquiler. Estaba muy arraigada la creencia de que alquilar era tirar el dinero"

Además, la nueva ley introdujo la libertad de pacto entre las partes a la hora de la actualización de la renta del alquiler. Así, en la fecha que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por arrendador y arrendatario, se revisan las rentas según lo pactado. Esto también podría haber traído consigo aumentos de los alquileres, puesto que el precio de la renta se puede subir desde entonces sin necesidad de estar ligada a la evolución del IPC, como estaba establecido anteriormente.

6.- Ligera mejora del empleo, el consumo y, por tanto, mayor emancipación de los jóvenes. La alarmante tasa de paro y la crisis provocaron que muchos españoles tuvieran que volver a casa de sus padres y fueron muchos los jóvenes y parejas que retrasaron su emancipación. Ahora, la ligera mejora del empleo podría haber animado a buena parte de la población a dar el primer paso hacia la emancipación vía alquiler puesto que, sin ahorros o una situación laboral estable, la banca sigue mostrando muchas reticencias a la hora de conceder financiación para comprar casa.

Si el mercado laboral mantiene su ritmo de recuperación, es de esperar que una parte de la demanda embalsada se dirija hacia el mercado de la compraventa, mientras que otra parte seguirá optando por el alquiler. "Durante años ha existido en España una especie de complejo a vivir de alquiler. Estaba muy arraigada entre los españoles la creencia de que alquilar es tirar el dinero porque la vivienda es una de las mejores inversiones del mercado. Hoy, después de todo lo que hemos vivido, cada vez menos gente piensa así y son más lo que se decantan por arrendar", concluye Beatriz Toribio, responsable de estudios de Fotocasa.

 
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