¿Estamos en el inicio de una nueva burbuja inmobiliaria en España tras el fin de la crisis? Al menos un indicador apunta ya en esa dirección, según la Sociedad de Tasación: el tipo de interés de las hipotecas se sitúa por debajo de lo que les cuesta ese dinero a los bancos. No obstante, su director general, Juan Fernández-Aceytuno, asegura que hay otros cuatro indicadores que, de momento, apuntan más a una estabilidad que a una recuperación del mercado inmobiliario.
En el Encuentro del Sistema Financiero organizado por Deloitte y Sociedad de Tasación, Fernández-Aceytuno ha enumerado cinco indicadores que sigue para detectar una nueva burbuja inmobiliaria: la relación entre el número de hipotecas y el número de transacciones (en el 'boom' que acabó en 2009, las primeras eran muy superiores a las segundas y ahora están equilibradas); la relación entre el crecimiento del PIB y las afiliaciones a la Seguridad Social (también equilibrada ahora); la evolución del precio del suelo en relación al precio de la vivienda (que muestra una gran dispersión por zonas geográficas); el tipo de referencia hipotecaria frente al coste real del dinero, que es el que ha entrado en territorio de burbuja; y el incremento del precio del alquiler, que siempre acaba por trasladarse al suelo.
El ministro de Economía, Luis de Guindos (c), acompañado del director general de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno (d), y del presidente de Deloitte, Fernando Ruiz (i).
En el caso de las hipotecas, el Instituto Nacional de Estadística constata una constante caída de los tipos de interés de los nuevos préstamos, a pesar de que los gestores de las principales entidades han alertado de una subida motivada por las condenas por las cláusulas suelo y los gastos hipotecarios. Este martes, varios consejeros delegados, como Jaume Guardiola de Banco Sabadell, José Sevilla de Bankia o Dolores Dancausa de Bankinter, han insistido en que, si la nueva Ley Hipotecaria que prepara el Gobierno endurece en exceso las condiciones para este negocio, el resultado será una subida de los tipos.
La carrera por dar crédito hunde los tipos
Pero, de momento, pesa más la competencia entre entidades y la carrera por conceder nuevo crédito en un momento en que los márgenes están bajo mínimos por los tipos cero del BCE (si no hay casi margen, los beneficios deben hacerse con crecimiento del volumen). Eso es lo que preocupa a la Sociedad de Tasación, que detecta que esta carrera por conceder nuevas hipotecas está llevando a que se ofrezcan tipos inferiores al coste de financiación de algunas entidades en el mercado; es decir, se están concediendo "a pérdida". Este coste es diferente para cada banco (más barato para los más grandes y los más solventes), pero esta firma lo sitúa entre el 3% y el 3,5%. La mayoría de las hipotecas actuales se sitúan a tipos inferiores ya que el Euribor se encuentra en el 0%.
A pesar de esta primera señal de alerta, la Sociedad de Tasación considera que "hay más estabilidad que recuperación" en el mercado inmobiliario y que "la realidad no es de absoluto optimismo o de revalorización de activos". Para Fernández-Aceytuno, es "mucho más importante" la capacidad de pago del cliente que la garantía del préstamo. También cree que sería "ideal" que el precio de la vivienda se mantuviese lo más estable posible y que no se tuviese en cuenta este indicador del momento que atraviesa el mercado, sino el número de transacciones.
El suelo empieza a subir en varias provincias
'Mapa del tiempo' del mercado del suelo. (Sociedad de Tasación)
Respecto a la evolución del precio del suelo, la Sociedad de Tasación ha elaborado un 'mapa del tiempo' de este mercado por zonas geográficas, en el que se aprecia que la recuperación ha comenzado en Madrid, Barcelona, Guipúzcoa, Málaga y Cádiz, mientras que los precios todavía siguen a la baja en Alicante, Murcia y parte de las dos Castillas y de Andalucía.
La conclusión de este análisis es que, a pesar de estos primeros signos de recalentamiento del mercado ("estos indicadores no son una regla matemática", según Aceytuno), si se tienen bajo control, "España puede crecer de forma sensata en los próximos años".
