La reforma hipotecaria que ultima el Gobierno hará descansar sobre las espaldas de los notarios la responsabilidad de que el préstamo cuaje solo si la comercialización ha sido la adecuada. Para evitar una repetición de la alta conflictividad, social y judicial, desatada por condiciones como las cláusulas suelo o los gastos de constitución, el Ejecutivo obligará a la banca a explicar con un detalle inédito hasta la última condición del préstamo, pero la llave la tendrá el fedatario público, ya que el borrador la norma establece que "no podrá otorgar el acta" si detecta incumplimientos del procedimiento en la fase precontractual.
Las nuevas reglas empoderan así esta figura y, a la vez, le asignan por escrito la responsabilidad que la banca ha esgrimido que le corresponde cuando los tribunales tumban sus contratos por considerar que incluyen cláusulas abusivas por su mala y oscura comercialización.
Con una antelación mínima de siete días antes de la firma del préstamo, la ley exigirá al banco entregar al cliente una oferta vinculante, junto a una ficha donde detalle las condiciones relevantes, como son las cláusulas suelo, la distribución prevista de los gastos de constitución, si se contrata en moneda extranjera o la posibilidad de proceder a una amortización anticipada.
Entre los documentos incluirá además y de forma desglosada, dichos costes -aranceles notariales, derechos registrales, impuestos o costes de gestoría-. Si es un préstamo variable, el banco estará obligado a efectuar simulaciones en un documento separado, apuntando las cuotas de amortización que enfrentaría en diferentes escenarios de tipos. Y de forma adicional, deberá advertir al usuario de la posibilidad de recibir asesoramiento gratuito del notario, al que remitirá la misma información.
Es potestad del cliente acudir o no al fedatario público durante ese plazo de siete días, antes de dejar constancia manuscrita de que "comprende y acepta" la oferta. Vaya o no a recibir dicho asesoramiento adicional, es misión del notario comprobar que la entidad ha cumplido en plazo y forma con el procedimiento de transparencia precontractual para reflejarlo en un acta, que la nueva regulación le impedirá otorgar en caso contrario.
En tal escenario, la operación se malogra, porque la ausencia del acta notarial impide su elevación a escritura pública. La figura de este profesional y la del registrador de la propiedad y mercantil cobran un papel notable en la lucha contra la venta indebida de estos préstamos en la norma por un segundo motivo: tendrán la capacidad de impedir, oponiéndose a su autorización, aquellos contratos donde detecten condiciones abusivas, bien porque no cumplan con las normas o bien porque así hayan sido calificadas por sentencias con valor de jurisprudencia del Tribunal Supremo.
La reforma encara directamente algunas de ellas: por ejemplo, limita el interés de demora a tres veces el coste legal del dinero; o reconoce un derecho al titular de un préstamo expresado en moneda extranjera a que se convierta a euros, así como la obligación del banco a detallarle su evolución cuando, por efecto del tipo cambiario, su deuda haya variado un 20% o más.
Fuente: http://www.eleconomista.es/
