2/3/17

Tinsa calcula que 550.000 casas han pagado de más por plusvalía


Una reciente sentencia del Tribunal Constitucional declaró contrarios a la Carta Magna varios artículos de la norma foral de Guipúzcoa referente al impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal. La sentencia supuso un hito porque respalda la tesis defendida en los últimos años por miles de consumidores de que no puede exigirse al vendedor de un inmueble el pago de un impuesto que grava un incremento del valor que, en realidad no se ha producido.

Según un estudio difundido hoy por la tasadora Tinsa, "es cuestión de tiempo que se resuelvan en este mismo sentido las numerosas cuestiones planteadas por otros juzgados relativas a la legislación de ámbito estatal".

Cruzando la información disponible sobre precios de los inmuebles y el periodo medio de tenencia de las viviendas transmitidas a partir de 2013 (ya que pueden recurrirse las transacciones efectuadas en los últimos cuatro años), Tinsa calcula que el número de viviendas sobre las que se podría reclamar la devolución del pago de la plusvalía, por haberse transmitido un valor inferior al de adquisición estaría en torno a 550.000 inmuebles. Tinsa ha cruzado para llegar a esta cantidad los datos de su índice de precios de vivienda (MIE) y las cifras del Ministerio de Fomento y del Colegio de Registradores. Además, en esta bolsa de viviendas que supuestamente se habrían visto afectadas se incluyen no solo operaciones de compraventa, sino también donaciones, permutas y herencias, ya que éstas también están gravadas con el impuesto de plusvalía.

Este tributo grava el incremento del valor del terreno generado en el momento de la transmisión de un inmueble, hasta un periodo máximo de tenencia de 20 años. Sin embargo, para calcular el importe a liquidar por este impuesto se tiene en cuenta únicamente el valor catastral del suelo del inmueble en el momento de la venta y los años que haya estado en manos del propietario. Una metodología que acaba mostrando que siempre existen plusvalías, independientemente de que el valor real del terreno no se haya incrementado.

En este contexto, la directora de Consultoría Técnica de Tinsa, Marta García, pone el ejemplo de una vivienda situada en el distrito de Carabanchel, en Madrid, con un valor de mercado en la actualidad de 180.000 euros y cuyo valor catastral es de aproximadamente 52.000 euros. "Según los cálculos de la Administración, si se vendiera hoy esa vivienda tras el periodo medio de tenencia de las casas en España, que es de 12 años, la plusvalía municipal a liquidar sería de 5.000 euros. Y, sin embargo, la realidad es que esos 180.000 euros suponen una significativa pérdida respecto a los 245.000 de valor de mercado que tenía el inmueble en la fecha de su adquisición, en el año 2005", explica García.

Así, desde Tinsa explican que la sentencia del Tribunal Constitucional allana el camino a una respuesta favorable en las reclamaciones (en curso y futuras) en los casos de venta, herencia o donación de inmuebles que han visto reducido su valor entre el momento de la adquisición y el de la transmisión. Hasta ahora, las impugnaciones de plusvalías se han tramitado con una perspectiva de éxito muy incierta, ya que la interpretación de si procede o no el cobro del impuesto correspondía al juez competente en cada caso y a la pericia de los letrados para demostrar la inexistencia de incremento de valor durante el periodo de tenencia del activo.

Lo que ocurre es que no es fácil demostrar esa pérdida de valor del inmueble. "Las escrituras de la última y penúltima compraventa, que especifican el precio de transmisión, no serían referencias suficientes. Tampoco lo sería una estadística de variación media del valor de la zona o código postal donde se ubica el inmueble, ya que es necesario referenciar la evolución al inmueble en concreto", explica la directora de Consultoría Técnica de Tinsa. En esta línea, destaca que en su reciente sentencia, el Constitucional ratifica la necesidad de presentar un informe técnico acreditativo y "menciona de forma literal la valoración pericial contradictoria como ejemplo de prueba válida para demostrar la pérdida patrimonial".

Hacienda y los ayuntamientos se han comprometido a buscar una solución que satisfaga a ambas partes: propietarios y municipios, para los que la plusvalía es el segundo impuesto en importancia.

Cómo reclamar la devolución

Los expertos de Tinsa sostienen que para reclamar un pago inadecuado de la plusvalía han de darse al menos dos condiciones conjuntamente: haber pagado el impuesto en la transmisión de un inmueble y que no se haya producido incremento alguno del valor del terreno entre el momento de la compra y la venta y que ésta se produjera con posterioridad a febrero de 2013.

Si se cumplen esos requisitos, lo siguiente será interponer un recurso ante el ayuntamiento correspondiente. Dado que el alto tribunal no se ha pronunciado aún sobre la ley estatal, es posible que posteriormente sea necesario acudir a la vía judicial.

Además, se deberá aportar una prueba técnica realizada por un experto independiente que acredite la pérdida de valor producida. Tinsa hizo hincapié en la importancia de esa prueba pericial, ya que la sentencia apunta a que no serán suficientes para demostrar la supuesta pérdida de valor las escrituras de compraventa de la última y penúltima transmisión del inmueble, ni tampoco las estadísticas de precios de mercado del mercado residencial del municipio o el código postal donde se ubica el activo. Y es que, tal y como recuerda la tasadora, en el caso de las transmisiones de terrenos o parcelas es coincidente, pero para el resto de casos en los que existen construcciones, el valor del suelo es solo uno de los componentes que conforman su valor de mercado, de ahí que se requiera un estudio más completo.

 
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