31/3/17

La plusvalía municipal, a revisión...


El pasado 16 de febrero se publicó una sentencia histórica por parte del Tribunal Constitucional, según la cual se declaraban inconstitucionales algunos preceptos de la norma foral de Guipúzcoa, relativos al impuesto que grava el incremento del valor de los terrenos. La sentencia del máximo tribunal se fundamenta en la vulneración del principio de capacidad económica previsto en el artículo 31.1 de la Constitución Española y en la imposibilidad de presentar prueba en contrario por parte del contribuyente.

Lo que el Tribunal Constitucional viene a decir es que no se puede exigir al vendedor del inmueble el pago de un impuesto derivado del incremento del valor del terreno cuando dicho incremento no se haya producido realmente. Esto es lo que le ha ocurrido a un gran número de vendedores de inmuebles en nuestro país durante los años de la crisis, en los que hemos asistido probablemente a la mayor devaluación de los inmuebles de la historia reciente. Y es que, tal y como se desprende de la normativa actual, la simple titularidad de un inmueble pareciera que llevase implícito el incremento del valor del terreno.

Con todo, conviene señalar que esta sentencia no toma en consideración todas las situaciones de liquidaciones improcedentes. Además, si bien la sentencia se produjo en respuesta a una norma foral en Guipúzcoa, antes o después acabará teniendo efecto sobre el resto del territorio nacional, tal y como pronostican todos los expertos juristas. Dadas las distintas casuísticas que intervienen, la sentencia solo declara inconstitucional el procedimiento de determinación de la base imponible cuando se ha producido una minusvalía del valor del terreno, y no contempla, por ejemplo, las situaciones de liquidaciones improcedentes por determinación de bases imponibles erróneamente calculadas. La imposibilidad de plantear prueba en contrario y el hecho de gravar una renta ficticia se dan en una relevante mayoría de casos no contemplados en esta sentencia.

"Parece que la simple titularidad de un inmueble lleve implícito el incremento de valor del terreno"

Más allá de las implicaciones que la sentencia tendrá en la mayoría de las ventas de inmuebles en los que se ha producido una depreciación del valor del terreno, se trata de un hito histórico que viene a remover de nuevo el panorama inmobiliario español, y a poner en jaque a un importante número de ayuntamientos que verán potencialmente mermadas sus cuentas al tener que hacer frente a la devolución de este tributo local. (La posibilidad de reclamar siempre ha existido). Con esta sentencia se abre con cierta garantía de éxito la posibilidad de reclamar los impuestos indebidamente liquidados de los últimos cuatro años. Para ello, se deberá presentar un escrito de solicitud de rectificación y devolución de impuestos indebidos ante el ayuntamiento correspondiente, acreditando la inexistencia de incremento de valor, mediante la aportación de las escrituras de compra y venta del inmueble y mediante la valoración pericial realizada por un experto independiente. Se inicia así la vía administrativa.

A la hora de preparar este recurso, recomendamos conocer a fondo el origen local del impuesto: se trata de un tributo que grava el incremento del valor del terreno de fincas urbanas, no el del bien inmueble en su conjunto, por lo que no bastará con presentar las escrituras de compra y de venta. En este sentido, cabe señalar que el valor del suelo es tan solo un componente más que participa en la determinación del precio o valor de mercado del inmueble, pero hay otros factores que determinan su valoración final. En efecto, también se ha de considerar que el valor catastral de los inmuebles y el valor de mercado no evolucionan necesariamente al mismo ritmo, y que, por tanto, los valores de los terrenos tampoco evolucionan de forma paralela. Las normas catastrales de valoración podrían hacer que el valor catastral evolucionase positivamente, aún cuando el valor real del suelo siguiera una tendencia negativa.

Teniendo en cuenta estos aspectos, aventurarse a determinar cuántos propietarios en el territorio nacional podrían iniciar acciones para reclamar la devolución del tributo a los ayuntamientos es un ejercicio que requiere la valoración individualizada de todos y cada uno de los inmuebles transmitidos para determinar si se ha producido o no el incremento del valor del terreno entre las fechas de compra y posterior venta de cada uno de ellos.

"Habrá que valorar cada inmueble para determinar cuántos propietarios podrán iniciar acciones"

Tanto en vía administrativa como en posterior vía judicial, será imprescindible disponer de un informe pericial que acompañe tanto al escrito de solicitud de rectificación y devolución del impuesto en el primer caso, como a la demanda judicial presentada ante el juzgado correspondiente de lo contencioso administrativo en el segundo. Dicho informe debería acreditar el valor del terreno que ocupa el inmueble y, como consecuencia, comprobar que existe incremento de valor del suelo, o que por el contrario este no se ha producido. Es esencial, con carácter previo, realizar una revisión profunda de la legislación que regula el impuesto del incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana en el ayuntamiento en concreto, y con ello la revisión de las ordenanzas fiscales municipales locales que regulan en último término su aplicación.

Entendemos que la sentencia constituye un paso más para recordar las innumerables lecciones aprendidas durante y después de la crisis financiera e inmobiliaria en España, y favorecer la transparencia de un sector que tiene gran importancia en la economía de nuestro país y en los empleos directos e indirectos que genera. Los tiempos parece que cambian rápido, pero las normas, reglamentos y leyes deben seguir aplicándose fielmente en el marco de la Constitución, y no solo en el literal de su letra, sino también en el de su espíritu, como hemos visto.

Juan Fernández Aceytuno es director de Sociedad de Tasación.

 
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