27/2/17

"La decisión entre vivir de alquiler o comprar casa no la tomas tú, sino el banco"


"Hoy en día, comprar una vivienda no es una opción para la mayoría de los ciudadanos. Y no lo es porque el banco no da hipotecas. Lo cierto es que, a pesar de que en la actualidad resulta más barato comprar casa que vivir de alquiler, teniendo en cuenta la cuota hipotecaria y la renta que se paga mensualmente, la decisión de vivir de alquiler o de comprar una casa la toma el banco. Muchas familias no se preguntan si pueden pagar la hipoteca, porque pueden hacerlo, el problema es que el banco no les concede financiación".

Así de contundente se ha mostrado Fernando Encinar, jefe de estudios y uno de los socios fundadores del portal inmobiliario idealista, durante su participación en la mesa redonda 'Claves de la dinamización del alquiler', organizada por El Confidencial con el patrocinio de Caser, en la que también participaron Agustín Matey, director de clientes de esta aseguradora; Samuel Población, director de residencial y suelo de la consultora CBRE, y Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro.

'Claves de la dinamización del alquiler'. Caser y El Confidencial

"Hoy en día, para los jóvenes es prácticamente imposible comprar casa", asegura Samuel Población. "O tienes ahorrado un 20% más un 10-12% adicional para gastos, además de un buen trabajo, o el banco no te concede una hipoteca", al tiempo que insiste en que "no deberíamos volver a cometer los errores del pasado y financiar operaciones al 100%".
El mercado del alquiler en España se encuentra en plena ebullición. El porcentaje de ciudadanos que han optado por el arrendamiento frente a la compra de una vivienda se sitúa, de media nacional, en torno al 20%, frente a un 80% de quienes optaron por comprar casa, mientras que hace una década nos movíamos en porcentajes del 10-15%. ¿Estamos ante un evidente y permanente cambio de mentalidad o simplemente se alquila porque comprar una casa resulta, en la mayoría de los casos, misión imposible?

"Estamos ante la generación que no quiere crédito. Muchos jóvenes se preguntan: '¿Vivo alquilado o hipotecado?'. Y es una pregunta que deberíamos hacernos todos. ¿Queremos hipotecarnos durante 25 años hipotecando hasta a nuestros padres o vivir de alquiler de manera ágil y mucho más flexible? Los jóvenes lo tienen bastante claro. No quieren comprar un coche, prefieren alquilarlo. No quieren comprar casa, prefieren vivir de alquiler. Básicamente, contratan lo que necesitan", asegura Antonio Carroza.

Los jóvenes no quieren comprar un coche, prefieren alquilarlo. No quieren comprar casa, prefieren vivir de alquiler

Una opinión que comparte Agustín Matey. "Hay un tema evidente de estilo de vida. La crisis nos ha despertado a todos y especialmente a los jóvenes, que no quieren llevar a cuestas una mochila muy pesada, sino que quieren ir ligeros por la vida por si el día de mañana hay una nueva crisis, que no les pille como les sucedió a sus amigos o a sus padres. Antes, con 18 años, tu ilusión era tener un coche, ahora es tener una experiencia fuera. Si necesitas un coche lo alquilas, porque es una opción menos costosa. Con el alquiler sucede algo parecido, con la diferencia de que la vivienda es una manera de ahorrar y tener un patrimonio de cara al futuro".

En la misma línea se muestra Samuel Población, si bien considera que, tarde o temprano, la mayoría de los españoles se plantea adquirir una casa. "En la actualidad, la movilidad geográfica de los jóvenes es enorme, sus trabajos son menos estables, lo que les lleva a plantearse que no tienen por qué vivir en la misma ciudad durante toda su vida. Hay un cambio de mentalidad en estas nuevas generaciones que es evidente, pero como bien dice el refrán, 'el casado casa quiere'. Es decir, cuando uno forma un núcleo familiar, quiere comprar una vivienda. Otra cosa muy diferente", añade este experto, "son las dificultades económicas o financieras con las que se encuentran cuando quieren dar ese paso".

Fernando Encinar comparte la opinión respecto a este cambio de mentalidad, aunque al tiempo asegura que muchos jóvenes y no tan jóvenes se han visto forzados a vivir de alquilerporque no han podido comprar por la falta de financiación. Un problema que le preocupa a largo plazo. "Cuando esos jóvenes se planteen comprar casa en un futuro, porque su ciclo vital es otro y quieran mayor estabilidad, se encontrarán con que no pueden comprar porque no tendrán financiación. Tarde o temprano, esos jóvenes que ahora viven de alquiler querrán tirar la pared del salón y tener la casa a su gusto". En su opinión, "estamos en esa fase de enamoramiento del alquiler, pero cuando esos jóvenes lleven ocho años como inquilinos, querrán tener su propia casa".

No obstante, para Antonio Carroza, esta no debería ser la preocupación de los jóvenes españoles. "Lo preocupante no es que los jóvenes piensen que no pueden o no van a poder comprarse una casa, sino que piensen que no van a tener una pensión. De hecho, es posible que sea mucho más sano pensar que nunca vamos a ser propietarios".

Para Matey, "este cambio de mentalidad ha provocado un cambio en el modelo de ahorro. En el pasado, cuando comprabas una casa, estabas creando una bolsa de ahorro. Ahora, si tu estilo de vida es vivir de alquiler, con las dudas existentes respecto a las pensiones, es necesario pensar en sistemas de ahorro alternativos y veo a los jóvenes más preocupados en el corto plazo que en el largo plazo. No se dan cuenta de la importancia de ahorrar, ni de la importancia de vivir protegido incluso cuando se vive de alquiler, ya que lo que muy pocos inquilinos saben es que el seguro de su casero no les cubre".
¿Cuánto debería representar el alquiler?

Todos los expertos de la mesa consideran que aún queda camino por recorrer en el mercado del alquiler. "En una economía sana, debería estar al 50% con la propiedad. Aún nos encontramos por debajo de la media europea, que está por encima del 30%, y muy lejos de países como Alemania, con tasas cercanas al 60%", señala Carroza, para quien "el alquiler, al menos, siempre debería ser una opción. Hace unos años, quien vivía de alquiler era un paria social. Eso ha cambiado y ahora no es tan malo que se prefiera el alquiler, ya que nuestro plan de pensionesno tiene por qué ser la vivienda". No obstante, insiste, "no hay que ser extremistas. Ni todo el mundo tiene que vivir de alquiler ni todos tienen que comprar casa, tiene que haber un equilibrio".

Se ha roto un dogma de fe, alquilar no es tirar el dinero como pensamos desde los años sesenta

Samuel Población, no obstante, no cree que se supere la media europea del 30%. "Eso sí, es necesario tener un sistema de pensiones sano, porque si este falla, en un futuro muchos de esos jóvenes se van a encontrar con un serio problema". "Me resulta complicado poner un techo, pero en un par de generaciones los niveles de alquiler serán mucho más elevados, básicamente porque el estilo de vida de los jóvenes y sus prioridades han cambiado", apunta Matey.

"Cuando en el año 99 volví a España, el alquiler solamente representaba el 9% del total. Había muy pocos pisos en alquiler y los que había eran muy malos. Ahora, en mercados como Madrid o Barcelona, nos movemos en torno al 24% y todavía queda recorrido al alza. Se ha roto un dogma de fe, alquilar ya no es tirar el dinero, un paradigma con el que hemos crecido desde hace cinco décadas. La llegada de la 'generación Erasmus', jóvenes que han vivido arrendados en el extranjero y que cuando han vuelto en cuanto han podido se han vuelto a marchar de alquiler, ha sido quien ha roto ese dogma", añade Encinar.
¿Cómo se puede impulsar el alquiler?

Para Antonio Carroza, la evolución de esos porcentajes dependerá en gran medida de las políticas en torno a esta materia que se adopten a nivel estatal y local, ya que dentro de una generación muchos de estos jóvenes serán los nuevos propietarios. "Inevitablemente, vamos a heredar los pisos de nuestros padres, pero ¿vamos a vivir en ellos? Es muy posible que muchos de estos jóvenes en un futuro tengan una vivienda en propiedad pero, paradójicamente, puede que prefieran vivir de alquiler. ¿Vamos a asistir a una concentración de la propiedad?", se pregunta.

En esta misma línea se mostraba Fernando Encinar. "Son muchos los hogares con hijos únicos y padres con más de una casa. Y esos jóvenes son conscientes de que por ley de vida acabarán siendo propietarios de una o dos viviendas. No me sorprendería que volviéramos a la situación de los años cincuenta, con una minoría de propietarios de varias viviendas que alquilarán al resto de la población".

¿Burbuja de precios en los alquileres?

Respecto al fuerte incremento de precios que han experimentado determinados mercados como Madrid o Barcelona, los cuatro expertos descartan que estemos asistiendo a una burbuja de precios. "Los precios han estado hibernando. Muchos contratos se firmaron en 2010-2011 y cuando ha llegado el momento de renovarlos ha sido cuando se ha producido ese incremento de rentas. Pero no creo que estemos en situación de burbuja. El alquiler tiene techo y ese techo es hasta donde los inquilinos quieran pagar".

Para Población, el mercado es muy heterogéneo y, tal y como sucede con la vivienda en propiedad, es cuestión de micromercados. "Donde la obra nueva está estrangulada, donde la producción es muy limitada, como en Málaga, Costa del Sol, Madrid o Barcelona, la demanda se traslada al mercado del alquiler con el consiguiente incremento de precios". Este experto descarta un impacto en los precios por culpa de las socimis, ya que asegura que los gigantes del sector no tienen concentración en el centro de las ciudades. "No creo que vayan a influir en el incremento de los precios. Muchos tienen vivienda protegida y no pueden alquilar al precio que quieran, por lo que, por sí solas, no creo que las socimis puedan influir en los alquileres".

Tampoco Agustín Matey observa una burbuja. "Estamos ante la ley de la oferta y de la demanda. Si no se construye, si la demanda está presionando sobre el alquiler porque no tengo la opción de la compra, necesariamente van a subir los precios. Si no fuera así, algo raro estaría sucediendo".

 
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