27/2/17

El empleo y la escasez de casas elevan el alquiler



Como ha ocurrido tradicionalmente con la compra de viviendas, en el caso del alquiler podría asegurarse sin miedo a errar que cada barrio es un mercado distinto, lo que significa que en muchas ocasiones poco o nada tiene que ver lo que ocurre en un extremo y otro de la misma ciudad. El arrendamiento fue uno de los pocos segmentos del negocio inmobiliario que logró capear los peores embates de la crisis, ya que la demanda que se vio expulsada de la compra por la falta de crédito o por precios todavía elevados decidió mayoritariamente alquilar.

Por ello, al mercado del alquiler le cogió por sorpresa un incremento de la demanda mayor de lo habitual que debía conformarse con una oferta de arrendamientos escasa, en muchos casos obsoleta y en manos de particulares. En paralelo, el parque inmobiliario se vio inundado de casas que estaban en venta y, por los mismos motivos que en el caso de la demanda, no encontraban comprador; lo que llevó a sus propietarios a ofrecerlas en alquiler.

De esta manera, durante la crisis, los precios de los alquileres también sufrieron descensos, aunque mucho más suaves que en el caso de las ventas. Después, en cuanto comenzó a recuperarse el empleo, los precios aceleraron con fuerza y no parece que vayan a frenarse por los cambios sociológicos que algunos expertos apuntan que se están registrando.

Así lo pone de manifiesto, por ejemplo, el último estudio de Solvia, que concluye que el mercado del alquiler “vive un cambio de tendencia derivado de la mayor necesidad de movilidad laboral y de flexibilidad en términos de tipo de hogar”. Algunos expertos sostienen que entre los demandantes más jóvenes la cultura de la propiedad está perdiendo adeptos, “ya que dada la situación actual del mercado laboral, hoy trabajan en España, pero son conscientes de que su futuro puede estar muy lejos a corto plazo”, explican desde una tasadora. Esto es lo que explica que las pocas estadísticas que existen sobre arrendamientos, aunque no coincidan en la cifra absoluta, sí muestran todas ellas cómo cada vez más hogares viven de alquiler.

La que publica el Banco de España con datos procedentes de la encuesta continua de presupuestos familiares establece que a finales de 2015 (último año disponible) un 15,6% de los hogares estaba formado por inquilinos. Sin embargo, los datos recogidos por Solvia a partir de los estudios del Ministerio de Fomento, el INE y sus análisis internos elevan esa proporción al 22,3%, lo que supone un incremento del 5,7% respecto a los porcentajes del último censo de vivienda que data de 2011.

Este renovado gusto por arrendar explica que los precios de las rentas hayan recuperado terreno y ya se registren repuntes anuales de dos dígitos, según el informe de Fotocasa, sobre todo en Madrid y Barcelona, las dos grandes urbes que concentran más del 60% de la demanda de alquiler en España. Por su parte, un reciente estudio de Idealista calcula que los precios de los alquileres se incrementaron un 15,9% de media durante 2016. Este informe subraya que los arrendamientos en Madrid y Barcelona se encuentran en máximos históricos, y las rentas son hoy un 4,2% y un 18,5% respectivamente más caras que durante el punto álgido de la burbuja. Algunos expertos sostienen que además de la mejora del empleo y la escasez de oferta de casas para arrendar, otro de los culpables de este tirón de las rentas es el auge de los pisos turísticos, pero las cifras recogidas por Idealista lo desmienten.

Los números recogidos por este portal concluyen que los mayores incrementos se han registrado en los barrios menos atractivos para los turistas en ambas capitales. Estas zonas cuentan con menor densidad de viviendas para viajeros, a diferencia del centro, que es donde se concentran los alojamientos para visitantes. En Madrid, el distrito que más se ha revalorizado en el último año (un 19,6%) es Tetuán, zona en la que casi no existe oferta de pisos vacacionales. Como tampoco es una zona especialmente visitada por los turistas el distrito de Sant Andreu, en Barcelona, donde los precios de los alquileres se han encarecido un 26% anual.

Fernando Encinar, cofundador y jefe de estudios de Idealista, tiene claro que “el alquiler vacacional únicamente influye en un puñado de calles de Madrid y Barcelona”, y apunta que “donde más han subido los precios ha sido en distritos periféricos”. Para Encinar hay un culpable claro del encarecimiento de las rentas: la mejora del empleo. “A partir de mediados de 2014, la curva del paro empieza a caer y en pocos meses esta mejora se traslada a unos alquileres que estaban en aquel momento también en situación de crisis, estables y bajos”, recuerda.

Las estadísticas parecen confirmar esta teoría. Entre enero de 2014 y diciembre de 2016, el desempleo cayó en casi cinco puntos porcentuales en Barcelona y cuatro en Madrid. La comparativa de la ocupación con las rentas de alquiler en ambas urbes demuesta que en ese momento es cuando los alquileres salen del estado de hibernación en el que se encontraban para iniciar un importante repunte, adecuándose a la nueva realidad económica.

Factores que marcarán al mercado de alquiler este año

Oferta nueva: En 2014 y 2015 se terminaron 8.891 casas en la capital, por apenas 5.271 en la Ciudad Condal, según datos de Fomento. Estas cifras son para los expertos el mejor ejemplo de que hace falta agilizar las licencias para poder construir al ritmo que exige la demanda

Rentabilidad: La rentabilidad media de las viviendas que se alquilan se sitúa en el 6,11%, según Solvia. El 29% de los arrendamientos ofrece incluso ganancias brutas superiores al 7%, muy por encima de las que brinda la Bolsa o la deuda pública.

 
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