El inmobiliario español se ha convertido en un objeto de deseo para los inversores. Por segundo año consecutivo, la inversión se situó en el entorno de los 9.000 millones de euros, un nivel récord, similar al del pasado año, e incluso por encima de la época del boom de la anterior década. Las socimis se han convertido en las grandes impulsoras de estas transacciones.
Si en 2014 y 2015 los fondos internacionales fueron los protagonistas de la rápida y contundente recuperación de la inversión inmobiliaria en España, el pasado año fueron las socimis, sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria con un régimen fiscal propio –por el que no tributan por el impuesto de sociedades a cambio de la obligatoriedad de repartir dividendos–. Estas empresas lideraron claramente las compras en activos terciarios (hoteles, logística, oficinas y retail).
La inversión en estas propiedades alcanzó los 8.702 millones de euros, con datos de la consultora JLL, ligeramente menor a los 9.400 del pasado año, pero aún así es el segundo mejor año de la serie histórica. Incluso en el boom inmobiliario de la década anterior, el máximo se produjo en 2007, cuando se cerraron operaciones por valor de 7.770 millones.
Oficinas, más caras
Las rentas que las empresas pagan por el alquiler de las oficinas es un buen termómetro sobre la salud de la economía. En el último año, en Madrid crecieron un 5,4% y en Barcelona un 4,8%, ritmo en Europa solo inferior al de Estocolmo, según JLL. Las rentas prime (de los edificios mejor ubicados) alcanzaron los 29 euros por m2 en Madrid, muy lejos todavía de los 40 euros pagados en 2007. En Barcelona, se ha alcanzado los 21,50 euros, por debajo de los 26 euros que se pagaban hace una década.
Otro indicador, el de contratación de oficinas, en este caso descendió un 4,5% en Madrid, según Cushman & Wakefield, hasta quedarse en los 440.000 metros cuadrados.
Las cifras de otras consultoras también se sitúan en ese nivel. BNP Paribas Real Estate comunicó hace unas semanas que preveían una inversión cercana a los 9.000 millones, cifra ligeramene inferior al del año pasado. Por su parte, CBRE calcula que las transacciones que afectan a oficinas, retail, logístico y hoteles se situaron en el entorno de los 11.700 millones.
El 49% de estas compras provienen de socimis, según CBRE, que sustituyen en el protagonismo a los fondos e inversores institucionales que el pasado año lideraron el 52% de las compras. “Desde 2014, la actividad en el mercado ha sido altísima. En este tiempo ha ido evolucionando, pasando del inversor oportunista que apostó por el inmobiliario español en 2013, pasando por el de valor añadido orientado a la compra y reposicionamiento de activos, y terminando ahora con un mayor peso de inversores con vocación de permanencia a largo plazo, dispuestos a pujar fuerte por los mejores activos”, señala Lola Martínez-Brioso, directora de research de CBRE. “Los retornos mayores vendrán una vez más de la mano de asumir mayor riesgo, por lo que prevemos la recuperación del tejido constructivo y promotor, algo ya palpable en el sector residencial pero que se irá extendiendo a otros sectores”, añade.
De hecho, la presión de los compradores sobre los mejores edificios de oficinas, sobre todo en Madrid y Barcelona, hace que los inversores miren otros activos (como logística y residencial) para obtener mejores rentabilidades, que bajan al 3,75% en Madrid en activos prime y al 4%en Barcelona, según JLL.
“Estos menores volúmenes se deben fundamentalmente a la falta de producto disponible en oficinas y al menor volumen medio de las operaciones, que sin embargo se han incrementado con respecto al año anterior”, aclara José Navarro, director general Savills. “Anticipamos un 2017 en el que el mercado en su totalidad se mantendrá en volúmenes similares, aunque con un previsible aumento de la actividad en el segmento de oficinas al empezar algunas de las socimis a rotar este tipo de productos”, vaticina.
Entre las grandes operaciones del año está la compra de 19 hoteles por parte de Foncière des Régions, de los que se desprendió la socimi Merlin por 535 millones. También la compra de Torre Cepsa por parte de Amancio Ortega, fundador de Inditex, que desembolsó 490 millones a través de Pontegadea. Deutsche Bank pagó 493 millones por Diagonal Mar en Barcelona (la mayor cifra para un centro comercial) y Merlin se hizo con el parque empresarial Adequa por 380 millones.
En el área de oficinas, JLL avanza que el 70% de la inversión fue nacional, sobre todo de inmobiliarias patrimonialistas y socimis, “si bien hay que recordar que el capital detrás de éstas últimas es internacional”, fundamentalmente de fondos de EEUU.
