15/12/16

Los caseros reclaman reinventar el desahucio exprés en el alquiler




El giro de 180 grados que dio el primer Gobierno de Mariano Rajoy a la política de vivienda estuvo acompañado de varios cambios legislativos de calado. Así, el Ministerio de Fomento decidió en 2012 dejar de financiar con dinero del presupuesto la construcción de viviendas de protección oficial (VPO) en régimen de propiedad para pasar a concentrarse en impulsar el alquiler (España es uno de los países europeos con menos porcentaje de hogares que reside en régimen de arrendamiento) y la rehabilitación.


Para ello, en 2013 se llevó a cabo una profunda reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que, entre otros aspectos, contempla la agilización de los plazos de los procedimientos de desahucio con el objetivo de hacer posible que los propietarios recuperen sus casas cuanto antes una vez que el juez decreta la salida del inquilino del inmueble por impago.

Sin embargo, más de tres años después los resultados son, en opinión de algunos operadores del sector, parcialmente decepcionantes porque los procesos que culminan con el desalojo de los arrendatarios morosos todavía se prolongan entre ocho y nueve meses de media, lo que constituye hoy la principal preocupación de los caseros.

“En un mercado en el que la demanda es claramente superior a la oferta, lo más urgente es otorgar más seguridad jurídica a los propietarios de viviendas susceptibles de ser alquiladas y poner en marcha nuevos incentivos que favorezcan tanto a los caseros como a los inquilinos que cumplen con todas sus obligaciones”, explica David Caraballo, director comercial de la empresa de intermediación Alquiler Seguro.

En este sentido, esta compañía reclama tres medidas concretas: aprobar nuevos incentivos al arrendamiento vía exenciones en el IRPF, regular los alquileres turísticos y crear juzgados específicos para abordar los procesos de impagos y desahucios.

En el caso de las ayudas fiscales, Alquiler Seguro explica que durante la pasada legislatura no solo no se incrementaron los incentivos para que más propietarios se decidieran a arrendar sus inmuebles, sino que la presión fiscal que soportan ha aumentado, ya que desaparecieron algunos de los beneficios que disfrutaban por alquilar vivienda a jóvenes menores de 35 años. De ahí que consideren muy importante recuperar esas exenciones y avanzar en esa línea para que desde el punto de vista fiscal sea atractivo alquilar una vivienda como lo fue durante décadas adquirirla en propiedad.

El segundo de los aspectos que en opinión de Alquiler Seguro urge reformar es el de los alquileres turísticos. “Existe tal vacío legal y dispersión de normas entre las comunidades autónomas que sí han decidido regularlo que tenemos clientes que admiten que les resulta más rentable arrendar sus casas a turistas que hacerlo como vivienda habitual”, explica Caraballo. En este sentido, se muestra partidario de emular actuaciones como la llevada a cabo en Nueva York donde el periodo mínimo para alquilar pisos turísticos ha quedado establecido en un mes.

En cuanto a la creación de juzgados especializados, Sergio Lusilla, socio director de Pluslegal Abogados, asegura que si bien se han recortado los plazos en los que consigue resolverse un desahucio, ya que antes de la reforma de la LAU podía llegar a tardarse más de dos años; con el incremento de recursos humanos el promedio actual de ocho-nueve meses se podría reducir a apenas tres.

“Yo creo que ese plazo de tres meses sería razonable para ambas partes. Por un lado, el propietario recupera su vivienda sin tanta espera para volver a ponerla en alquiler y, por otro, es tiempo suficiente para que los servicios sociales analicen el caso del inquilino que no puede pagar las rentas y tome una decisión al respecto”, argumenta Lusilla.

Desde este bufete recuerdan que la reforma de la ley introdujo como novedad que una vez se confirma el impago, que normalmente no se trata solo de un mes, el arrendatario tiene 10 días para pagar las cantidades adeudadas o abandonar la casa, “de ahí que se introdujera, en mi opinión de forma confusa, la idea de que se implantaba el desahucio exprés”, añade Lusilla. Además, expertos abogados coinciden en que otro de los lastres del sistema actual es que en siete de cada 10 casos, el propietario de la vivienda no logra recuperar las rentas adeudadas.

Polémica en torno al registro oficial de morosos

“Quien quiere pagar, cuando deja de poder, no deja de querer”, así resumen desde Alquiler Seguro la realidad del mercado de arrendamiento. Y es que entre los morosos existen dos categorías: quienes no pagan porque no pueden hacerlo al haber sobrevenido alguna circunstancia que reduce sus ingresos (pérdida de empleo o enfermedad, entre otras) y quienes no quieren pagar y conocen todos los resquicios de la ley o bien para dilatar los procesos al máximo o bien para tratar de demostrar que son insolventes. Estos segundos suelen llegar a juicio en muchos más casos que los primeros, para quienes lo habitual es renegociar a la baja la renta o abandonar la vivienda y buscar otra más económica. Por ese motivo, la reforma de la LAU incluyó la creación de un registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler que nunca llegó a formalizarse.

Fomento argumentó distintas razones para explicar este incumplimiento. Desde problemas con la ley de Protección de Datos, hasta que cuando alguien figure en dicho registro, podría seguir firmando contratos de alquiler por medio de personas vinculadas. Otra de las razones aducidas es que es muy difícil articular el modo de comunicación de las resoluciones judiciales y que hay procesos que finalizan por decreto y no por sentencia.

“Pero es que todo esto lo conocía o debía conocerlo el Gobierno y el propio poder legislativo antes de incluir la creación del registro en la reforma, ¿o es que fue una mera improvisación”, advierte Sergio Lusilla de Pluslegal. De hecho, funciona de manera privada y con todas las autorizaciones y limitaciones pertinentes el Fichero de Inquilinos Morosos (FIM), que para 2015 detectó un avance de la morosidad del 8,49% y estimó en 6.424 euros deuda media.

 
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