Este año será mejor que el pasado para el mercado inmobiliario, por lo que encadenará cuatro ejercicios de recuperación constante. Los precios de las casas ya suben sin disimulo en todas las comunidades autónomas, aunque en muchas de ellas a niveles muy prudentes, como le gusta advertir al sector. Las grúas se dejan ver por el paisaje de cada vez más ciudades y las transacciones aumentan a tasas de dos dígitos en numerosas localizaciones. Que no se haya dejado de crear empleo y que los tipos de interés hipotecarios continúen en mínimos tienen buena parte de culpa de que esto sea así.
La mejora de este 2016 se centrará sobre todo en la vivienda nueva, cuyas ventas no habían dejado de caer desde que estalló la burbuja en 2008 (con la salvedad de 2010 cuando los cambios fiscales propiciaron un leve repunte de las compraventas). Sin embargo, si el volumen de transacciones que se está registrando mes a mes hasta septiembre (de unas 6.500 viviendas nuevas vendidas) se mantiene hasta final de año, 2016 será el primer ejercicio de la serie en el que las ventas de casas a estrenar vuelvan a ser superiores a las del año anterior, cuando cerró con 76.954 operaciones.
No ocurre lo mismo en las compraventas de inmuebles usados. Las cifras de la estadística que elabora el INE, con información procedente de los registros de la propiedad, demuestran cómo la recuperación llegó antes al mercado inmobiliario de segunda mano, ya que desde 2013 se venden en España cada año más casas usadas que el ejercicio anterior y este 2016 no será una excepción.
Y es que la mayor oferta de inmuebles y el ajuste de precios, que en este segmento fue mucho más intenso que en las viviendas a estrenar en numerosas ciudades, ha propiciado durante la crisis que se vendieran más viviendas de segunda mano que nuevas. De hecho, mientras que en pleno boom del millón de compraventas que se llegaron a registrar en los mejores años, prácticamente el peso de la vivienda nueva y usada llegó a bordear el 50% cada una; ahora, la relación es de un 82,7% de casas de segunda mano frente al 17,3% de nuevas.
Pero, ¿qué ha cambiado en el mercado de nueva construcción para que las previsiones de cierre de este año sean tan positivas? El ritmo de absorción del stock existente ha sido muy dispar según qué regiones, pero lo cierto es que ya hay numerosas ciudades, como Madrid o Barcelona, que carecen de oferta de vivienda nueva y esto está siendo aprovechado por las empresas para volver a desarrollar nuevas promociones. Si a eso se le suma el crédito barato, el resultado se puede ver en otra estadística: aquella que mide las viviendas iniciadas que después de años de casi absoluta parálisis vuelve a abrir una fuerte brecha respecto a las casas terminadas.
Plazos de construcción
Teniendo en cuenta que una promoción media de viviendas tarda en construirse entre 18 y 24 meses y que en la actualidad la banca suele exigir al promotor un nivel de preventas elevado (las también conocidas ventas sobre plano), del 70% en muchos casos, para conceder la financiación que permita el inicio de las obras, los datos de visados hacen presagiar que las transacciones de casas a estrenar vivirán registros cada vez mejores en los próximos meses, según se vayan terminando las casas iniciadas.
Los principales expertos del sector auguran que este año se cerrará con unas 440.000 ventas de casas entre nuevas y usadas y ya el próximo ejercicio se volverán a alcanzar las 500.000, como sostiene Servihabitat. Entre los motores de dicho avance, esta entidad destaca especialmente la mayor concesión de crédito hipotecario, el incremento del interés inversor –con la vivienda como valor refugio frente a otro tipo de activos–, la estabilización de los precios y la mejora de la estabilidad laboral.
En cuanto a cómo se comportarán los precios, ahí existe más divergencia en las previsiones de los analistas. Los más prudentes, como la tasadora Tinsa, apuestan por revalorizaciones que no se moverán mucho más allá del 2% anual. Servihabitat apuesta por el doble. Lo único que parece claro es que las rebajas han tocado a su fin.
