2/11/16

Sareb y las firmas inmobiliarias de la banca triplican su ritmo de tasaciones


Durante el primer semestre de este año, Sareb y las filiales inmobiliarias controladas por la banca ordenaron tasar 845 inmuebles al día. Tres veces más que en el mismo periodo del ejercicio anterior. Un auténtico acelerón en el ritmo de valoración de las carteras inmobiliarias del sector que ha sido impulsada por el Banco de España, institución que busca mantener el precio de los activos apegado a la realidad de mercado para facilitar su venta e impedir cuantificaciones engañosas del valor de los activos en los balances de las entidades del ramo.

Un objetivo para el que se han desarrollado dos normativas específicas. Una, es la nueva regulación contable para la sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria (Sareb), a la que el pasado octubre se le comunicó que debía retasar toda su cartera a precio de mercado en solo unos meses: al menos el 50%_en el ejercicio 2015 y el resto este año.

Otra, la Circular 4/2016 por la que la institución que gobierna Luis María Linde refuerza las coberturas y provisiones que deben realizar las entidades financieras, que impone una valoración actualizada de las garantías inmobiliarias que respaldan sus créditos.

Aunque las entidades financiaras ya han comenzado a revisar el valor de sus balances, de momento la normativa que más impacto ha tenido en el ámbito de las tasaciones es la que atañe a Sareb. Así lo entienden desde la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), que agrupa a las principales tasadoras españolas, las responsables del 90% de las valoraciones que se llevan a cabo en el país. Desde la asociación detallan que en el primer semestre de este año, Sareb y las sociedades de gestión de activos filiales de la gran banca española encargaron un total de 152.166 tasaciones.

La cifra contrasta con las 47.256 valoraciones que solicitó este grupo de sociedades en el primer semestre de 2015. Un ritmo que se triplica en un año, tras el paso intermedio de las 119.942 tasaciones pedidas en la segunda mitad del año pasado, cuando el llamado banco malo conoció el contenido de la nueva norma contable del Banco de España y el escaso calendario con el que contaba.

De las tasaciones llevadas a cabo por Sareb y las inmobiliarias de la banca en el primer semestre de este ejercicio, 46.895 correspondieron a tasaciones completas, que son aquellas que incluyen inspección ocular del inmueble (incluso si no se puede acceder al interior) y que además conllevan un conjunto de comprobaciones típicas de las valoraciones hipotecarias (como confirmar que la finca existe, que la situación urbanística es regular, etc), explican desde la Asociación Española de Análisis de Valor.

Otras 16.746 valoraciones encargadas por las sociedades de gestión de activos en el arranque de este año se hicieron mediante modelos automáticos. Desde la AEV aclaran que este tipo de tasación suele utilizarse para llevar a cabo actualizaciones de valor de un conjunto masivo de inmuebles mediante el uso de métodos estadísticos.

Finalmente, otras 88.525 tasaciones se realizaron utilizando otros métodos de valoración masiva automatizada, exponen desde la asociación de tasadoras, revelando que estas incluyen desde modelos matemáticos, valoraciones por internet o la llamada valoración de gabinete, que se realiza a distancia utilizando fotografías o la vista de las calles que ofrece Google Street, por ejemplo.

“Imaginamos que la mayor parte de las tasaciones completas sin visita interior tiene como objeto valorar inmuebles que garantizan préstamos dañados (dudosos)”, explica José Manuel Gómez de Miguel,secretario de la AEV, que achaca el grueso de las valoraciones requeridas en el último año por las sociedades de gestión de activos a Sareb.

Después de todo, aunque el llamado banco malo había comenzado a adelantar parte de la retasación, el Banco de España solo le dio unos meses para valorar la mitad de su cartera y este año para analizar el resto, permitiéndole eso sí el uso de estos métodos estadísticos para agilizar.

Las cifras que maneja la AEV demuestran, de otra parte, que el análisis de estas carteras ha arrojado una valoración baja: los 47.000 inmuebles tasados en el arranque de 2015 tuvieran un valor de 11.380 millones pero los 152.000 de la primera parte de 2016 tienen un valor total de 21.654 millones. Apenas el doble de valor para el triple de activos.

Un doble impacto contable y comercial

La retasación de al menos la mitad de su cartera antes de final de 2015, que exigía el Banco de España, llevó a Sareb a reconocer la existencia de minusvalías en la unidad de activos financieros por importe de 3.012 millones de euros que la compañía procedió a sanear. El llamado banco malo ya había registrado en 2013 y 2014 provisiones por 968 millones de euros, por lo que el esfuerzo adicional que tuvo que hacer fue de 2.044 millones de euros. A lo largo de 2016, Sareb no solo debe completar la tasación del 100% de la cartera, sino actualizar las valoraciones de 2015. Desde la sociedad admiten que el proceso puede revelar nuevos deterioros de su carga pero esperan que el impacto sea “moderado”. Sareb admite, eso sí, que la retasación afecta a su política comercial y le obliga a medir más sus ventas: solo lo hace cuando el precio supera el valor de tasación.

 
Vuelos Baratos