Cada vez más expertos advierten que la recuperación inmobiliaria no es tal porque no llega a todos los rincones del país.
En su lugar, prefieren hablar de un sector que avanza hacia su normalización, basada en precios de las casas al alza, más transacciones y el regreso de las grúas para edificar nuevas promociones.
Un análisis de lo que han hecho los precios de las viviendas en cada comunidad autónoma con los últimos datos disponibles publicados por el Ministerio de Fomento revela que esto es así. Madrid y Baleares son las dos regiones donde las casas se están revalorizando a un ritmo más acelerado. En el acumulado, es decir, desde que la tendencia de los precios se dio la vuelta y dejaron de bajar, en Madrid los precios de las casas ya han crecido un 9,96%, lo que significa haber recuperado un 19,2% o una quinta parte de todo lo perdido durante la crisis (cuando la depreciación total ascendió al 34,1%).
En el caso de Baleares la ganancia es aún mayor. En el archipiélago, las casas llegaron a depreciarse un 25,8% de 2008 a 2013 y en apenas tres años y medio acumulan una revalorización del 13,39%, más de un tercio o un 38,4% de todo lo perdido.
Pujanza de las ciudades
Una recuperación de esta magnitud no se produce en ningún otro territorio. Le siguen a bastante distancia Canarias, donde los precios acumulan desde mínimos una revalorización del 7,8% frente a una pérdida durante la crisis del 31,6%, con lo que habría recuperado un 16,8% de todo lo depreciado tras el estallido de la burbuja. Y cierra la clasificación Cataluña, donde frente a una caída acumulada del 33,4%, las casas desde mínimos se han vuelto a apreciar un 6,02%, apenas una décima parte (el 11,9% en términos relativos) de lo que se abarataron durante los seis años de crisis. Esto da una idea de por qué se dice que la mejora del ladrillo va por barrios.
De hecho, aunque esta comparativa está realizada a nivel autonómico, lo cierto es que dentro de la Comunidad de Madrid, por ejemplo, poco o nada tiene que ver lo que ocurre en unos municipios y otros. En general, los precios se están revalorizando más deprisa allí donde había menos stock sin vender o el que había se ha logrado absorber. Y eso ha sido posible gracias a la mejora del mercado laboral y el regreso del crédito.
Las grandes urbes, polos de mayor actividad económica o demanda turística y, por lo tanto, de más empleo, son por regla general los lugares donde el mercado inmobiliario da claras muestras de recuperación y donde se han vuelto a poner en marcha promociones por la escasez de obra nueva.
Por el contrario, allí donde todavía existe una gran oferta de casas a estrenar procedente del anterior boom o la actividad económica es menor, los precios han comenzado hace muy poco a revalorizarse y lo hacen de forma modesta. Es el caso de Andalucía, a excepción de Málaga, o la Comunidad Valenciana. En la primera, los precios apenas acumulan un aumento del 1,39% desde que tocaron suelo, mientras en Valencia las casas valen hoy un 2,45% más que hace dos años.
La peculiaridad de Castilla-La Mancha y Extremadura
El detalle de las cifras revela dos casos particularmente curiosos. Son los de Extremadura y Castilla-La Mancha. El primero es peculiar porque se trata de la región donde menos disminuyeron los precios inmobiliarios durante la crisis: un 18,5% acumulado. Además, es junto con Castilla-La Mancha, la comunidad que cierra siempre la clasificación por contar con las viviendas más baratas, en la actualidad a 882 euros el metro cuadrado y es, curiosamente, uno de los territorios donde los precios vuelven a acumular una revalorización significativa, del 5,36%, con lo que habrían recuperado un 23,6% de lo depreciado (casi la cuarta parte).
El caso de Castilla-La Mancha es también paradigmático. Al contrario de Extremadura, por la influencia que genera Madrid sobre algunas de sus provincias como Toledo o Guadalajara, es una de las autonomías donde resta todavía más stock sin vender, lo que impide que los precios despeguen. De hecho, es la única región donde aún no han tocado suelo los precios, según el último dato de Fomento.
Cómo se comportará el mercado en el futuro
Precios: Las casas seguirán revalorizándose en 2017 y 2018 hasta un 3,5% anual, según la mayoría de las previsiones.
Visados: Hasta agosto, Fomento contabilizó más de 42.000 permisos para edificar casas, lo que representa el dato más elevado en cinco años. Los expertos creen que a medio plazo el sector se debería estabilizar en torno a 150.000 viviendas iniciadas cada año.
Compraventas: Mientras el empleo continúe mejorando, la previsión es que se sigan vendiendo más casas. De hecho, este año se espera superar las 500.000 transacciones, la mitad que en el boom.
Crédito: La evolución de los tipos será determinante, aunque los analistas apuestan por tipos en mínimos aún para rato.
