Deutsche Bank pagó 495 millones de euros este verano por el centro comercial de Diagonal Mar, de Barcelona, en el pujante distrito 22@. Batía un récord en la compra de este tipo de activos y mostraba que Deutsche Bank ha vuelto al inmobiliario español con fuerza, tras salir al detectar el inicio de la crisis en 2007. Además, la socimi Trajano, gestionada por esta entidad, está en plena ampliación de capital.Carlos Manzano es el responsable inmobiliario del banco alemán.
Pregunta. ¿Por qué compran Diagonal Mar?
respuesta. Posiblemente es de los pocos centros comerciales de calidad que saldrán al mercado en los próximos años. Es un activo core, de máxima calidad, con un flujo de caja creciente desde su apertura en 2001. Es el tipo de activo que buscan los fondos alemanes para los que trabajamos. En este caso se ha realizado a través de un fondo que nosotros gestionamos, con una relevancia importante de más de 7.000 millones de euros invertidos a nivel mundial.
“El sector inmobiliario vuelve después de la penuria”
La socimi Trajano, gestionada por la división inmobiliaria de Deutsche Bank, se encuentra en plena ampliación de capital. Salió al mercado el pasado año con 95 millones en fondos y han duplicado esa cifra en inversiones.
“Con esta nueva ampliación de 47,2 millones de euros, nos permite invertir otros 95 millones apalancados. No hay tanto producto, por lo que vamos con una cantidad más pequeña y paso a paso. Si los precios llegan a un punto de no tener sentido de rentabilidad para nosotros, pararemos. Mientras tanto, haremos crecer a la socimi, siempre y cuando quieran nuestros inversores”, explica Carlos Manzano.
Espera que gran parte de esa inversión sea cubierta por los actuales accionistas y cree que para el capital tiene sentido entrar ahora en esta actividad.
“Un inversor tiene que diversificar el riesgo y el inmobiliario es uno de los sectores donde hay que estar por la expectativa de crecimiento del país después de muchos años de travesía por el desierto. Es uno de los sectores en los que tiene que estar. Puede apostar en vehículos pequeños como Trajano, cotizada en el MAB, o en las grandes socimis. Estas sociedades están aprovechando el ciclo y en dos años sus activos se han revalorizado”, apunta.
“Una socimi además ofrece el atractivo fiscal, porque la empresa no paga impuestos aunque está obligada a repartir dividendos. También tiene el atractivo de que el sector vuelve, después de muchos años de penuria. Y en España siempre nos ha gustado el inmobiliario. Es una forma de invertir apostando por un gestor, que en este caso es Deutsche Bank”.
P. ¿Deutsche Bank ya no tiene miedo a invertir en el inmobiliario español?
r. Ninguno. Los fondos alemanes que gestionamos han tardado más en entrar, porque no son oportunistas. Llegamos cuando el país está estabilizado y con unas perspectivas claras de crecimiento, como es el caso de España ahora. Llevamos invirtiendo en los últimos dos años en activos de calidad.
P. Entiendo que han dado por superada esa etapa de crisis.
r. En el momento previo del boom inmobiliario saltaron las alarmas. Desde 2007 hasta 2012 el banco ha estado en actitud conservadora. Ahora volvemos más tarde, aunque creemos en la expectativa del país. El mensaje del banco es claro: España es uno de los focos clave de Europa para invertir y para hacerlo en los próximos años. El problema es la falta de producto y el exceso de inversores con la misma expectativa.
P. ¿Cuál es la salud del sector inmobiliario en España?
r. Magnífica. Prueba de ello es que cualquier inversor extranjero quiere venir a España. Se esperan crecimientos de rentas en todos los sectores. Habrá bonanza en los próximos tres o cuatro años. Esto es cíclico, a partir de ahí, habrá que ver. También el residencial parece que empieza a repuntar. Lo veo positivo. Además hay financiación disponible y tipos de interés bajos.
P. ¿Cómo percibe el cierre de año en inversión?
r. Creo que se volverá a batir los máximos del año pasado. Llevamos dos años con inversiones anuales por encima de los 9.000 millones de euros.
P. ¿Cuál es la perspectiva de inversión de Deutsche aquí?
r. Tenemos capacidad para invertir. Respecto a las escasas oportunidades que existen, creo que deberíamos ser capaces de invertir entre 200 o 250 millones en los próximos 12 meses. Pero no hay un objetivo. Solo si hay propiedades que nos gusten. Al sector, como mínimo, le queda un año de inversión agresiva y luego más selectiva.
P. Dice que Deutsche vuelve cuando las aguas están tranquilas, pero que no haya Gobierno, ¿cómo puede afecta a su estrategia?
r. La inestabilidad política en España afecta a los inversores, que están en una situación de esperar y ver. Aunque la perspectiva que tenemos en el banco es la apuesta por España. Viene una mejora económica, que será de un dígito u otro en función de quién gobierne, pero es seguro que hay una expectativa clara de crecimiento. Sí hay preocupación, aunque mientras haya crecimiento el objetivo será seguir invirtiendo. Llevamos un año con esta situación y el sector sigue tirando y cada vez que sale un producto al mercado hay una demanda muy clara. Hay más apetito inversor que miedo sobre quién gobernará.
P. Tampoco se están recuperando las rentas, ni la ocupación de edificios como se preveía. No sé si los inversores se crearon muchas expectativas.
r. Lo que está claro es que la recuperación está tardando más de lo que algunos inversores esperaban cuando entraron al mercado. La recuperación será más bien a medio plazo que a corto plazo. Hay expectativas de recuperación de rentas, donde España es la referencia en Europa.
“Las socimis van a seguir creciendo”
P. La adquisición de Diagonal Mar es la mayor operación por un centro comercial en España. ¿Por qué pagar 500 millones?
R. La clave es lo que va a generar, la expectativa de rendimiento y la visión a medio y largo plazo de este activo. Es un centro comercial en una ubicación magnífica de Barcelona, en el 22@, por donde está creciendo la ciudad, las oficinas, el residencial y los hoteles, con una expectativa de desarrollo muy fuerte. El centro comercial tiene un 98% de ocupación desde sus inicios. Preferimos flujos de caja estables frente a expectativas muy elevadas con incertidumbre en alquileres.
P. Northwood lo compró hace unos años por cerca de 200 millones y ahora vale 500 millones. Es normal pensar si existe una burbuja.
R. No. Eso sería exagerado. Ellos invirtieron cuando nadie lo hacía. Los precios se han recuperado de forma muy rápida respecto al valle y todavía podemos esperar crecimientos de entre el 15% y el 20%, pero depende mucho del tipo de activo. Al sector le queda bastante recorrido en precios.
P. ¿Hay burbuja en algún tipo de activo?
R. No. Lo que hay es escasez de producto. Pero sí es cierto que los análisis de compra se hacen con mucho rigor porque se empiezan a tocar precios precrisis. El producto que no existe en el mercado es el de oficinas de calidad, principalmente en Madrid y algo en Barcelona.
P. ¿Quiénes serán los inversores más activos?
R. Lo seguirán siendo las socimis y el inversor institucional. Las socimis van a seguir creciendo. También Colonial está de nuevo en el mercado.
P. Las socimis han captado miles de millones y tenían la necesidad de invertirlos. ¿Ha habido un ascenso en los precios por esa razón?
R. No. Las socimis han hecho un trabajo magnífico y se han aprovechado del ciclo. Han protagonizado un gran porcentaje de las inversiones que se han realizado en los últimos tres años, tratando de convertirse en compañías con volumen, para que en el ciclo posterior tengan una compañía suficientemente grande para aguantar.
