Tras dos años de estabilidad en el precio medio de la vivienda, el sector inmobiliario está en un momento de cambios: ¿hacia dónde se dirigirá la demanda los próximos años? Como reflejan los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en el año 2016 se ha consolidado el mercado de la vivienda al establecerse el índice de precios de la vivienda (IPV) en torno a los 69 puntos porcentuales, poniendo fin a la crisis que comenzó en 2007 y que tuvo su punto de inflexión en 2013, cuando cayó hasta los 64 puntos porcentuales.
España continúa siendo un país en el que la vivienda mantiene su atractivo como inversión, siendo el sector más joven de la sociedad, que no pudo acceder a una vivienda durante la crisis, el que muestra mayor interés. Como respuesta a la futura demanda, los promotores de suelo se plantean dos factores clave en la rentabilidad urbanística: el riesgo inherente en el desarrollo de los suelos y la ubicación de los mismos.
En relación al riesgo, los principales inversores demandan suelo urbanizable o prácticamente urbanizado, evitando así la incertidumbre en la evolución de los planes de desarrollo urbanístico de los suelos rústicos. En Madrid y Barcelona, el 70% y el 34% de las transacciones, respectivamente, se corresponden a suelo urbano y un 28% y 65% a suelo urbanizable. Esta misma línea siguen Alicante, Málaga y Murcia, donde las transacciones de suelo rústico representan menos del 7% del total, según el Ministerio de Obras Públicas.
Ligado a la ubicación, el precio aumenta en los principales núcleos españoles, como Madrid y Barcelona, y se extiende durante 2016 al País Vasco, la Comunidad Valenciana y la Costa del Sol. En este contexto, los desarrollos en los principales núcleos urbanos irán encaminados, además de al uso residencial, al entramado empresarial que busca tener su hueco en el eje financiero de las principales capitales de provincia. En un escenario de competencia cada vez más exigente, la sostenibilidad ha ido consolidándose como un factor diferencial con el que generar valor añadido a la imagen corporativa de las empresas. Este concepto va más allá del cumplimiento de las obligaciones jurídicas, fiscales o laborales, ya que se extiende a la búsqueda de un equilibrio responsable entre el impacto de sus actuaciones y el entorno.
"Las planificaciones de desarrollo urbanístico deben estar conectadas a las agendas de cambio climático y 2020 será la fecha clave"
Las construcciones de los núcleos urbanos tienen un gran impacto en el entorno, pues son responsables de un 40% del consumo de energía y del 13,6% de agua, contribuyendo a la escasez de recursos. Además, consumen el 40% de los materiales y generan el 40% de los residuos, según el Ministerio de Medio Ambiente.
El primer hito de la construcción sostenible será partir de un planeamiento urbanístico coherente y responsable. En el avance hacia ello, habrá que considerar la gestión del territorio y su conservación, logrando un equilibrio entre las áreas urbanas y los suelos destinados a otros usos. La armonía en el entorno y una correcta orientación del trazado de las calles, alineadas a ejes este-oeste, permitirá fachadas a norte con un excelente comportamiento para la época estival, y a sur, captadoras de energía solar para el funcionamiento de un edificio inteligente.
También se debe considerar la incorporación de espacios con iluminación natural, para lo que es necesario conocer la posición del sol durante el año y aprovechar la fracción infrarroja de la radiación solar capaz de aportar energía calorífica. En el análisis de los materiales de construcción a usar, el horizonte se extiende al ciclo de vida de los recursos: partiendo de su extracción y producción, transporte y obra hasta su deconstrucción, se buscará la combinación óptima de materiales con menor impacto al entorno. Asimismo, hacer uso de estrategias pasivas, como el efecto invernadero, o estrategias de refrigeración por movimiento de aire, reducirá el coste e impacto en el medio.
Construir de forma sostenible es una apuesta a futuro. El sector debe analizar las variables que impactarán en la estructura de ingresos y gastos. Partiendo de un mayor coste, esta construcción debe enfocarse como una inversión que generará mayores rentas que permitirán el retorno de la misma en un plazo de tres a cinco años, minimizando el impacto medioambiental a lo largo del ciclo de vida del activo. En este sentido, las planificaciones de desarrollo urbanístico deben estar conectadas a las agendas de cambio climático y 2020 será la fecha clave para que los edificios rocen el ideal de eficiencia energética.
Fernando González Cuervo es socio de inmobiliario, infraestructuras y construcción en EY. Verónica Flores Bolaño es mánager de auditoría en EY.
