España vuelve construir. En 2015, los visados de obra nueva se dispararon hasta alcanzar los niveles de 2012, y los permisos para uso residencial repuntaron más de un 20%, según las estadísticas del Ministerio de Fomento. Al calor de estos datos, y sobre todo en las grandes ciudades, también ha resucitado la compra de vivienda sobre plano, una de las alternativas para acceder a inmuebles de primera mano que se resintió con los excesos de la crisis.
Esta opción suele ser más económica que la llaves en mano. Si se quieren abaratar más aún los costes, existe la alternativa de comprar a través de una cooperativa. A diferencia de la promoción directa, donde el proceso de edificación es competencia exclusiva de la promotora, a la que habrá que abonar un jugoso plus por este servicio, los interesados participan en todas las fases del proyecto para poder conseguir la vivienda a precio de coste, al que se suman los más asequibles honorarios de la empresa gestora. El descuento puede rondar el 30% sobe el precio de mercado. “Esto, si todo va bien”, alerta Alberto Murcia, vicepresidente de la Asociación Empresarial de la Gestión Inmobiliaria (AEGI).
Murcia se refiere a los escándalos que han salpicado el sector y han puesto en apuros a miles de familias. Desde el caso PSV en los noventa, que afectó a unos 1.000 cooperativistas, a los más recientes episodios de estafa y apropiación indebida, “los proyectos que acaban mal son muchos”, asegura. Más allá de los fraudes, “las cooperativas pueden naufragar por diferentes motivos”, matiza Marta Serra, abogada y fundadora de la plataforma El Defensor de Tu Vivienda. Por ejemplo, porque fracasa el desarrollo urbanístico, porque no se encuentra la financiación o porque las gestoras son poco diligentes, enumera. De este modo, la inicial ventaja del precio puede difuminarse en un instante. ¿Es posible minimizar el riesgo? Sí, pero hay que tomar las debidas cautelas.
Ante todo, información
Recabar información acerca de la gestora es vital antes de apuntarse a la cooperativa. “Es recomendable informarse sobre los proyectos anteriores y si han tenido éxito; se puede investigar en el registro de cooperativas [donde tienen que estar inscritas] y en el mercantil”, aconseja Santiago Cruz, consejero delegado de Ibercredit y experto de iAhorro.com.
Recientemente, las principales empresas fundaron la Asociación de Gestoras de Viviendas (AGV), con el objetivo de reivindicar su profesionalidad. Roberto Jiménez, su presidente, asegura que pasar por la criba no es sencillo, y que solo las gestoras que cumplen con determinados requisitos y se comprometen a respetar el código ético de la organización son las bienvenidas. “Pero hay intrusismo, como en todas las áreas”, lamenta, “que castiga mucho al sector, porque golpea una parte muy sensible de la economía familiar”.
El suelo debe estar a nombre de la cooperativa y tiene que ser urbano
Aunque necesario, no es suficiente con que todo esté conforme con la regulación; habrá que recabar otros datos, porque los problemas no surgen solo por dolo. El suelo y los permisos relativos a su utilización, por ejemplo, pueden convertirse en verdaderos rompecabezas. El riesgo es que no se pueda llevar a cabo el proyecto tal y como estaba planeado o que ni siquiera se pueda empezar. “Muchos han tenido este problema: meterse en una cooperativa cuando el suelo no estaba lo suficientemente atado”, remacha Murcia. “Sobre todo en la época de la burbuja, si el terreno no estaba señalizado correctamente, los dueños subían el precio sabiendo que había alguien dispuesto a pagárselo el doble”.
Por ello, es recomendable averiguar “la titularidad de los terrenos o la existencia de derecho de opción de compra a nombre de la cooperativa, así como los planes urbanísticos que permiten la edificación en dichos terrenos”, apunta AEGI en su Guía Breve - Información Sobre Vivienda. “El suelo debe estar a nombre de la cooperativa [o que por lo menos tenga una opción a compra] y tiene que ser urbano, porque si no, puede que no podamos construir nunca”, alerta Ricardo Gulias, intermediario financiero independiente y director general de RN Tu solución hipotecaria. A través del Registro de la Propiedad se puede comprobar la titularidad de los terrenos y en el Ayuntamiento es posible solicitar la cédula urbanística para confirmar qué se puede construir.
Cuidado con el dinero
Aunque el precio no esté cerrado en el caso de compra a través de cooperativa, “lo ideal sería acudir con un abogado y un arquitecto que conozca la normativa urbanística”, dice Serra, para que vea los planos y valore si plazos y costes declarados se ajustan a la realidad. Particular atención hay que prestar a las cantidades entregadas sin aval, ya que que la nueva normativa, que entró en vigor el pasado enero, solo garantiza por ley los importes depositados después de la concesión de la licencia de obra. “Con la ley anterior existía la obligación, si las viviendas no estaban listas en el plazo o no se construían, de devolver las cantidades entregadas más los intereses”, explica Serra. “Ahora no es así y se deprotege al consumidor, ya que “en la mayoría de los casos, el dinero se entrega antes de contar con la licencia” para poder financiar la compra del suelo.
La ley ya no garantiza la devolución del dinero salvo que ya se cuente con la licencia de obras
Jiménez asegura que esta nueva legislación no les afecta, ya que las cantidades entregadas están avaladas desde un principio y garantizadas por la cooperativa. “Hasta que no haya seguridad, no se hace ningún desembolso”, mantiene. Hay que comprobar sin embargo que el dinero se destine a una cuenta especial exclusiva para el proyecto, además de estudiar detenidamente el periodo mínimo de permanencia, las aportaciones económicas que habrá que hacer, en qué cantidad y plazo. “Lo más importante es analizar todos los contratos y documentos antes de firmar”, recomienda Fernando Sanahuja, experto en derecho inmobiliario en el despacho Sanahuja-Miranda Abogados.
Los estatutos también detallan en qué supuestos un cooperativista puede echarse para atrás y recuperar su dinero: solo si la baja es justificada —cada cooperativa tiene su casuística, incluidos plazos y modalidades de devolución— se reintegrarán los importes. “Hay que ser lo más precavido posible y, posiblemente, ir asesorado”, continúa el abogado. “Aunque lo típico es comprar de otra manera, es algo que se está aprendiendo, también a base de palos”.
