Si antes de estallar la crisis muy pocos aceptaban contratar hipotecas fijas, ahora es la fórmula elegida en prácticamente una de cada dos operaciones nuevas. Según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), el porcentaje que los préstamos variables representan en las nuevas contrataciones se ha reducido a la más de la mitad -desde el 93% del boom inmobiliario a un 42,7%-, ocupando su espacio los productos que garantizan idéntica cuota de amortización durante varios años o, incluso y cada vez más, toda la vida del préstamo.
Sorprende precisamente que los créditos con precios invariables hasta su completa extinción copan un tercio de las transacciones cuando en pleno fulgor inmobiliario su recurso era residual, de apenas el 0,6 o 0,7%. Y el salto ha sido meteórico en poco tiempo puesto que hace escasamente un año copaban el 8,8%, lo que significa que la contratación se ha triplicado en dicho lapso de tiempo.
Lección de las 'cláusulas suelo'
Lo que subyace en este aparente y radical cambio de hábitos son los tipos negativos. Se ha declarado una nueva guerra en financiación a tasas fijas, donde las entidades se aseguran unos ingresos estables cuando el euribor ya camina por el -0,178% y se espera próximo al 0% durante, al menos, un par de ejercicios. La acentuación coincide además, contribuyendo a ello, con el revés en las cláusulas suelo.
Y es que la supresión judicial de los topes hipotecarios acarrea el doble perjuicio para la industria de perder unos ingresos recurrentes blindados -la citada cláusula, situada entre el 2,4 y 5%-, más el dinero que el juzgado exige devolver por su aplicación desde mayo de 2013 y que el mercado estima en unos 5.000 millones de euros.
Un gran número de entidades han preferido negociar con los clientes la retirada de esos suelos sin esperar a fallos judiciales coercitivos, imponiéndose la fórmula del interés estable como solución mayoritaria, algo que, sin duda, influye en las abultadas cuotas de contratación.
Por otro lado, el hecho de que el euribor haya encadenado cinco meses en negativo desalienta per se la oferta de la hipoteca variable, sobre todo, cuando las entidades se están viendo obligadas a descontar ese diferencial -el euribor- del precio. Ahora bien, junto a la perentoria necesidad de la banca de intentar garantizar sus fuentes de ingresos cuando el negocio flaquea y la evolución de los tipos juegan en contra, confluye con que la oferta también interesa a los clientes.
Con un euribor a la baja, firmar préstamos a tasas invariables carecía de atractivo en el pasado porque suelen incorporar un régimen de comisiones y diferenciales mayores del préstamo puro variable.
Pero hoy los escaparates exhiben las hipotecas a tipo estable más baratas ofertadas nunca. La diferencia entre la cuota a tipo variable y a tipo fijo se ha estrechado de forma significativa, y el portfolio de las entidades no cesa de enriquecerse. Es fácil, por ejemplo, encontrar propuestas a 10 ó 15 años, muy extendidas en países anglosajones y que en España introdujo Bankinter hace menos de dos años, quizá el primer banco en apostar claramente por esta línea de financiación.
En la actualidad todas o casi todas las entidades proponen proactivamente productos fijos puros o mixtos, y es fácil encontrar préstamos con tasas estables a 15, 20 y 25 años, e incluso superiores. Y la competencia se retroalimenta de tal forma que muchas entidades, como Bankinter, ActivoBank o Liberbank, han reducido sus propios precios.
La competencia por captar clientes y prestales es instrínseca al esfuerzo por mejorar la insuficiente rentabilidad que acusa la industria y se encuentra, si cabe, azuzada por la casi barra libre de liquidez surtida por el Banco Central Europeo (BCE) para que fluya el crédito.
A mejores y más ricas ofertas, en precios, plazos y condiciones, el cliente va dejando caer sus resistencias dejando paso al interés por garantizarse cuotas bajas durante muchos años o toda la vida de su, previsiblemente, mayor deuda.
El escenario, de euribor y competencia, provoca de facto que el tipo efectivo medio de contratación hipotecaria se mueva en el 1,72% frente al casi 6% techo que llegó a rozar en la primavera del ejercicio 2008, vísperas de que la crisis estallase con toda su virulencia con la quiebra poco después de Lehman Brothers.
Asumir una deuda con precios prefijados y una factura mensual invariable y predecible cuenta con el doble aliciente para banco y cliente de que aleja el riesgo de morosidad. Lo razonable, salvo imprevistos o dificultades inesperadas, es que la renta de las familias aumente con el tiempo, de forma que una cuota idéntica es una garantía de confortabilidad en su pago a medida que transcurre el tiempo.
Se retorna a los plazos de 2012
El 'crash' inmobiliario inundó los balances de la banca de activos adjudicados y la confluencia, al tiempo, de la asfixia en financiación secó las operaciones hipotecarias. Se firmaban pocas, por importes reducidos, exigiendo contar con hucha previa y por menos años.
El plazo de contratación medio cayó hasta un suelo en 2013 de 21,2 años. El pasado mes de marzo ascendía a 23,1 años, recuperando el tiempo medio de contratación que era normal en 2012. Los importes medios son aún muy inferiores a los de entonces pero se financia casi el 64% del valor de tasación, porcentaje no vista desde los años de 'boom' y tras caer al 55% suelo en 2009.
