9/6/16

El banco me propone pactar para que no reclame la cláusula suelo. ¿Qué hago?


Ante el esperado informe del abogado general del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), previsto para el 12 de julio de 2016, algunas entidades están llamando a sus clientes para ofrecerles diferentes pactos a cambio de quitarles la cláusula suelo de sus préstamos hipotecarios. Estos pactos buscan el compromiso de no demandar al banco en base a la abusividad de esta estipulación por falta de transparencia. La abogada Cristina Borrallo señala que los tipos fijos que se están ofreciendo en estos momentos rondan el 2% nominal.

Ignacio Delgado, jurista especializado en estas cuestiones, entiende que si la sentencia final del TJUE considera que no cabe limitar la retroactividad a 9 de mayo de 2013 —fecha en la que el Tribunal Supremo declaró abusivas estas disposiciones cuando no respetan el criterio de transparencia—, las entidades financieras no devolverán de forma automática las cantidades pagadas de más a sus clientes; la demanda judicial será la única vía. Muchos consumidores financieros no se plantean acudir a los tribunales, ya que a partir de mayo de 2013 o en fechas recientes han visto desaparecer el suelo en sus recibos y su hipoteca ha pasado de costarle 680 a 540 euros al mes.

¿Un ahorro mensual de 140 euros es suficiente? Depende. Si el banco en su día nos explicó adecuadamente el coste que supondría aceptar una limitación a la bajada de los intereses de nuestro préstamo hipotecario a tipo variable —con tipo fijo mínimo—, no demandarle tiene una clara justificación. Como dice José María López Jiménez, doctor en derecho y abogado especialista en regulación financiera, no todos los clientes con cláusula suelo son desconocedores de su existencia en su escritura notarial y de su funcionamiento. No obstante, el experto está convencido de que en numerosos casos ha habido una insuficiente explicación en la oferta y comercialización. Precisamente por esta situación, concluye, no cabe una solución global e indiscriminada para todos los clientes con cláusula suelo, que, de procurarse hipotéticamente, debería serlo por medio de una disposición normativa de carácter general.

En todo caso, si no teníamos conocimiento de la existencia de la cláusula o no nos explicaron su naturaleza, la demanda judicial es una vía que no debemos descartar. Hacer números es la clave para tomar una decisión razonada.

Calcula cuánto te debe el banco

Los 140 euros de ahorro mensual antes mencionados se han obtenido de tomar una hipoteca de 150.000 euros, contratada en junio de 2007. El tipo variable utilizado en el Euribor + 1; el plazo pactado 30 años y la cláusula suelo, del 3,50%. Si calculamos el total de cuotas pagadas hasta el recibo de mayo de 2016, arroja un total de 77.090 euros y una deuda pendiente actual de 121.850 euros. Las cifras, de no haberse pactado la limitación a la bajada del interés, serían de 68.800 euros en cuotas y una deuda pendiente menor, de 117.345 euros. El hipotecado del ejemplo habría pagado 8.290 euros más por la cláusula suelo y debería 4.505 euros más al banco. Si demanda y el juez le da la razón, una ganancia total de 12.795 euros.

Hacer números es la clave para tomar una decisión razonada

El banco que ofrece a este mismo cliente pasar de tipo variable a tipo fijo del 1,90%, ¿le propone algo atractivo a cambio de no ser demandado? De nuevo, la calculadora será el oráculo al que acudir. Vamos a tomar dos escenarios de euríbor a futuro: el escenario “euríbor bajo” y el futuro “euríbor alto”, para saber lo que pagará el cliente que ha demandado al banco. El escenario euríbor bajo tomará un euríbor al 0% durante tres años y un euríbor al 2% hasta finalizar la hipoteca. El “euríbor alto”, un 0% en el mismo tramo inicial y un 4% en adelante.

Si se cumple el “euríbor bajo”, con la hipoteca a euríbor + 1, el cliente habrá pagado desde la mensualidad del 1 de julio de 2016 hasta el final de la hipoteca un total de 150.265 euros en cuotas. Para poder comparar con el caso de que aceptara un tipo fijo a cambio de no demandar, restamos a esta cantidad lo recibido en concepto de cantidades pagadas de más en la sentencia —el recálculo de la deuda pendiente ya se ha tenido en cuenta para proyectar el cuadro de amortización a futuro—. A los 150.265 euros le restamos los 8.290 euros y resulta una cantidad de 141.975 euros. Si se produce el escenario futuro “euríbor alto”, las cosas cambian. El cliente pagará 172.958 euros en cuotas. Si restamos los 8.290 euros recibidos tras la sentencia, resulta una cantidad a efectos de comparación de 164.668 euros.

En la otra balanza ponemos el total de cuotas pagadas por el cliente que decide no demandar al banco, a cambio de un tipo fijo del 1,90% hasta el final de la hipoteca. En este caso desde el 1 de julio de 2016 hasta la cancelación total de la deuda se han pagado 147.396 euros.
¿Gano o pierdo aceptando un tipo fijo?

Así, si el euríbor experimenta el escenario considerado como “euríbor bajo”, la diferencia a favor de demandar es de 5.421 euros —147.396 menos 141.975—. Si el futuro es de “euríbor alto”, gana la opción de no demandar, por 17.272 euros —164.668 menos 147.396—.

Los números cambiarán a favor de demandar si el diferencial es menor al 1%

En los cálculos no se ha tenido en cuenta el efecto fiscal, ni en cuanto a las cantidades recibidas en sentencia ni por la eventual deducción por adquisición de vivienda habitual, que no sabemos cómo quedará; tampoco la inflación ha entrado en juego. Por otro lado, los números cambiarán a favor de demandar si el diferencial es menor al 1% y en contra si es superior. También altera de forma radical las estimaciones el tipo fijo que le ofrezca la entidad. Y el escenario de tipos de interés determinará la “apuesta”.

El cliente debe acudir a un abogado o a un perito economista que le asesore adecuadamente, tanto sobre las posibilidades de ganar la demanda como del coste y beneficio potencial de aceptar o no lo que le ofrece el banco. Lo ideal sería que el propio bancario, conocedor de todos los datos y herramientas, presentara estos resultados. Sin embargo, no es la práctica habitual. Decidamos lo que más nos convenga, con los números claros.

Fuente: http://www.elpais.com/
 
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