Después de todo lo acontecido en el sector inmobiliario desde que estalló la burbuja de precios y producción de casas, quizás pocos recuerden el fuerte impacto que tuvo la aprobación de la Ley de Suelo (8/2007 y RDL 2/2008). La nueva regulación nació con el propósito de quitarle a los jueces de lo contencioso-administrativo la discrecionalidad con que dictaban en algunas ocasiones los justiprecios de los suelos objetos de expropiación, un fenómeno que, espoleado por la fuerte demanda en tiempos del boom, provocó un fenómeno especulativo que después tuvo serias repercusiones sobre las cuentas y la viabilidad financiera de no pocas compañías.
Así, el legislador redujo las clases en las que se dividía el suelo históricamente y estableció solo dos tipos:situación básica de urbanizado (solares) y situación básica de rural (el resto). De esta manera, si un terreno que hasta ese momento había estado destinado a la producción agrícola tenía que ser expropiado para la construcción de una autovía, debería ser valorado como tal (recuerden aquella frase de la ministra María Antonia Trujillo del patatal valorado como un patatal) y no en función de qué se levantaría sobre el mismo.
Pues bien, aunque la ley nació con vocación rompedora, lo cierto es que el crac del sector y de la economía en general, con la paralización de muchos proyectos de obra civil, fue lo que hizo que se acabaran de un plumazo las valoraciones estratosféricas. En octubre pasado, se aprobó el nuevo texto refundido de la Ley de Suelo que incide todavía más en ese objetivo de abaratar el coste de las expropiaciones y regula de manera más específica las condiciones del suelo urbanizado. Respecto al régimen de valoraciones, asume la sentencia del Tribunal Constitucional de 2014 en la que se declaró nulo e inconstitucional el máximo de dos para el coeficiente que fijaba la norma del factor de localización.
Esto quiere decir que en la ley original se establecía que aquellos terrenos en situación de rural se podía corregir el valor obtenido por capitalización de rentas de la tierra, aplicándoles un coeficiente de un máximo de dos, si estaban situados próximos a núcleos urbanos o a centros de producción o con determinadas características ambientales, tal y como recuerda Andrés Lorente, director del área de Suelo de Tinsa. Esto suponía un alivio, en el supuesto de una valoracion expropiatoria, para esos suelos que muchos promotores atesoraron en las coronas metropolitanas de las grandes urbes pensando en obtener pingües beneficios y que con la norma de 2008 veían como su valor caía a plomo.
Sin embargo, el alto tribunal declaró inconstitucional ese límite del coeficiente dos y argumentó, tal y como recuerda Ignacio Ortiz, analista de Foro Consultores, que “no estaba justificado en la Ley ni en la exposición de motivos y podía resultar caprichoso evitando obtener el valor real del suelo. Considera el tribunal que puede impedir una determinación de la indemnización expropiatoria acorde con la idea del proporcional equilibrio y que la limitación sea contraria al artículo 33.3 de la Constitución”. Dicho artículo hace referencia a que “nadie podrá se privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por la leyes”.
Ortiz explica que, “siendo una sentencia ajustada a derecho, se puede producir una valoración superior al valor real, cayendo así en un fenómeno especulativo. La justicia o no dependerá de cada caso y de la diferencia que resulte entre el valor calculado y el real”.
Tal y como recuerda Andrés Lorente, el método para valorar el suelo rural consiste en dividir el rendimiento del terreno (calculado por capitalización de rentas de la tierra) entre una tasa de capitalización y a su resultado se le aplicaba, en su caso, ese factor de corrección según la ubicación que ya no puede tener el límite máximo de dos.
“Las determinaciones establecidas en el nuevo texto refundido suponen tasas superiores, lo que se traduce en que los valores pueden ser sensiblemente inferiores a los que se obtenían con la anterior normativa. Si antes se tomaba como referencia el rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública con un plazo entre dos y seis años, ahora se tiene en cuenta la media de los tres últimos años del tipo de interés de las obligaciones del Estado a 30 años (3,663%)”, aclaran desde Tinsa.
Por ello, como las tasas aplicables han subido sensiblemente, esto da como resultado valoraciones de suelo bastante inferiores. Hay casos en los que expropiar ahora con estas nuevas reglas puede suponerun coste para la Administración entre cinco y seis veces inferior del que hubiera sido aplicable con el marco legal de 2008, insiste Lorente.
Cambios cruciales ahora que la actividad se anima
La primera Ley de Suelo que acabó con el antiguo sistema de valoraciones fue aprobada justo antes de que estallara la crisis en toda su gravedad, lo que evitó que pudieran comprobarse los efectos reales que había tenido sobre el mercado.
Ahora, después de la introducción de las últimas novedades puede que sí sea un momento más oportuno. Esto es así porque empieza a reanimarse lentamente la obra civil (dependerá también de la rapidez con que finalmente se forme Gobierno si es que no deben repetirse las elecciones generales); por lo que los expertos consultados coinciden en señalar que se trata de la coyuntura adecuada para poner en marcha un nuevo marco legal que abarate las expropiaciones de suelo. Sobre todo, teniendo en cuenta que todavía hay numerosas administraciones públicas (en especial comunidades autónomas y la Administración central) que deben seguir saneando sus maltrechas finanzas públicas.
El director del área de Suelo de Tinsa, Andrés Lorente, pone como ejemplo una finca en situación de rural en un municipio perteneciente a la corona metropolitana de Madrid. Se estima su valor conforme a cada uno de los criterios. Se parte de una renta calculada para una explotación de cereal en régimen de secano de 600 euros por hectárea. Mientras en el primer caso, aplicando los criterios del Real Decreto Ley 2/2008 se obtendría un valor en situación de origen para ese suelo de 20,51 euros por metro cuadrado. Con las modificaciones aprobadas el pasado 30 de octubre se obtendría un valor de 3,34 euros por metro cuadrado, seis veces inferior al primero. Si a esos 20 euros se les aplicara el viejo coeficiente del dos, se elevarían a 41,02 euros y con el coeficiente de localización sin la limitación del máximo de dos (coeficiente que incluye proximidad a núcleo urbano, a contros de producción y aspectos medioambientales) podría incluso alcanzar los 109,85 euros por metro cuadrado. Sin embargo, con la nueva regulación, esos 3,34 euros se convertirían, por aplicación del mencionado coeficiente, en 17,89 euros por metro cuadrado, es decir 6,14 veces inferior.
