Corría 2007 y un estudio de American Express Funds alertaba, en pleno fervor del ladrillo, de la vulnerabilidad de España e Irlanda a un crash inmobiliario. El vaticinio comenzaría a cumplirse poco después, tras la crisis de las hipotecas subprime en EEUU. Ambos países (las dos grandes burbujas del Viejo Continente) estaban abocados a un aterrizaje forzoso del mercado de la vivienda.
Los precios, tanto en España como en Irlanda, pasaron de crecer desbocadamente a echar el freno en seco y a encarar un duro ajuste. Lo mismo ocurrió con la contratación de hipotecas y las compraventas. El mercado se vino abajo y la actividad constructora correría la misma suerte en los dos países (la construcción de casas se ha desplomado un 90%).
Entonces, las comparaciones entre los estallidos de las dos burbujasfueron inevitables. Hoy, siete años después, vuelven a antojarse necesarias. El ladrillo ha descrito una travesía en el desierto muy parecida en ambos casos: grandes rebajas e intervención de los gobiernos con la creación de bancos malos (el Nama en Irlanda y la Sareb en España).
Pese a las grandes similitudes, la recuperación no está siendo igual.Irlanda parece ir por delante. Mientras que el precio de la vivienda irlandesa sube a buen ritmo (un 16,3% en 2014), la española se encuentra en un punto de inflexión, entre el fin de los descuentos y los primeros repuntes. Los analistas justifican este doble camino tomado por Irlanda y España en la menor capacidad de reacción del sector y de las autoridades españolas. Lamentan que en España costara reconocer el problema y, sobre todo, la transcendencia de éste.
Viendo lo que pasa en Irlanda, donde el mercado de la vivienda vuelve a ser boyante, surge una pregunta obligada: ¿España será Irlanda? Salvando distancias (4,6 millones de habitantes de Irlanda por 47 millones de España), no son pocos los expertos que dan por hecho que el sector español emulará al irlandés. Pero hay unanimidad.
España sí es Irlanda
Entre los que dan por hecho que España cogerá la estela de Irlanda está Gonzalo Bernardos, director del Máster en Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona. "Vamos con dos años de retraso, pero llegaremos a esas subidas de precio de dos dígitos", prevé. "En Irlanda realizaron el ajuste muy rápido y de ahí que la escalada de precios haya llegado ya", manifiesta. Bernardos advierte de que el valor de las casas en España está ya bajo mínimos.
El consultor inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé también ve a Irlanda como un espejo para España: "Aquí pasará lo mismo o algo muy parecido". "Evidentemente", añade, "la intensidad de la recuperación de los precios irá por barrios (localización, localización, localización)". +
La puntualización geográfica de Ruiz Bartolomé también tiene su eco en Irlanda, donde Dublín es un mundo aparte con una subida de precios del 22% en 2014, seis puntos más que la media. Madrid, Barcelona y la costaprime son y serán los otros mundos inmobiliarios en España.
"No digo que España vaya a experimentar de inmediato el comportamiento de Irlanda, pero sería lo normal por la mayor confianza en la economía, la vuelta del crédito y el incremento de la inversión", dice Ruiz Bartolomé. Circunscribe este resurgir a finales de 2015 y 2016 y avisa de que a veces las cifran engañan. "Cuando el metro cuadrado se abarata de 5.000 a 2.500 euros, cae un 50%; pero si sube de 2.500 a 5.000 euros, sube un 100%", explica.
Otro experto que apuesta por que España seguirá el camino irlandés es el director del Sector Financiero del IE Business School, Manuel Romera: "Aquí pasará exactamente lo mismo porque la oferta (buena) ya es reducida y los bancos están dispuestos a prestar dinero a bajo interés". Esta ecuación, en su opinión, conducirá al mercado de la vivienda a una posición holgada de demanda, compras y precios. Además, recuerda que España tiene un aliciente que no tiene Irlanda: el atractivo turístico.
España no es Irlanda
La puntualización geográfica de Ruiz Bartolomé también tiene su eco en Irlanda, donde Dublín es un mundo aparte con una subida de precios del 22% en 2014, seis puntos más que la media. Madrid, Barcelona y la costaprime son y serán los otros mundos inmobiliarios en España.
"No digo que España vaya a experimentar de inmediato el comportamiento de Irlanda, pero sería lo normal por la mayor confianza en la economía, la vuelta del crédito y el incremento de la inversión", dice Ruiz Bartolomé. Circunscribe este resurgir a finales de 2015 y 2016 y avisa de que a veces las cifran engañan. "Cuando el metro cuadrado se abarata de 5.000 a 2.500 euros, cae un 50%; pero si sube de 2.500 a 5.000 euros, sube un 100%", explica.
Otro experto que apuesta por que España seguirá el camino irlandés es el director del Sector Financiero del IE Business School, Manuel Romera: "Aquí pasará exactamente lo mismo porque la oferta (buena) ya es reducida y los bancos están dispuestos a prestar dinero a bajo interés". Esta ecuación, en su opinión, conducirá al mercado de la vivienda a una posición holgada de demanda, compras y precios. Además, recuerda que España tiene un aliciente que no tiene Irlanda: el atractivo turístico.
España no es Irlanda
Miguel Córdoba, profesor de Economía Financiera de la Universidad CEU-San Pablo, no ve correlación entre Irlanda y España porque "el problema de la vivienda en España se llama paro". Habla de una "generación perdida" para el mercado, los jóvenes de 25 a 35 años, que en caso de encontrar trabajo tendrán salarios muy bajos y no podrán comprar un piso
Este analista justifica el aumento de precios en Irlanda porque fue intervenido (al contrario que España), por lo que el valor de las casas se hundió mucho más. "Irlanda se pegó la bofetada en 2010 y en 2011 y ahora simplemente ha recuperado parte de lo perdido", dice. Córdoba destaca que ambos países están ya en un nivel parecido. El índice de precios sitúa a Irlanda en 81,4 puntos y a España en 87,3 puntos partiendo de la base 100 de 2005.
Al igual que Córdoba, Julio Gil, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios, no baraja un repunte de los precios como en Irlanda. A su parecer, sigue existiendo una sobreoferta importante, las mejoras laborales aún no son suficientes y a nivel demográfico no puede hablarse de un dinamismo excesivo. "Creo que debemos ser realistas y no pasar de la depresión a la euforia. El objetivo a corto plazo debe ser mejorar poco a poco y buscar una estabilidad de precios", asegura Gil.
Riesgos
Córdoba advierte de que si España siguiera los pasos de Irlanda "el país entraría en una nueva burbuja inmobiliaria". Para que eso se produjera, comenta, los bancos tendrían que volverse locos de nuevo y empezar, otra vez, a dar hipotecas a todo el mundo. "Sinceramente, eso no va a ocurrir y no creo que el Banco de España lo permitiera", declara.
Por contra, los partidarios de que Irlanda marca el camino a España no ven riesgo alguno. "No creo que, si la evolución de los precios arroja porcentajes altos, vaya a producirse otra burbuja porque la rentabilidad actual de una casa en propiedad está en el 5,3%. Estamos en un mercado infravalorado y dicha rentabilidad lo demuestra", comenta Romera.
"No hay ningún peligro siempre y cuando los bancos no generen excesivo crédito. Con el encarecimiento por encima del 10% (en las buenas localizaciones) se conseguiría normalizar los precios porque están demasiado bajos", señala Bernardos, quien aclara que comprará la clase media y alta en las grandes ciudades y estas operaciones serán las que impulsen el precio promedio. "Después de que el valor de las casas comience a crecer con fuerza, el Banco Central Europeo aplicará una política para frenar el crédito y retirar gasolina al inmobiliario", pronostica.
"Igual que hay caídas bruscas, hay subidas bruscas", defiende Ruiz Bartolomé. "Si los precios han bajado un 40%, que suban un 10% o un 15% en un año no es exagerado", comenta, aludiendo a determinados distritos de Madrid. El consultor inmobiliario puntualiza que las estadísticas reflejan la parte del mercado que se mueve, donde se vende, y ello será otro factor que tire con fuerza de los precios, lo que no quiere decir, en su opinión, que traiga consigo unrecalentamiento del sector.
¿Qué pasó y está pasando en Irlanda?
Kate Everett-Allen, Research Director de Knight Frank Londres, analiza sobre el terreno el pasado, presente y futuro de la vivienda irlandesa. Muchas de las claves que da pueden suscribirse a España. Comienza recordando que los precios se hundieron a la mitad entre 2007 y 2013, año en el que sitúa el punto de inflexión del mercado, cuando los inversores advirtieron que el mercado había tocado fondo (¿les suena?). Destaca como factores revitalizadores del sector el fortalecimiento de la economía y la reducción del paro (del 15,1% en 2012 al 10,5% actual). Everett-Allen cree que las casas seguirán apreciándose, pero más moderadamente y con Dublín en números por encima de la media. La socia de Knight Frank aclara que el gran salto de precios se debe al afloramiento de la demanda embalsada (¿les suena?) y a la escasez de oferta en la capital, donde se levantaron 3.268 casas en 2014, lejos de las 19.470 de 2006, pero por encima de las 1.360 de 2013. Esta limitada oferta choca con el auge de la demanda en Dublín (5.800 compraventas en 2011 y 13.000 en 2014). Sobre la percepción de la opinión pública del repunte de precios, Everett-Allen dice que los propietarios lo califican como «positivo» y el potencial comprador lo ve como "una oportunidad antes de que suban más". No obstante, recalca que "las economías domésticas aún están muy tocadas por la ferocidad de la crisis" (¿les suena?).
Fuente: http://www.elmundo.es/
