Es indudable que una vivienda que costaba 400.000 euros en pleno boom hoy
no tendría salida en el mercado a esos precios. Posiblemente tampoco lo
tendría por más de 300.000 euros. Sin embargo, si el banco estuviera
dispuesto a darnos financiación, tendríamos que destinar el mismo
porcentaje de nuestro salario a pagar ese inmueble ahora que hace siete
años.
¿Cómo es posible? Básicamente por tres factores: hipotecas más caras, salarios más bajos y ausencia de deducciones fiscales e impuestos más elevados. Una coctelera explosiva que ha provocado que el esfuerzo financiero para acceder a una casa haya crecido hasta niveles de 2006.
Si, entonces, las familias españolas destinaban el 32,2% de sus ingresos brutos anuales disponibles a
comprar una vivienda, en 2013, el porcentaje alcanzó el 33,2%, casi
siete puntos más que un año antes, según datos del Banco de España que
recoge el Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario 2014 de la
consultora RR de Acuña y Asociados.
Desde 1995, cuando el Banco de
España tiene datos comparables, el esfuerzo de las familias ha
fluctuado sensiblemente. Así, ha pasado de situarse en un entorno del
36% a reducirse por debajo del 30% durante el periodo comprendido entre
1996 y 2006, año a partir del cual repuntó hasta superar el 40% en 2008. En 2009
volvió a caer por debajo del 30%, para subir de nuevo por encima de
este porcentaje en 2011, caer de nuevo en 2012 y repuntar, una vez más,
en 2013. Todos estos porcentajes incluyen las deducciones fiscales.
Para calcular el esfuerzo financiero que debe
realizar una familia para comprar una vivienda, el Banco de España
utiliza el importe de las cuotas que tiene que pagar el hogar mediano en
el primer año tras la adquisición de una vivienda tipo financiada con
un préstamo estándar por el 80% del valor del piso.
1.- Hipotecas más caras. Desde que estalló la crisis inmobiliaria y financiera, la banca ha encarecido las condiciones de financiación de las viviendas.
Y lo ha hecho, básicamente a través de tipos de interés más caros. Si
hace siete años la banca prestaba a Euribor + 0,5%, en 2013, según datos
de Bankimia, aplicaba Euribor + 2,997%. “Este efecto ha hecho
encarecer la vivienda un 18,1% entre 2010 y 2013”,
2.- Salarios más bajos. Los
salarios han ido descendiendo a partir de 2010 acumulando una caída
media del 2,6% entre el año 2011 y los tres primeros trimestres de 2013.
Según la consultora, esta caída es mucho más acusada, al situarse en un
10,8% si tomamos el salario medio del tercer trimestre de 2013 respecto
del salario medio del cuarto trimestre de 2011.
“Si
a esto sumamos la caída del salario medio en un 10,8% para el mismo
periodo, nos determina un encarecimiento relativo del 28,9% frente a una
caída del precio de la vivienda de un 28,6%. Por tanto, puede afirmarse
que el endurecimiento de las condiciones de financiación y la caída del
salario medio han absorbido el descenso de los precios de la vivienda
durante el periodo”, apuntan desde RR de Acuña y Asociados.
3.- Fin de las desgravaciones fiscales y subida del IVA.
Es la tercera pata del aparente espejismo de la caída de precios. Desde
el 1 de enero de 2013 se han perdido las exenciones fiscales para el
acceso a la primera vivienda a la vez que se ha visto incrementado el
IVA que grava la vivienda de primera transmisión. A esto se suma que en
numerosas comunidades se han incrementado los impuestos que gravan
segundas y sucesivas transmisiones de vivienda, tanto el Impuesto de
Transmisiones Patrimoniales (ITP) como el de Actos Jurídicos
Documentados (AJD).
Factores todos ellos que,
según la consultora, se habrían 'comido' literalmente la bajada de los
precios de la vivienda y obligarían a las familias que quieran comprar
hoy una casa a realizar un mayor esfuerzo económico que en los años
previos al estallido de la burbuja inmobiliaria, en pleno boom.
