Después de un 2013 totalmente desastroso
para el mercado inmobiliario español –mínimos de ventas, de hipotecas y
de precios–, 2014 puede pasar a la historia como el año que marcó el
fin del calvario
El fin de la corrección de precios está
más cerca que nunca y las ventas comienzan a remontar el vuelo, si bien
es cierto que partimos de niveles muy bajos. 2014 será el año en el que
la vivienda dejará de caer y las compras de casas crecerán con cierta intensidad. Así lo estima la tasadora Tinsa, que considera que el cierre de este ejercicio se saldará con una variación cero de los precios. No habrá fluctuación ni al alza ni a la baja.
Una previsión que se sitúa en línea con las de la OCDE, que recientemente decretaba el fin de la burbuja inmobiliaria en España
al asegurar que la vivienda ya no está apenas sobrevalorada y se
encuentra prácticamente en su punto de equilibrio. Aunque contrasta, con
las realizadas recientemente por la consultora RR de Acuña y Asociados que todavía observa una caída adicional del 21% durante los tres próximos años –entre el 5% y el 7% anual–.
En lo que llevamos de ejercicio, el precio de la vivienda
ha ido moderando su caída respecto a 2013. En junio, el descenso será
inferior al 4% registrado en mayo y, previsiblemente, presentará tasas
en torno al 0% interanual a finales de año. Ni subidas ni bajadas
después de siete años de un continuo goteo a la baja que se ha traducido
en un retroceso acumulado del 40% desde el inicio de la crisis, según
el informe 'Situación y perspectivas del mercado residencial' de Tinsa.
Un
estudio que, sin embargo, no revela si 2015 será ya el año de los
incrementos generalizados de precios. Y es que según ha explicado Íñigo
Valenzuela, director general comercial de la compañía, aún "estamos a
las puertas de empezar la fase de la reactivación inmobiliario", pero "el sector no está totalmente recuperado. Hemos
salido de la UCI, estamos en planta, pero todavía no nos ha retirado la
medicación", ha dicho. En este contexto, lo que Valenzuela sí considera
seguro es que los precios no volverán a crecer a los ritmos de la fase expansiva anterior.
Repunte de las ventas entre el 15% y 25%
Otro balón de oxígeno para el sector lo inyectará la venta de viviendas.
Tinsa estima que las operaciones se incrementen entre un 15% y un 25%
este año respecto a las cifras de 2013. "No hay que perder de vista que
en la comparación se parte de un nivel muy bajo de transacciones.
300.000 el año pasado frente a las 955.000 registradas en 2006", ha
explicado Valenzuela. Un crecimiento que, por otra parte, se verá
apoyado por una estabilización del mercado laboral, un mayor apetito inversor, sobre todo extranjero, animado fundamentalmente por el ajuste de precios –en costa han caído un 50% desde máximos- y la consolidación del sistema financiero, que se traducirá tarde o temprano en un mayor flujo del crédito.
No
obstante, hay factores que seguirán jugando en contra como la
precariedad del empleo "que se está creando, con predominio de la
temporalidad y la jornada parcial, así como de salarios bajos, o la
posibilidad de que aflore una "morosidad latente".
O el stock de
viviendas sin vender, otro de los grandes lastres para la recuperación
del mercado –junto al fuerte desempleo y la falta de financiación–. La
tasadora también se muestra optimista ya que, aunque estima que hay unas
400.000 viviendas sin vender –descontadas las que no
están en venta–, considera que se irán absorbiendo progresivamente hasta
su práctica disolución en 2017. Si bien, también considera que habrá
inmuebles, como segundas y terceras residencias, que por su ubicación,
nunca serán absorbidos por la demanda.
Vuelven a ponerse en marcha las grúas
Y entre las fuerzas que soplan a favor y en contra del sector, se da la reactivación, aún no generalizada, de la actividad constructora, que igual que hace pensar en una recuperación del sector, frena la absorción del stock. Tinsa
espera que en 2014 se terminen unas 50.000 viviendas y que el suelo se
sitúe en torno a 40.000 en 2014. Al mismo tiempo, indica que "el final
de 2013 y el arranque de 2014 apuntan que ya se ha tocado suelo en el
número de viviendas iniciadas, con un notable repunte en marzo".
Valenzuela se ha referido con más detalle a la reactivación de la oferta al explicar un segundo informe sobre los mercados de costa en 2014. Según ha indicado, en localidades de la Costa del Sol y de la Costa Blanca se
están registrando aumentos de visados de obra nueva, así como
incrementos "puntuales" de precios, asociadas a determinadas zonas y
activos.
Sobre este último punto, Tinsa indica que el segundo trimestre confirma la tendencia hacia la estabilización de precios,
aunque los municipios costeros de las provincias de Cádiz, Huelva y
Tarragona continúan el proceso de ajuste. Tinsa ha constatado, por otra
parte, un protagonismo del comprador extranjero en estos mercados y la
entrada en escena de nacionalidades poco habituales hace unos años, como
son los compradores de Países Bajos, Escandinavia, China o Magreb.
