Las previsiones de los analistas sobre los precios de la vivienda para el año 2010 son muy discrepantes. ¿Por qué? Cada experto pone el foco en una variable: quienes lo hacen en la tasa de esfuerzo o en las previsiones sobre el PIB o el paro son pesimistas. Quienes se fijan en la ubicación de la sobreoferta ven alguna luz.
Si hay esquizofrenia en el diagnóstico de lo sucedido en los dos años que el mercado inmobiliario español lleva en crisis, la dolencia psiquiátrica se agrava cuando revisamos los pronósticos que distintas firmas de análisis han realizado para los próximos años. Analizar por qué hay discrepancias en la dimensión de la caída de los precios es relativamente fácil. Depende de lo que se mida en las estadísticas: no es lo mismo tomar como referencia los precios que se recogen en las escrituras de compraventa que analizar los que constan en las tasaciones. Analizar por qué las previsiones de lo que puede suceder de ahora en adelante son tan distintas es mucho más complicado.
Podemos tomar como ejemplo tres informes de los que se han publicado en los últimos días. El primero, realizado por el servicio de estudios de Caixa Catalunya, apunta que la mayor parte del ajuste ya se habría producido, al menos en el centro de las dos principales grandes ciudades españolas. El segundo, publicado por la consultora Aguirre Newman, indica que al mercado inmobiliario en su conjunto aún le quedaría por ajustar un 27 por ciento y que en 2010 los precios caerán entre un ocho y un quince por ciento. Por último, HSBC observa indicios de estabilización en algunos indicadores sobre la salud del mercado inmobiliario, pero ve lejano un rebote de los precios.
¿Dónde están las claves que explican tal disparidad en las previsiones? Vamos a pensar bien y partiremos de la base de que ningún diagnóstico es interesado. Entonces, si escarbamos en los informes, descubrimos que cada uno de ellos pone el foco en un aspecto diferente para analizar lo que puede suceder: el nivel de sobreoferta, lo accesible que sea la vivienda o cuestiones macroeconómicas, como el paro o las previsiones económicas. ¿Con cuál se queda?
La fiesta va por barrios
¿Por qué dicen los expertos de Caixa Catalunya que la caída de los precios ya se habría producido en algunas ubicaciones? Según su opinión, el ajuste ha sido muy rápido tanto en la inversión en construcción residencial como el inicio de nuevas viviendas, en el empleo y en la demanda de nuevas viviendas. La teoría de los economistas que han elaborado el informe para esta entidad financiera coinciden en parte con aquéllos que afirman que en el mercado inmobiliario español veremos más un ajuste por cantidades que por precios. Con todo, la sobreoferta, en el mejor de los casos, según este informe, superaría las 600.000 viviendas. En el peor, la cifra se alzaría por encima del millón. Pero, a juicio de Caixa Catalunya, las provincias de Tarragona, Murcia, Almería y las limítrofes con Madrid (Guadalajara, Segovia y Toledo) acumulan la mayor parte del stock, por lo que allí la recuperación de los precios llegará más tarde. Pero en los centros de Madrid y Barcelona, en Cantabria, País Vasco, Asturias y La Rioja, la oferta sería ya casi inexistente (el número total de pisos sin vender se situaría por debajo del uno por ciento del total del parque de viviendas). Con todo, a juicio del autor del informe, el catedrático de economía aplicada de la Universidad Autónoma de Barcelona, Josep Oliver, la recuperación no será rápida, dado que la demanda será muy inferior a la de los años del «boom»: entre 2010 y 2015, la compraventa de viviendas no superara las 220.000 anuales, frente al medio millón del periodo cumbre de la burbuja inmobiliaria.
Ajuste por venir
Los analistas de Aguirre Newman opinan que lo más duro del ajuste inmobiliario está por llegar. En 2010, el precio de la primera residencia caerá entre un ocho y un quince por ciento, mientras que en la vivienda vacacional, la bajada será de entre un diez y un veinte por ciento con respecto al precio de salida. «En el caso en que los tipos de interés suban en 2010, sería necesario que los descensos fueran incluso superiores», comentan los analistas de esta firma. Pero el ajuste total que le queda por delante a la vivienda en España sería de un 27 por ciento. ¿Por qué? Estos analistas ponen el «foco» en la tasa de esfuerzo para adquirir un piso o, lo que es lo mismo, el porcentaje de renta que hay que destinar a la compra de una vivienda. «El ajuste medio necesario en los precios para alcanzar una tasa de esfuerzo del 30 por ciento es de un 27 por ciento sobre los precios actuales», comentan los expertos de esta consultora. A juicio de Javier García Mateo, director de análisis de Aguirre Newman, las tasaciones de las entidades financieras no reflejan el verdadero valor de mercado, lo que provoca una sobrevaloración generalizada.
Estabilización
«El mercado inmobiliario español muestra signos de mejora, pero las señales cruciales para un rebote todavía están ausentes», según HSBC. ¿Cuáles son los brotes verdes que observa este banco de inversión? En primer lugar, que el ritmo de caída de los precios se aminora, que las ventas se recuperan y, por tanto, también la concesión de hipotecas y el acceso al crédito. «Estos signos son aún frágiles. De hecho, todos estos indicadores se mueven aún en niveles históricamente bajos», advierte Madhur Jha, de HSBC. De hecho, cree que el ajuste se prolongará hasta finales de 2010. De momento, en los próximos trimestres serán varios los factores que pesarán contra el «ladrillo»: un PIB que seguirá contrayéndose en 2010 y una tasa de paro podría crecer hasta el 22 por ciento. HSBC es muy pesimista respecto a la economía española.
Fuente: http://www.finanzas.com
