Piso impecable en venta en Paseo de Ronda, junto a la Casa del Agua, Coruña

Piso en Paseo de Ronda junto a la Casa del Agua, 110 metros cuadrados útiles distribuídos en 3 dormitorios (originariamente era 4 pero se ha hecho un office en la cocina). 2 baños. Muy soleado. Exterior. Calefacción hilo radiante. 6º de altura. Tendedero, trastero y garaje.

Precio: 398.000€

Información y Visitas: Sagrario Jiménez

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Cómo tributa la dación en pago

En la España que estamos viviendo hoy en día, es muy común enfrentarnos a la llamada “Dación en pago”, sobre todo en bienes inmuebles; la actual situación del mercado hipotecario ha propiciado que, no pudiendo hacer frente a su hipoteca, muchas personas hayan tenido que optar por dársela a la entidad financiera. Dada esta situación nos podemos enfrentar a distintos supuestos que vamos a explicar a continuación con el fin de que, llegado el momento, conozcamos cómo afecta cada fórmula al patrimonio personal.

El primer supuesto sería la llamada “Dación en pago común”. En esta, el dueño de la vivienda hace entrega al banco de su inmueble pero el valor de la vivienda es inferior a la hipoteca pendiente. Las entidades financieras admiten este supuesto ante la imposibilidad de pago por parte de su cliente, y deciden quedarse con el inmueble para evitar gastos que se puedan derivar de la insolvencia del hipotecado, así como costas procesales y posible concurrencia con otros acreedores.

Es por ello que, a efectos del IRPF y siempre que la totalidad del préstamo original se haya destinado a la vivienda habitual, se produce una pérdida patrimonial a integrar en la Base Imponible del Ahorro (BIA) y cuya cuantificación debe realizarse con la norma de las permutas. Es decir, si el valor de la hipoteca inicial es de 1.000€, el valor actual de la vivienda es de 700€ y la hipoteca pendiente es de 800€, la pérdida del patrimonio a integrar en la B.I.A es de 200€ para el propietario.

El segundo supuesto es el conocido como “Dación en pago con compraventa interpuesta”, que sigue las líneas del caso anterior si bien el proceso se realiza desmenuzando varias operaciones. El contribuyente vende por su valor de mercado la vivienda a la inmobiliaria del banco (empresa vinculada a éste), que ha pasado de 1.000€ a 700€, se subroga en la hipoteca por este nuevo importe y el banco condona al contribuyente el resto de la hipoteca. Con esto el banco consigue tres cosas: que su inmobiliaria se quede con el piso al valor actual, que el crédito hipotecario no sea superior al valor del piso y que no tenga pérdidas latentes que le afecten a la calificación o futuro del banco.

De este modo el piso queda en condiciones de ser vendido, pues su precio está actualizado a valor de mercado y la hipoteca puede ser de nuevo colocada pues no excede del valor del piso.

En relación a cómo tributa esta fórmula, el banco adquiere la vivienda por 700€, por lo tanto la pérdida del patrimonio sería de 300€, si bien el banco condona la deuda, con un importe condonado de 100€. La Agencia tributaria va a considerar que la pérdida patrimonial a ingresar en la B.I.A será de 200€. Por lo tanto, en este supuesto se produce un ahorro.

El tercer y último supuesto es la “Dación en Pago con exceso de hipoteca”. Esto sucede en los supuestos en que la hipoteca concedida no se destinó íntegramente a la adquisición del inmueble que ahora es objeto de transmisión, sino que una parte de la misma se destinó a otros fines, por ello el tratamiento a efectos de IRPF difiere sustancialmente. Aquí se producen dos alteraciones patrimoniales diferenciadas. Por un lado, una transmisión del inmueble como consecuencia de la dación en pago, donde se generará una alteración, por la parte de hipoteca que le corresponda, y dará lugar a una pérdida patrimonial. Por otro lado se generará otra ganancia patrimonial que deriva de la concesión de la hipoteca por el banco, que superaba el valor de adquisición de la vivienda y, por lo tanto, el exceso se destinó a otros fines por parte del contribuyente (muebles, viajes, coches, etc). Esta segunda operación generará una ganancia patrimonial a integrar en la base imponible general al no derivar de la transmisión de ningún elemento patrimonial, sino de no tener que pagar un préstamo del que era titular. La agencia tributaria lo está considerando una liberalidad. De la hipoteca inicial de 1.200€, 1000€ se destinaron a vivienda y 200€ a otros fines; si calculamos la proporción del resto de hipoteca que queda pendiente de pago al momento de la dación en pago, serían 791,67€ que corresponden al pago de la vivienda y 158,33€ que corresponden al pago de otros gastos. Para repercutirla en la pérdida de patrimonio, tendríamos 208,33€ que ingresar en la B.I.A. Sin embargo, como en este supuesto se condona todo el importe, es decir, toda la hipoteca pendiente que ascendía a 950€, se producirá una ganancia patrimonial de 158,33 € a integrar en la Base Imponible General.


Fdo. Antonio Juan Pérez Madrid.
Coordinador Dpto Fiscal.
Carrillo Asesores Tributarios y Abogados, SLP.

Fuente: http://www.inmodiario.com/

Apartamentos en alquiler en el Bulevar del Papagayo

Apartamentos de un dormitorios y distintas modalidades en el Bulevard del Papagayo. Amueblados. Calefacción. Todos los electrodomésticos. Garaje.

Precio: 570€/mes

Información y Visitas: Sagrario Jiménez

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Expertos descartan burbuja inmobiliaria en Alemania pese al alza de precios

El Instituto de la Economía Alemana (IW) descartó hoy que se esté generando una burbuja en el mercado inmobiliario alemán, pese al fuerte incremento de precios observado en ese sector, especialmente en los grandes núcleos urbanos.

El alza de precios en este mercado se debe al aumento de la demanda, derivado del asimismo creciente atractivo de las ciudades del país para los inversores, apuntó el director del IW, Michael Hüther.

De acuerdo con su análisis, presentado hoy, el aumento de los precios en los pisos en propiedad no ha excedido del registrado en los de alquiler y tampoco se ha observado una práctica expansiva de la concesión de créditos o indicios de movimientos especuladores, favorecido por los bajos intereses que se pagan.

La proporcionalidad entre la evolución de precios en viviendas de propiedad respecto a la de alquiler es uno de los indicadores considerados más fiables para evaluar el peligro de una burbuja, recuerda el IW.

"El mercado inmobiliario alemán está sano", destacó Hüther, quien calificó de infundados los temores a un estallido, como los ocurridos en Estados Unidos, España e Irlanda.

De acuerdo con el IW, los alemanes son tradicionalmente reacios a financiar su vivienda a través de créditos o, si lo hacen, no por encima del 60 % del valor real del inmueble.

Los precios de la vivienda de propiedad se incrementaron entre 2003 y 2011 una media del 10,5 %, según IW.

En las grandes ciudades el incremento ha sido por encima del 30 % -hasta un 39 %, en Berlín-, lo que según el IW se explica, por un lado, en que durante años los precios fueron inusualmente bajos, para una capital, y en el creciente atractivo adquirido por esas metrópolis.

Más moderados fueron los incrementos en ciudades tradicionalmente más caras -un 23 %, en Múnich y un 14 % en Fráncfort-, donde los precios siguen estando de todos modos por encima de la media -4.200 euros por metro cuadrado, en el caso de la capital bávara-. EFECOM

Fuente: http://www.expansion.com/

Piso reformado y amueblado en Millán Astray, Coruña

Piso recién reformado en la Plaza de Millán Astray, a cien metros de la Plaza de Maria Pita. 83 metros cuadrados distribuidos en 2 dormitorios, cocina independiente, gran salón, baños con bañera de hidromasaje. Calefacción gas natural. Amueblado para entrar a vivir. Totalmente exterior. Muy soleado.

Precio: 550€/mes

Información y Visitas: Sagrario Jiménez

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Unas 120.000 familias dejarán de pagar su hipoteca en los próximos dos años

La Agencia Negociadora de Productos Bancarios estima que en los dos próximos años 120.000 familias españolas dejarán de pagar su hipoteca debido a "la ausencia de flexibilidad y de soluciones por parte de las entidades con quienes tienen contraídas sus deudas".

En un comunicado, la firma negociadora explica que gran parte de estas familias son acreedoras de bancos ahora nacionalizados, "es decir, que han recibido o van a recibir ingentes sumas de dinero público para evitar su quiebra y facilitar su posterior reflotamiento". "Se da la paradoja de que esas familias están contribuyendo al saneamiento de esas entidades y, a cambio, reciben únicamente la exigencia de puntualidad en sus pagos", critica la agencia.

En su opinión, resulta "incomprensible" que esos bancos rescatados no correspondan "con mayor comprensión y flexibilidad" a las familias de las que son acreedores. Por ello, la Agencia Negociadora pide al Gobierno que promueva iniciativas que obliguen a las entidades nacionalizadas a "devolver" parte de lo obtenido al conjunto de la sociedad "a través de mayores facilidades para quienes tienen dificultades para llegar a fin de mes".

Según la firma, esto también sería "beneficioso" para los propios bancos, "pues podrían reducir la morosidad y, por tanto, las necesidades de capitalización, mientras que las arcas públicas también se verían favorecidas".

Fuente: http://www.europapress.es/

Apartamento en alquiler reformado en la Ciudad Vieja, Coruña

Apartamento totalmente reformado y amueblado en la Ciudad Vieja, calle Herrerías. 1 dormitorio, baño y cocina de diseño. 4º sin ascensor.

Precio: 550€/mes

Información y Visitas: Sagrario Jiménez

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Vacaciones en crisis

Loft en alquiler en Montealto

Loft en alquiler  de 1 dormitorio en Montealto. Vestidor. Cocina america. Amplio salón. Calefacción.

Precio: 400€/mes

Información y Visitas: Sagrario Jiménez

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Las grandes ciudades aplican un recargo al IBI de entre el 4% y el 10%

Los propietarios de viviendas y de inmuebles en general llevan notando desde principios de año el incremento del recibo del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). El alza de la famosa contribución urbana es consecuencia del recargo de entre el 4% y el 10% aprobado por el Gobierno el pasado 30 de diciembre para 2012 y 2013 en el marco del primer paquete de medidas extraordinarias para la contención del déficit. A esta subida se suma, en su caso, la derivada de una revisión del valor catastral de los inmuebles del municipio, operación que realiza el Ministerio de Hacienda a través del Catastro, y que los ayuntamientos pueden modular incrementando o bajando los tipos impositivos que aplican.

Es decir, la ponencia de valores la revisa la Dirección General del Catastro cada diez años pero es el ayuntamiento el que fija el tipo impositivo, clave para que el recibo final resulte al alza o a la baja. En este caso, el recargo de hasta el 10% en 2012 y 2013 lo ha aprobado el Gobierno central en el marco del primer acuerdo de no disponibilidad de gasto que decidió el Consejo de Ministros del 30 de diciembre. Para evitar penalizar a las rentas más bajas, el Gobierno ha excluido de esta subida al 50% de las casas de menor valor en cada municipio, siempre que sus valores catastrales hayan sido actualizados después de 2001.

Las principales ciudades de España están aplicando entre el 4% y el 10% de subida por el recargo. El Ayuntamiento de Madrid revisó la ponencia de valores en 2011 con una subida del 74%, que se prorrateará hasta 2021 a razón de un 5,7% anual desde este ejercicio. A este incremento se le suma el recargo del 4% que le corresponde por haber efectuado una revisión de la ponencia después de 2009. Según el Ayuntamiento, de media este año se subirá el recibo en 14 euros y se recaudarán 35,4 millones más y otro tanto el próximo ejercicio. La subida extra no afecta a 716.176 de los 2,8 millones de viviendas que tributan por IBI en la capital, ya que están por debajo de los 89.237 euros de valor catastral medio. Madrid ingresó un total de 1.027 millones por este impuesto en 2011.

La campaña oficial de cobro de este tributo en la capital se desarrolla a final de año, pero el calendario lo decide cada ayuntamiento, de tal forma que desde febrero hay ya municipios que han aplicado el recargo. No obstante, Madrid permite el pago adelantado, lo que se bonifica con un 5% de descuento. A partir de 2013, la periodicidad del pago la decidirá cada contribuyente, es decir, podrá ser mensual, trimestral, etc.

En Sevilla, la subida para este año será del 10%, correspondiente al máximo recargo porque la última revisión catastral data de 2001. En Valencia se está aplicando también una subida del 10%, mientras que Barcelona incrementará el 4% el recibo para viviendas de menos de 60.000 euros de valor catastral y de un 6% para las que superen este límite. El Gobierno estima que los ayuntamientos van a recaudar 918 millones de euros adicionales entre 2012 y 2013, cuando los ingresos por IBI en 2009 ascendieron a 9.937 millones, el 17,7% de todos sus ingresos. Los 4.158 municipios que tendrán que aplicar el 10% de recargo aportarán el grueso de esos nuevos ingresos, ya que tienen ponencias de valores catastrales con más de una década de antigüedad. Sus valores catastrales actuales apenas representan entre el 20% y el 30% del valor de mercado de esas viviendas.

La referencia son los años del boom inmobiliario
Los ayuntamientos están aplicando el recargo máximo del 10% en caso de que la última revisión catastral en el municipio se hubiera realizado antes de 2002. Se considera que el valor administrativo de los inmuebles en estas poblaciones está más alejado del valor de mercado, que tuvo su pico entre los años 2005 y 2007. En los casos en que la última ponencia de valores se hiciera entre 2003 y 2005 el recargo será del 6%, mientras que no habrá imposición adicional para los municipios con revisiones catastrales efectuadas entre 2005 y 2007 por considerar que el valor de los inmuebles está más ajustado a mercado. Según explica Francisco Fernández de la Puebla, responsable de la firma de optimización fiscal Alma Consulting Group, el Gobierno ha tomado como referencia para el recargo adicional los valores de mercado de entre 2005 y 2007, "que ya no existen ni existirán", lo que considera que es un error. Según esta firma, lo óptimo es que el valor catastral se sitúe en torno al 50% del de mercado. La decisión del Gobierno de aplicar un recargo de hasta el 10% supone unos ingresos adicionales para los ayuntamientos de 918 millones de euros en dos años con los que no contaban cuando elaboraron sus presupuestos para este año. El Ayuntamiento de Valencia reconoció que no tenía previsto subir este impuesto en 2012, pero el gravamen extra le reportará 18 millones de euros adicionales hasta un total de 200 millones. El IBI, en el caso de Valencia, representa el 30% de los ingresos anuales del ayuntamiento.

Barcelona subraya que hace uso de la potestad para no aplicar en su totalidad el gravamen adicional y limita la subida al 6%. El real decreto obliga a destinar los recursos a pagar a los proveedores.

Las viviendas se deprecian 360.000 millones en dos años
El valor de las viviendas existentes en España cayó un 6,8% entre 2008 y 2010, lo que supone un total de 360.000 millones de euros, según un estudio de la Fundación BBVA y el Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (IVIE) publicado ayer. El informe El stock de capital en viviendas y en otras construcciones en España y su distribución territorial revela que el valor de la vivienda, que alcanzó su "máximo" estimado en 2008 en 5,3 billones de euros, se situó en 2010 en unos 4,9 billones. Esta disminución se debe a la reducción en los precios (de un 9,2%) tanto en el valor de la edificación, que representa un 50,2% de la reducción, como en el suelo, que supone el 49,8% restante.

El valor de las viviendas en España hasta la llegada de la crisis se caracterizaba por un fuerte crecimiento ejercicio tras ejercicio y un peso creciente del precio del suelo sobre el valor total del inmueble.

Los precios de la vivienda han pasado de aumentar un 12,8% anual en promedio durante el boom inmobiliario a decrecer desde 2008, acumulándose desde entonces hasta la actualidad un 9,2% de caída. Antes de este boom, en 2000, se necesitaba sumar la remuneración de todos los asalariados españoles correspondiente a 5,8 años de trabajo para comprar el total del parque de viviendas de España. En 2008 se llegó a requerir la remuneración de 9,9 años, y, tras ese año, se comenzó a reducir el esfuerzo para su adquisición, ya que en 2010 eran necesarios 9,7 años de masa salarial para comprar todo el parque.

Ejemplos
Una vivienda con un valor de mercado de 150.000 euros en una población que haya revisado el valor catastral por última vez antes del año 2002 pagaba 150 euros de media. Con el recargo, este año abonará 165.

Un inmueble con un valor de mercado de 300.000 euros cuyo valor catastral se hubiera revisado entre 2002 y 2005, registrará un incremento en la cuota de entre 15 y 25 euros, según datos del Ministerio de Hacienda.

Precios en picado
Los precios de la vivienda subieron a un promedio anual del 12,8% durante la época del boom inmobiliario que comenzó a finales de la década de los noventa. A partir de 2008 comenzaron a decrecer y desde entonces el descenso acumulado es del 9,2%, según el BBVA.

Fuente: http://www.cincodias.com/

Apartamento en alquiler en el Paseo Marítimo, Coruña

Piso en alquiler en el Paseo Marítimo en Coruña. Zoña As Lagoas. 2 dormitorios. 2 baños. Amueblado. 5º de altura. Calefacción.

Precio: 500€/mes

Información y Visitas: Sagrario Jiménez

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