El comprador de vivienda medio en España es una persona física (87% del total), nacional (87%), que busca una casa para vivir (75%) y que necesita hipotecarse (65%). Esta es una fotografía estable desde 2014 en el conjunto del país, pero de la que se salen las regiones calientes.
El crecimiento del número de compraventas de viviendas en España, hasta las 464.465 operaciones de 2017 -máximo no visto de 2008 (552.080) aunque lejos del récord de 2007 (775.300)-, la recuperación del precio medio de las transacciones, hasta niveles de 2012 -según el índice (IPVVR) elaborado por el Colegio de Registradores-, y el boom del alquiler están provocando que el mercado inmobiliario vuelva a seducir a los inversores y, al mismo tiempo, que el fantasma de una nueva burbuja planeé sobre la economía. De momento, el perfil del comprador desmiente este extremo en el conjunto del país, aunque desprende ciertos matices especulativos en las ciudades y regiones donde los incrementos están siendo más importantes, como Madrid, Barcelona, Baleares o Canarias.
Una de las características que refleja esta tendencia es el tipo de comprador que predomina en el mercado de la vivienda: el 87,45% fueron particulares en 2017 y el 12,55 personas jurídicas, en línea con los últimos cuatro años, según los datos de toda España del último anuario del Colegio de Registradores. En 2013, el peso de las instituciones sobre el total llegó a ser del 21,93% -máximo histórico-, una cifra de la que, actualmente, no están tan lejos Cataluña (17%) o Canarias (16,9%), las provincias que más se distancian de la media.
"La reducción del peso de las personas jurídicas puede asociarse a la recuperación económica y del propio mercado inmobiliario en la medida que la vivienda, en condiciones normales, corresponde a una tipología cuyo adquirente suelen ser personas físicas, existiendo una cuota de participación de personas jurídicas, en línea con lo que viene ocurriendo en los últimos años, por la lógica presencia de actividades mercantiles, en algunos casos asociadas al alquiler de vivienda", explica el informe.
La siguiente clave que presenta una doble lectura es la relación del número de hipotecas sobre viviendas respecto a las compraventas totales, que en los dos primeros meses de 2018 se situó en el 65% y en 2017 en el 67%, niveles similares a los últimos cinco años. Esto significa que más del 30% de las operaciones se realizan al contado, lo que puede responder más a un perfil inversor, ya se trate de una persona física o jurídica. Por otra parte, este dato está lejos de la fiebre especulativa que llevó a las hipotecas a superar las compraventas, hasta llegar a ser 1,6 veces en 2007, en un periodo en el que se generalizaron las refinanciaciones o las ampliaciones de este tipo de préstamos, según el INE.
Otra característica relevante y que permanece estable desde 2014 es la procedencia de los compradores: un 13% vienen siendo extranjeros en el último cuatrienio, según el estudio del Colegio de Registradores. Este nivel de participación de adquirientes internacionales en España es el más alto de la historia y es especialmente acusado en Canarias (31,35%), Baleares (31,27%) y Comunidad Valenciana (26,04%) por su atractivo turístico y las expectativas de obtener rentabilidades elevadas con la venta o el alquiler, sobre todo con el arrendamiento que posibilitan plataformas online como Airbnb. "Es cierto que prosigue el dinamismo de las compras por motivo de inversión, sin embargo, las noticias acerca del endurecimiento de las políticas municipales en algunas ciudades podrían contribuir a enfriar el mercado", inciden desde Bankia.
Según datos recopilados por el Banco de España, que excluyen los rendimientos conseguidos por el arrendamiento turístico, el alquiler de viviendas ha superado el 4% de rentabilidad bruta anual en los últimos 5 ejercicios; aunque, quizá lo más relevante para un perfil inversor es que, en el peor momento de la crisis, el tercer trimestre de 2008, los arrendadores consiguieron un interés de casi el 2,8%, lejos del 11,5% que se llegó a perder con la compraventa en 2012.
Eso sí, el 4,2% de 2017 es todavía inferior al 8% que se consiguió ganar hace 20 años con el alquiler y también al 11% en el que se situó el pasado curso el indicador de la rentabilidad de la vivienda en general. Tras desplomarse por el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, este último indicador volvió a superar a la rentabilidad bruta por alquiler en el segundo trimestre de 2014. "La demanda de viviendas por motivo de inversión crece con fuerza en los municipios más atractivos, ante las buenas condiciones de financiación, la reducida rentabilidad de las alternativas y el renovado dinamismo del mercado del arrendamiento, impulsado tanto por la demanda de los hogares más jóvenes -con baja capacidad de ahorro por la precariedad laboral- como por la expansión de la vivienda turística, principalmente debido a la penetración de las plataformas de alquiler vacacional", insiste Bankia en un estudio publicado en marzo, en el que destaca una cifra que refuerza este último factor: en 2017, año récord para el turismo en España, más de un 10% de las pernoctaciones se realizaron en viviendas de alquiler.
Perfil usuario o perfil inversor
Existe un dato imprescindible para distinguir "entre el perfil de usuario y el de inversor", según recalca el Colegio de Registradores, que hace referencia a que "en 2017 el periodo medio de posesión de las viviendas objeto de transmisión alcanzó los 14 años y 13 días, lo que supone un nuevo máximo histórico, reduciéndose con ello el componente especulativo". Para encontrar el mínimo, 7 años y 106 días, hay que regresar a 2009, desde donde prácticamente se ha duplicado. "La asimetría en el comportamiento del precio de la vivienda está dificultando movimientos especulativos que den lugar a la generación de plusvalías a corto plazo", continúa el informe. Sin embargo, en regiones como Canarias (11 años y 241 días) o Madrid (12 años y 11 días) este periodo se aleja de la media y muestra otra cara diferente.
De la última encuesta a compradores particulares realizada por Fotocasa –portal web inmobiliario– se extrae la conclusión de que el 75% de viviendas se destina a residencia habitual, un 12% a segunda residencia, un 8% se alquila a terceros como residencia habitual, un 4% se mantienen vacías y un 1% se alquila por cortos periodos de tiempo o por motivos vacacionales. Hay que tener en cuenta que este sondeo excluye a las personas jurídicas y a los extranjeros que participan en el mercado inmobiliario.
