La dinámica inmobiliaria se ha convertido en una preocupación de los supervisores. Una vez más. El aumento vertiginoso de los precios en algunas ciudades ha alertado al Banco de España (BdE), que no está dispuesto a que se dispare el crédito en una guerra hipotecaria y deje al sector financiero al borde del colapso, como sucedió antes de 2008. Por eso, ha puesto el foco en las tasadoras.
En concreto, el organismo ha pedido prudencia a estas compañías en sus tasaciones ante el ‘boom’ de precios que se vive en algunas zonas de España en los últimos dos años, según confirman fuentes del mercado. Este foco se debe a que son parte muy importante del mercado de la vivienda, tanto en las operaciones de compraventa como en las peticiones de hipotecas para financiarlas. Es decir, el trabajo de las tasadoras influye en el precio que pactan compradores y vendedores, y también a la banca como sujeto pasivo que concede el préstamo, ya que, aunque por ley se obligó a la banca a desprenderse de sus tasadoras y a no participar accionarialmente en ninguna de ellas tras lo sucedido durante la burbuja inmobiliaria, lo cierto es que las entidades suelen trabajar de manera habitual con determinadas tasadoras, como reconocen los propios bancos.
Acusadas de inflar las tasaciones en pleno 'boom' y de continuar haciéndolo en pleno pinchazo de la burbuja, en el sector ya hay voces que alertan de nuevo de que muchas valoraciones se estarían inflando con el beneplácito de todas la partes, porque de esta manera se puede financiar con la hipoteca mayor cantidad del precio, ya que conviene recordar que el importe de los préstamos se fija generalmente en función del valor de la tasación, y no de la compraventa, con lo que el ‘loan to value’ real aumenta.
A las grandes tasadoras no les sorprende que el BdE esté dando toques de atención en aquellas tasadoras en las que han detectado irregularidades
Aunque desde el BdE no se han detectado aún estas prácticas, lo cierto es que a las grandes tasadoras no les sorprende que desde el organismo se estén dando toques de atención de forma concreta en aquellas tasadoras en las que han podido detectar irregularidades. "El Banco de España tiene desde hace tres años una base de datos completísima con más de 350 campos por cada tasación, y realizan ejercicios de comparación cuando se tasan los mismos activos por varias tasadoras un mismo año. Es probable que hayan visto que hay diferencias significativas estadísticamente, y estarán procediendo a corregir las anomalías y prevenir males mayores. Cuanta más inspección haya, mucho mejor para todos", comenta un tasador de una de las grandes tasadoras españolas, que prefiere mantener el anonimato.
"Aquellos que hasta la fecha han pensado que no pasa nada por ser 'generosos' en las valoraciones y tasar casi a la carta se van a encontrar con sorpresas en el corto plazo. Una tasación tiene una larga vida, y nunca sabes en qué mesa puede acabar. Lo que crees que es meramente para unaoperación particular o una herencia, puede acabar en la mesa de un departamento de riesgos de una entidad financiera o en el Banco de España. La mayor parte del sector sabe que hay que valorar siempre con criterios de independencia y objetividad, independientemente de quién solicite o pague la tasación", señala la misma fuente.
La normativa ha intentado bloquear el conflicto de interés que se daba cuando la tasadora pertenecía al banco, pero la connivencia no se ha evitado
Para Pau A. Monserrat, profesor asociado de economía financiera en la Universidad de las Islas Baleares (UIB) e impulsor de enfintech.com, "los temores del Banco de España en relación a tasaciones poco conservadoras están más que fundamentados, me temo. Uno de los muchos problemas que no se han solucionado y ayudaron a generar el estallido de la burbuja inmobiliaria pasada es el de las sobretasaciones".
Según este experto, "si bien la normativa ha intentado bloquear el claro conflicto de interés que se daba cuando la tasadora pertenecía al propio banco, la connivencia entre directores de oficina y tasadores no se ha evitado. Cuando los directivos de los bancos quieren evitar tasaciones por encima de la realidad del mercado, lo que hacen es que el tasador y la tasadora de cada operación hipotecaria se elija por sorteo o con mecanismos que eviten la relación entre el personal de una oficina y los tasadores. Sin embargo, me consta que muchas entidades financieras dejan que el cliente aporte la tasación, en muchos casos en hipotecas gestionadas por intermediarios hipotecarios".
Y añade, "no es que los clientes o los intermediarios hipotecarios pretendan engañar al banco con tasaciones infladas, sino que los bancos se dejan engañar, haciéndose trampas al solitario. Y el mismo patrón se sigue cuando es un director de oficina el que elige al tasador que más alto valora. Los bancos, al menos hasta la fecha, han generalizado el límite del 80% de tasación, límite que aunque afirmen se fija por motivos de solvencia, tiene más que ver con la futura titulización de las hipotecas. Al limitar el total concedido al 80% de tasación, la única manera de financiar hipotecas al 100% de compraventa o incluso los gastos es sobretasar".
Sin financiación al 100%, difícil comprar casa
Los precios han subido en el último año en torno al 10% a nivel nacional, si bien los incrementos han sido especialmente intensos en ciudades como Madrid o Barcelona, las más dinámicas desde el punto de vista inmobiliario. En la capital de España, según Tinsa, la vivienda se ha encarecido un 17%, mientras que en Palma de Mallorca, la subida ha rozado el 15% y en Barcelona, el 11%. Aumentos todos ellos que, una vez agotada la demanda de reposición, es decir, aquellos hogares que venden una casa para comprar otra, podrían ser inasumibles por el resto de la demanda, tal y como llevan meses reconociendo los propios promotores.
Sin ahorros, la compra de una vivienda resulta prácticamente imposible para buena parte de la población. "Pretender que los hipotecados aporten ahorros para cubrir los gastos y el 20% del precio de compraventa es, simplemente, quimérico", se lamenta Monserrat. "Los bancos necesitan poder financiar el 100% de compraventa a sus clientes, como mínimo. En lugar de mentirse a sí mismos y al sistema con limitaciones teóricas del 80% de tasación, lo que deberían hacer es aumentar este porcentaje, pero con tasaciones ajustadas al valor real de los inmuebles. La prudencia crediticia no pasa por dejar menos del 80% del valor de tasación, sino por instrumentar verdaderos sistemas de análisis de riesgos que evalúen los riesgos reales de las familias y empresas que financian. Una asignatura pendiente de nuestro sistema bancario: diferenciar los buenos pagadores de los malos y, además, instrumentar sistemas de carencia, bonificaciones de intereses y plazos más largos cuando el hipotecado pasa por un mal momento económico. En otras palabras, financiar a los buenos pagadores y darles soluciones automáticas cuando pasan por problemas económicos temporales".
Guerra hipotecaria
Y estos son, precisamente, los objetivos de la banca, ya que el hipotecario sigue siendo uno de los negocios más importantes para el sector financiero, no solo por la rentabilidad que consigue con su comercialización, sino por el negocio cruzado que lleva consigo. Tras una década perdiendo negocio hipotecario, con un fuerte impacto en sus márgenes —a lo que tampoco han ayudado unos tipos de interés en mínimos históricos—, la 'caza del futuro' hipotecado es objetivo prioritario de los bancos.
De ahí la eterna guerra hipotecaria en la banca, que tras explotar las ofertas a tipo fijo ha recuperado las del variable sobre el euríbor para crecer también por esta vía. Y no porque sea muy rentable, ya que el euríbor está en negativo (-0,19% en mayo) y seguirá así más tiempo del esperado, según se desprende de la reunión del Banco Central Europeo (BCE) la semana pasada y las palabras de su presidente, Mario Draghi.
Sin embargo, con la concesión de hipotecas, los bancos se aseguran un crecimiento futuro de los beneficios cuando suban los tipos y, a corto plazo,rentabilidad con la venta cruzada. La mayoría de ofertas estrella que publicitan las entidades financieras por debajo del 1% como diferencial sobre el tipo interbancario llevan aparejadas sólidas vinculaciones, que incluyen contratación de seguros, suscripciones de fondos de inversión y aportaciones a planes de pensiones, recursos de clientes fuera de balance que apuntalan los resultados mientras siga la política monetaria de ‘dinero gratis’.
Las hipotecas aseguran un crecimiento futuro de los beneficios cuando suban los tipos y, a corto plazo, rentabilidad con la venta cruzada
De esta forma, los bancos han reabierto el grifo del crédito a las familias y están dispuestos a financiar la recuperación inmobiliaria. El Banco de España advirtió en su última ‘Encuesta sobre préstamos bancarios’ que el “aumento de la competencia, las mejores perspectivas económicas y la mayor solvencia percibida por los prestamistas” han permitido “una relajación en todos los segmentos” de las condiciones aplicadas a los créditos. Los analistas de JP Morgan ubicados en la City, pendientes de esta evolución por la valoración que hacen de la banca española a sus clientes, reiteran en un informe que hay “presiones competitivas”.
Banco Santander y BBVA tienen las ofertas iniciales más agresivas en tipo variable, con diferenciales por debajo del 0,9% sobre euríbor si el cliente tiene una sólida posición financiera y una alta vinculación. Por otro lado, Bankia ha apostado por una oferta sin vinculación, con una oferta a partir del 1,2% sin necesidad de incorporar otros productos ni comisiones, motivo por el que la entidad parcialmente nacionalizada ha concedido el 40% de sus hipotecas en el último año a prestatarios que no eran clientes.
Pese a este impulso, JP Morgan espera que el ‘stock’ de crédito se contraiga una vez más este año en los balances de la banca, dado que los vencimientos o amortizaciones son mayores que las concesiones. En abril, según el último dato mensual disponible en el Banco de España, el volumen total de crédito vivo de las familias descendió un 1%, hasta los 702.010 millones de euros. El crédito hipotecario bajó un 2,3%, hasta los 525.664 millones. No obstante, con el dinamismo de la economía aún hay margen de que se revierta la tendencia, según Fitch, que espera el primer aumento desde 2010, que, teniendo en cuenta que entonces fue un leve incremento tras el desplome de 2009, sería el primer crecimiento relevante desde antes de la crisis, cuando ocurría año tras año. La obsesión de los supervisores es que esta vez sea diferente.
